敖虹
 
        十年中坤，其卓然不同的商业模式为业界瞩目，还是近年来的事。

        相异于单纯的房企和旅游类企业，中坤采取旅游和地产有机结合两翼并行的商业模式，以及在企业内部构建资金生态链并尝试多种资金渠道的融资模式，尽管操作项目有限，却让中坤资产迅速增值，其发展速度连中坤人自己都没有想到。

        “诗人的特点就是不重复别人，也不复制自己，中坤正如此。”诗人背景的中坤集团董事长黄怒波说。

        有意思的是，11月3日公布的福布斯2005中国富豪榜，过去从未上榜的黄怒波，以23.49亿人民币资产排名第56位，远远超过了排名200多位的业界红人潘石屹、张欣夫妇以及张宝全。

        两翼商业模式

        商业模式是指一个企业从事某一领域经营的市场定位和赢利目标，以及为了实现目标采取的一系列整体战略组合。任何商业模式都是寻求价值增值的过程，即如何赚钱。中国企业一般都采取综合商业模式，涉足每个可能增值的环节。

        中坤集团总裁焦青将中坤的商业模式概括为地产和旅游两翼齐飞，短线、中线、长线战略兼顾，最终实现可持续发展。

        早期中坤也投资过高科技和教育产业，直到1998年才从各个行业收缩战线退回地产和旅游。而地产方面，中坤也异于其他房企，走的是资产迅速增值的道路。

        “地产企业靠规模取胜还是资产取胜？我认为应该重新界定地产企业的标准。中坤倾向于扎实做好每个项目，实现资产迅速增值。”黄怒波称。

        中坤地产在全国范围内开发的房地产面积仅120万平方米，但旗下总建筑面积约43万平方米的北京大钟寺国际广场，目前销售单价已经超过了4万元/平方米，仅该项目就可让中坤资产增值100多亿元。位于北京展览馆附近的住宅项目长河湾现金回流迅速，可能为中坤短线投资的理想产品。

        旅游是中坤大举投入的又一产业，虽然投入资金多，回报慢，中坤依然将其作为长线投资品种放在重要位置。目前集团掌控的旅游资源已经覆盖到黄山、南疆，北京延庆、门头沟等地，下辖的旅游集团慕士塔格-宏村中坤旅游集团有限公司，拥有景区景点公司、旅行社、饭店、登山探险俱乐部、高尔夫俱乐部、旅游客运公司等几大类近20家子公司。

        按照黄的预计，有20亿元资金将投入到新疆酒店和景区建设中。2008年南疆旅游人数将达到300万人次，若按每人次旅游3~5天、花费门票500元计算，中坤将获得15亿元门票收入，酒店、交通、户外运动等收益计5亿元，10年内就可收回10~15亿元投资。 

        黄还认为，地产和旅游在经营上相互渗透，融合成一个具有高附加价值的经营系统——旅游地产。除了得到景点的门票收入外，旅游地产也顺势成为中坤第三类产品。为此，中坤拿下安徽宏村附近有800年历史的奇墅湖的经营权，在湖边建五星级产权式酒店和别墅。到2008年底，集团将完成分布在北京、黄山、新疆、内蒙古共计14座酒店和50万平方米的别墅建设，这部分旅游地产都将由中坤长期持有经营获利。

        “中坤坚持走自己的路，以资源为核心的差异化经营正是中坤的核心竞争力。”中坤投资集团副董事长李红雨称。

        资金生态链

        一直以来，除了资本渠道外，绝大部分房企资金来源主要依赖银行，还有部分自有资金和销售回款，这样的融资模式把很大部分风险转移到银行身上。中坤的融资模式则不同于这种传统模式。

        “中坤也需要银行资金，但中坤自身构建了一条原始互补的资金和项目链条，即资金生态链。中坤虽然总保持20亿元贷款，但企业总体规模却在不断扩大。”黄怒波称，“在生态链里，除了地产和旅游之间的互动，地产和旅游内部也形成了良好的资金循环系统。”

        黄以中坤地产为例，来说明这种良性循环。长河湾项目进入到销售时，大钟寺广场刚刚开工，长河湾回笼的资金正好投入大钟寺建设中。2006年大钟寺完工投入使用，其强大的资金力量又可以支持中坤在门头沟、延庆等地的旅游地产，而门头沟和延庆的开发又能为五年后的资金链做准备。

