王伟民

 

        12月8日，北京市土地整理储备中心推出了2005年最后一批出让的11宗挂牌出让土地，这最后的晚宴成为目前北京楼市最为吸引眼球的焦点之一。截至12月13日，已经有9个地块收到了报价，其中丰台区卢沟桥南里1号西院住宅项目已经收到了第二份报价。

        全国年底掀起拿地高潮，实力雄厚的地产企业纷纷进京拿地，抬高了入门门槛，开发商纷纷惊呼“没有3亿元不要到北京做房地产”。

        北京地产门槛提高

        北京市此次推出朝阳区雅宝路写字楼等11宗项目用地均采用挂牌出让方式，总用地面积约52.18公顷，建设用地面积约40.72公顷，其中，居住用途的土地有7宗，建筑规模约46.9万平方米。此前的11月21日，已经有19块土地进入市场。

        有了土地好过年，这成为宏观调控形势下的房地产市场最突出的表现。

        北京金网络置业公司副总林金城分析，这次年底集中拿地可以看作是未来房地产行业变化的一次演练。他认为土地越来越向有实力的开发商集中，这次出让中，万科、金地、北京城建等开发商都有土地入手；土地越来越有限，大块土地的出让已经成为历史，大开发商也必须屈尊拿一些小地块，10万平方米的土地也成为大开发商的目标。

        北京旭东置业公司拓展部经理杜志强认为，这些情况表明，北京房地产的门槛将进一步提升，“现在，没有3亿元以上的资金，就没有办法在北京做房地产。”

        城郊成新热点

        在北京大规模向市场出让土地的同时，近期，成都、天津、南京等城市纷纷推出大宗土地供应市场，热闹的景象与严寒的天气形成鲜明的对比。

        对此，中国土地估价师学会常务理事闫旭东认为，全国年底集中推地说明未来房地产发展方向将发生重大变化：一是随着用地集约化，产品也要求集约化，中小户型的产品空间更大了；二是房地产开发的郊区化倾向将更加明显，加上城镇化发展趋势，都将为房地产郊区化发展提供注脚，这都是房地产郊区化发展的重要表现。

        “尤其是对北京而言，这次年底的集中推地，两个方面都表现得很突出，”闫旭东表示，“这需要开发商开始调整自己的开发思路。”

        此前，12月初在上海举行的中国土地学会年会上，国土资源部土地利用司副司长束可欣表示，未来城郊将成为房地产开发的新热点，因为这些郊区有大片可以开发建设的土地。

        “在北京，除了传统的通州、顺义、亦庄外，石景山等西部区域也是发展的重点，”闫旭东认为，“随着莲花西路、阜成路西延线的开通，石景山、门头沟等北京西部郊区也将热起来。”

        未来地价仍在上升通道

        据《中国不动产》报告，2005年第三季度地价监测成果显示，北京第三季度综合地价上涨了0.46%，保持平稳的发展态势，涨幅与第二季度基本一致。

        对此，杜志强表示，这些地块的成交，将使北京房价地价仍处在逐年小幅度增长的通道上。

        林金城认为，由于土地资源供应有限，地价的上涨是必然的趋势，地价上涨的幅度取决于政府土地供应量，“政府供应量充足，地价上涨的幅度会小，但地价相对偏紧且稳定上涨的趋势不会变。”

        2005年初，由于去年8·31政策影响，很多过关土地还没有来得及消化，加上国土资源系统改革，北京市土地供应一时显得风平浪静。现在，这种形势发生了逆转。