刘笑一

 

    “陆家嘴集团正在进行主营业务转型，从单纯的土地批租逐步过渡到自主开发，开发以高档办公楼、商铺和国际社区等高档物业为主，并通过自己持有和租赁获得长期收益。”近日，陆家嘴集团总经理杨小明对本报记者明确表示。

    2005年末，陆家嘴集团旗下四个项目在同一天破土动工，证明陆家嘴集团正在将转型的思路转化为实践。
土地出让模式的转变以及宏观调控下房地产市场环境的改变，使得部分开发商先前赖以生存的“批租”之道难以为继，诸多昔日的一级土地开发商如古北集团、陆家嘴集团等纷纷转向，取道“自种自收”之路。

    多渠道尝试租售并举

    虽然陆家嘴集团在不久前发布的去年第四季度报告显示，其主要利润来源仍然是土地批租收入，但该公司强调，根据投资战略，陆家嘴要争取在较短的时间内形成土地批租与房产租售齐头并进的业务模式，以应对当前楼市瞬息万变的形势。

    陆家嘴去年末同日开工的四大项目包括甲级办公楼“陆家嘴金融中心大厦”、综合性大型商业休闲项目“陆家嘴96广场”、为填补目前金杨新村及周边区域商业形态空白的商业配套——“金杨商业中心”，以及国家软件产业出口基地“浦东软件园”的陆家嘴分园九号研发大楼。

    这些项目预计总投资额将在10亿元以上。这四个项目的同时启动，被杨小明称作陆家嘴“转轨步入实质性发展阶段的标志”。

    事实上，从去年年初开始，陆家嘴便一直在进行尝试主营业务的转型，据陆家嘴董秘毕海琳小姐称，这也是去年全年陆家嘴主营业务的重心。去年其中报披露，上半年土地批租为陆家嘴带来了超过7.94亿元的主营业务收入，房产销售的收入则为近6678万元，同比增长了267.28%。

    从陆家嘴竹园商贸区2-3、2-4地块的出让中，也可以窥见陆家嘴积极转向开发业务的意图，作为土地所有者的陆家嘴从招标伊始就表示“有意与中标者合作开发、长期经营”。

    “世纪大都会”项目花落和记黄埔后，陆家嘴集团相关人士即向记者透露，“陆家嘴与和黄将各自独立开发其中一块。”

    近日又有消息称，前些时日传出终止招标消息的Z3－2黄金地块也将由陆家嘴集团自行开发，尽管陆家嘴和浦东新区规划局有关人士都强调“未有定论”。

    “今后公司的转型将与陆家嘴地区的功能相匹配，主要开发甲级写字楼、会展中心、高端社区等类型的物业。”杨小明对集团的开发业务如此定位。

    据悉，除了几个大项目外，陆家嘴还有一批投资小、建设期短、收益快的小型商铺项目在建。其中，北滨江休闲项目已经完工并投入使用；世纪大道连廊改造项目、陆家嘴1885文化中心、小陆家嘴商业街项目也已正式开工，预计到今年上半年便可全部完工。

    仅上述提及的项目，粗略估算建筑面积总和即已达到约33万平方米，预计将在2006年~2009年陆续投入使用，并将由陆家嘴作为长期出租物业自己持有。

    “这些商业项目将为公司带来稳定的现金流和高收益。”杨小明说，租赁业务营收在陆家嘴收入中的比例最终将提高到55%左右。

    在易居中国分析师陈啸天看来， “陆家嘴谋求转型的实质，是摆脱一种低级形态盈利模式的转变。”他分析，其业务转型可能出于两方面考虑：一是从整个地产业务的“链条效应”而言，房产便是土地的延伸利润。自行消化手中的土地将使盈利和回报更为稳定。二是其作为上市公司，投资者最关注的就是每股收益。长期经营模式显然可以求得稳定的现金流。

    陆家嘴在股改中做出的“额外承诺”亦印证了陈的分析。据其保荐人东方证券的杨卫东表示，陆家嘴集团承诺上市公司在同等条件下，可以优先受让集团公司目前拥有的具有稳定收益的、与主营业务相关的物业及股权，以及自有土地；上市公司可以根据业务状况和发展环境，决定是否履行该项优先权。

    “这等于给了陆家嘴一个期权，上市公司不仅因此拥有了受让目标的选择权，还拥有受让时机的选择权。”杨卫东分析。

    “陆家嘴应成为有持续发展能力的上市公司，所以主业产品必须有很好的竞争力，以提升上市公司的中长期投资价值。”杨小明在接受采访时亦曾如是强调。

    双重保障：土地及资金

    长期以来，陆家嘴集团以其“特殊身份”主要扮演着一级土地运营商的角色，而其拥有的垄断性地产资源早年即成为国际资本竞相追逐的对象。增值效应已使其获得了巨大的利益，并成为公司后续发展的源动力。

    目前陆家嘴集团名下尚有近40万平方米的在建或未建土地资源，包括陆家嘴中心区地块、世纪大道A块以及塘东地块等。

    面对记者“陆家嘴集团核心优势何在”的发问，杨小明毫不犹豫地说出两个字——“资源”。他解释说，陆家嘴准备自行开发，所依托的不仅是以低成本新获得的优质土地储备，土地批租业务仍可在相当长的一段时间内为其带来数量可观的现金收入，这为转型提供了强大的资金后盾。

    “为了公司可持续发展的战略需要，陆家嘴已决定今后将不再卖地。”杨小明强调，除利用公司自有土地资源参与投资建设项目之外，陆家嘴还将与其他房地产企业一样，通过土地招投标的方式，在市场上获取所需土地，再自行开发建设；并在建好之后由公司长期持有，谋求长远的租金收益。

    这样的决定是基于对发达国家和地区的优质房地产企业的大量研究。“我们发现这些公司无不是采用长短结合的方式，即通过拥有办公楼、商铺等长期资产取得稳定、持续增长的租金收入，同时不断进行短期项目如住宅的开发，以获取高额收益，”杨小明说，“这种发展模式除了使公司业绩稳步上升外，还有效地规避了房地产业所面临的周期性风险。”

    除上海外，陆家嘴亦开始进行域外扩张，目前已在天津红桥区获取了30多万平方米的土地储备，这一名为“天津小伙巷项目”的综合用地商业价值潜力巨大，目前该地块的拆迁工作正在进行之中。

    “在宏观调控的‘洗牌’中，陆家嘴反而容易借行业调整寻求绝佳的发展机会。”杨小明笑言，下一步还将凭借资金实力，参与一些地产类公司的并购整合，以求获得更好地发展。

    他还透露，除自身建设项目外，对于投资额巨大的项目，公司计划进行有选择的参股建设，“这些项目均由国际财团进行专业运作，选择参股形式投资，既可分散风险，又不至于因为资金压力过大而影响其他建设项目的正常进行，同时可参与多业态经营，并享受项目的长期收益”。