        各个旅游景区也基本实现了资金循环滚动。黄山原定投入3~5亿元，结果只投入了2亿元就已经滚动起来。因为旅游板块的投资特点正是边投入边回收，随着时间的延长，利益回报成正比递增。

        地产和旅游更是呈良性互动。譬如，大钟寺项目下个月将开始正式销售，除了项目今后的租金收入外，2006年销售额将达到20亿，这20亿会投入南疆旅游板块，新增销售收入还能不断补充投入。按黄的预想，旅游地产三年成型后还能销售一部分以回笼资金。

        黄怒波坦承，由于中坤构建了良性运作的资金生态链，吸引了不少知名商业银行主动与中坤合作。大钟寺项目由于收益稳定，成长性好，适合以房地产信托投资基金（REITs）的形式操作上市，目前中坤已经在和摩根等机构洽谈合作事宜，大钟寺项目很可能通过REITs融资。

        虽然过去中坤在资本市场表现并不活跃，基金、信托等都是中坤没有尝试过的融资手段，但从目前来看，中坤显然已着手开拓更广阔的融资渠道。近日，黄怒波向《中国房地产报》独家透露，集团已经与美国一家投资银行签署了合作协议，将旗下的一部分旅游产品打包，明年上半年正式在美国OTCBB市场(即场外柜台交易系统)上市交易，经过一年经营，资产达到一定水平后，再升级到纽约证券交易所(NYSE)主板上市。

        “不排除明年中坤旅游通过上市能拿回5到10亿元人民币。”黄补充。

        中坤的资金链体系能顺畅运转，缘于一开始就没有采取大肆扩张的发展模式，因为扩张所需要的土地成本和开发成本过大，对企业资金的要求甚严，而资金链断裂的可能性也就更大。

        “中坤的生存方式不是快速扩张，我们是做好一个项目，拿着另外一个项目，同时看着其他项目。把项目特色化、把资金链条拉开。”黄说。 

        “中坤最大的风险就是我”

        据了解， 在11月份中坤一个内部会议上，黄怒波正式公布了下一个十年中坤的发展战略，宣告中坤已经进入做品牌、实现战略发展的阶段。

        “中坤作为投资集团，旗下仍维持地产、旅游和旅游地产三个产品，但是业态不一样。地产做成持有物业的资金REITs化的地产企业，嫁接的旅游地产可能做成国内最大的分时度假体系，旅游则要控制景区，自己构建营销网络。”黄透露。

        在地产业务上，中坤选择了与目前国内众多地产商追求规模效益和更多市场份额的企业发展道路完全迥异的战略。

        “别人做大，我们就做小。如在北京，中坤不再出三环外做项目，而是做持有物业的企业，然后经由资金市场化做REITs。加上大钟寺和别的项目及酒店，下一个十年中坤最理想的是在北京市区控制将近200万平方米的物业，将这些物业都REITs化，中坤能拿回三四百亿元。”黄告诉记者。

        而嫁接在景点和地产上的旅游地产则有望做成中国最大的分时度假系统。该系统地域含北京、黄山、新疆、内蒙古等景点的酒店和度假别墅，共计分时度假床位1万个左右，理想的状态是入住率约40%，使用客户达到10万名/年以上。

        黄还称，在纯旅游领域，中坤要以特种旅游（即漂流、滑翔、登山等）为突破，以景区资源的管理为特征，以专业的管理和专业知识为长项，到2008年成为全球旅游业受尊敬的旅游品牌。下一步的中坤旅游还有望借助南疆拓展到尼泊尔、印度等中亚地区。
笔者了解到，中坤将在近期宣布集团管理方面的一个重大决策，公布新一代中坤领导人团队名单，黄怒波将退出第一线，而由焦青担任总裁全面协调中坤战略。

        “中坤最大的风险就是我，失控的企业都灭亡在领导。没有约束机制，我不能确保所有策略都正确，所以规避方式就是我制定好战略就退出。”黄怒波坦言。

        李红雨也称，中坤不避讳谈民营企业的通病，黄怒波个人领袖作用很重要，但个人色彩太重容易导致负面影响。所以黄怒波提前考虑到以后可能出现的问题，才决定后退。
“董事长认为打造好管理团队是避免民营企业走向英雄末路的办法，我们新的团队经过多年考验，会在大战略下制定好具体战略，实现中坤下一个十年战略。”中坤投资集团总裁焦青说。