李星辰 

        12月5日,重庆万豪酒店某豪华套房，一个神秘的人物接受了记者的采访。此人为李先生，自称是某国际财团在中国内地的副总裁。此君出口不凡，声称手中有人民币50亿以上的国际资本准备随时空降重庆的房地产行业。

        据了解，李先生所代表的国际财团已经在国内开展业务长达12年，对国内市场十分熟悉。除了重庆以外，他们目前正在东北地区操作2个项目，涉及资本达10多亿元。

        此次李先生入渝的主要目的是对重庆一家大型房地产企业的融资项目进行实地考察，但是他拒绝透露这家企业的名字。

        值得注意的是，神秘国际财团的低调现身，距离上次多家国际基金高调入渝考察，不到10天时间。

        资本“推手”现身重庆

        一个月前，重庆某房地产商找到李先生，希望获得5亿元的融资，以补充重庆渝北区一个1000亩大盘的开发资金。李先让重庆的合作伙伴对这一开发商进行了初步考察。为了降低投资风险，此次李先生受国际财团的委托，专程前来对这家企业进行再次审查。

        李先生告诉记者，他所代表的这家国际财团，目前有不少于500亿元的资金，希望投资于国内收益相对稳定的领域。重庆是他们看好的地区之一，打算拿出50亿以上的资金，投向当地的房地产、高速公路、水电站和矿业等。李声称，凡是在重庆有一定规模的房地产开发企业，都可以通过项目质押的形式获得资金，财团将根据企业的具体情况，采用股东借款的方式（即与合作企业成立合资公司）进行操作，这样，一方面可以解决当地开发商的融资难题，一方面也可以规避我国的外汇管制。不过，融资起点比较高，起步为人民币3亿元。

        重庆前十名的房地产企业都是他们的目标合作对象，近期他们将与龙湖、金科、华宇等排名在前五位的开发商进行较为深入的接触。据悉，目前已经有不少当地房地产开发商对该财团的“财大气粗”产生了浓厚的兴趣。

        由于受访者十分警惕，记者很难从李先生口中了解到其背后的财团的具体细节。

        操作程序据称严谨

        这是否是一个陷阱？

        针对记者的疑问，李先生表示，虽然他不愿透露相关的细节，但并不意味着这些东西不存在。其实，几乎所有的国际资本进入国内都是采用类似的模式。之所以低调或者稍显“神秘”，是因为很多内容牵扯到商业秘密，更为重要的是，有些操作细节可能会触及到国内的某些政策底线。

        但他强调，其实国际财团的融资操作程序已经相当规范。通常，在融资过程中，合作企业和国际财团双方都会聘请国内银行专家，参与整个融资过程。因此，企图打着融资的名义骗取相关企业的手续费等操作手法，很难有机可乘。

        李先生特意向记者披露了其财团的两大操作程序。

        第一步，确认融资立项程序。

        希望融资的企业按照财团的要求将相关资料提交给财团指定的咨询公司，包括企业法律文件和项目资料（均为复印件加盖企业公章）；随后由咨询公司对项目文件进行核查、筛选、立案，上报财团（投资公司）立项；最后，企业再将相当于借款总额30％的自有资金作为保证金存入合作双方认可的银行，这笔保证金从存入日期起的1年零2周之内，双方不得动用。

        当以上步骤完成之后，就进入第二步融资程序。

        第二步，融资。

        融资程序中有6个步骤：
1.存款确认接收方（投资公司开户银行）提供接收银行资料；
2.受益人与受益人开户银行签署融资协议及融资付款指令；
3.投资公司与项目公司签署正式合同；
4.在受益人提供受益人开户银行的融资协议和融资付款指令后，将该文件提供给项目公司的开户银行，项目公司的开户银行通过SWIFT系统将存款确认文本传送给受益人开户银行后，在30个工作日后融资总额的20％款项到位；
5、其余融资款分六个月等额到位；
6、全部资金到位后，投资公司与项目公司成立合资公司，双方办理股权抵押文件，当项目公司把全部股权抵押给受益人公司或受益人关联公司后，存款确认函退回（时间可商定，视股权抵押文件办理时间）。

        在重庆长期从事银行国际业务的资深人士郑有钢先生在看完李先生提供给记者的相关文件后表示，从操作层面上来讲，该文件比较严谨规范，因为按照双方约定，存入银行的保证金，任何一方都不能随意动用，安全是有保障的。

        虽然有了一个规范严谨的操作规范了，但是目前的情况是，重庆本地的开发企业能一次性拿出9000万元的并不多（融资起点为3亿元，按照流程规定，要有30%的自有资金作为保证金）。

        为此，这家国际财团对在重庆地区的具体操作做出了部分调整。

        李先生告诉记者，企业的融资总额不变，起步仍然是3亿元，但可采取分步融资的方式， 先融1.5亿左右, 按30%自有资金质押，此为一期资金。一期资金到位后, 合作双方共同再融余下的资金。这样，企业只需要有3000万的现金就可以完成3个亿的融资，而这3000万元在银行存放1年零2周后也可以动用。

        另外，在资金没有到位之前，国际财团所有的考察接待等费用都自己负担，重庆的房地产开发商不必支付任何费用。

        国际财团和这些国际资本的经纪人靠什么赢利呢？

        有业内知情人士告诉记者，国外的资金进入中国内地主要是赚取两个不同金融市场的利率差价。而如李先生这样的“金领”，他们主要是赚取国外财团进入国内的交易成本，及融资企业在完成融资后支付的中介费用。一般这种大额的手续费，国内行情是2%左右，如果李先生做成一笔3亿元的业务，手续费将达到人民币600万元左右，因此，对于国际财团及其经纪人而言，他们的收益是有保障的。

        国际游资入渝三大优势

        虽然李先生开出的条件十分诱人，但要把这50亿巨资安全地放出去并非易事。重庆开发商普遍缺钱，即便降低条件，多数企业也达不到，他们也只能“望资本兴叹”；另外，真正有实力的企业，也是国内银行争夺的优质客户，开发商毕竟是本土企业，需要考虑维护和当地银行的关系；第三，国际财团对于开发商而言，依然是雾里看花，双方建立信任关系尚需时日。

        但重庆一不愿意透露姓名的开发商告诉记者，他正在准备和这家财团合作，他认为该财团的融资渠道与国内其他融资渠道相比有三大优势：

        第一，该财团单笔贷款的最低额度为3亿元，没有最高的限额，这对需要大规模资金的国内房地产开发商而言无疑是雪中送炭，因为重庆的各大银行贷款审批的最高权限不过3000万；

        第二，使用期限为3~10年，资金使用成本不会高于国内各商业银行，这实际上也是国内银行基本上难以提供的；

        第三，办理质押等相关手续简单，企业可以在90天左右拿到所需要的资金。

        东亚银行重庆分行的黄先生告诉记者，目前游动在国内的类似国际资本估计达1000亿元以上。随着上海、杭州等沿海城市房地产的不断降温，今后将有不少的国际资本把目光放到中西部，像重庆这样投资潜力巨大的房地产市场可能是国外资本的首选。