刘笑一

        洛克菲勒国际集团（Rockefeller Group  International）进军中国房地产业的庞大计划正在成形。

        12月4日，洛克菲勒国际集团与重启“外滩源”的合作方之一、福布斯富豪欧亚平控制的香港百仕达控股（1168，HK）正式签订“谅解备忘录”，宣布成立“洛克菲勒·百仕达大中华基金”，用以投资及发展中国的房地产项目。

        此前不久，洛克菲勒与百仕达及上海新黄浦集团重新启动“外滩源”项目。此举被业界视为洛克菲勒进军中国房地产业的具有突破性的第一步。而今“洛克菲勒·百仕达大中华基金”的成立，则预示着洛克菲勒将大举投资中国房地产业。

        基金攻略

        成功夺得备受瞩目的外滩源项目，被洛克菲勒CEO乔纳森·格林（Jonathan Green）视为洛克菲勒以后在中国房地产市场上攻城掠地的“桥头堡”，而这只是洛克菲勒进军中国房地产的第一步。

        据悉，洛克菲勒·百仕达大中华基金初期规模就将达4~5亿美元，首个投入项目即为外滩源（基金在正式对外宣布之前即展开投资运作），公司向该项目提供的13亿港元股东贷款只是首期启动资金，最终投资金额将视项目发展而定。百仕达主席欧亚平透露，“预计将在此项目上的总投资额逾3亿美元”。

        “洛克菲勒及百仕达具体为基金注资多少会根据财务顾问的安排。”欧亚平对本报记者表示，“但我们希望项目回报率都在30%以上。”

        而除洛克菲勒外，百仕达还可能会邀请诸如美国地产投资大鳄“铁狮门”等其他实力机构投资者参与大中华基金，这一专项房地产基金日后将广泛投资国内地产市场。

        在外滩源项目的谈判中，百仕达一直扮演着洛克菲勒中国内地“代理人”的角色。洛克菲勒国际集团总经理助理邵琦向本报透露，“洛克菲勒将保留对此项目各方面的控制权，而百仕达则担当项目经理的角色。

        不仅如此，洛克菲勒日后会通过百仕达投资其他内地城市的项目，继续投资事宜将基本由百仕达决定。正如乔纳森·格林所强调的，“投资中国房地产最重要是物色合适的合作伙伴”。

        另一个引人关注的焦点是，在RGAP（Rockefeller Group Asia Pacific，洛克菲勒和百仕达合资成立的公司，）和新黄浦集团成立的外滩源项目公司中，RGAP持有91%股份，新黄浦则仅占9%的股份！而RGAP的股份结构是，百仕达的全资附属公司——百仕达上海投资获得其49%股权，并同意向RGAP提供不超过1.69亿美元的股东贷款作为施工前款项，洛克菲勒国际集团则持有该公司51%股权。

        业内人士指出，此前类似外滩源这样的一级土地开发项目一般都交由国有企业承担，而此次将区域开发大权交到外资手上，确实前所未有。这同时亦暴露了洛克菲勒大举投资国内房地产业的意图。

        欲介入整体开发

        据上海普陀区土地发展中心有关人士透露，洛克菲勒今年3月曾联合世界顶级地产商“铁狮门”和Intel房地产基金共同造访普陀区“长风生态商务区”，对其中总建筑面积超过36万平方米的“长风一号”综合地块整体出让流露出兴趣。

        这位人士告诉记者，彼时洛克菲勒即表示，“正在引进一些国际级的地产商和基金，形成团队后在中国投资”，意图以兼有实业与基金的“联合体”方式出现，并声称“大盘成片开发才在考虑范围之内”。

        尽管新黄浦集团和洛克菲勒集团在接受采访时都回避使用“一级开发商”的说法，但无可否认的是，外资将有机会作为片区开发的总体运营商，而不是单一的项目投资方进入上海，对于那些一直对内地楼市虎视眈眈的资本大鳄而言，或许在这种潜移默化的变化中孕育着更大的商机。

        而洛克菲勒取得的“外滩源”项目，位于苏州河和黄浦江交汇处，处于外滩历史文化风貌区核心区域，占地总计17.06公顷，规划项目建筑总面积达9.4万平方米，共分三期开发，预计将于2009年底竣工。地块上现存14幢上海市近代优秀保护建筑。

        由格里高蒂国际建筑师事务所所作的“外滩源”规划方案，力推“多功能混合开发”概念，将兴建包括住宅、商用、酒店、购物及娱乐等设施。目前正式启动的一期项目，范围为圆明园路—北京东路—虎丘路—南苏州路的围合地块，占地面积1.68万平方米。

        11月末，上海新黄浦集团与美国洛克菲勒国际集团合作组建的“上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司”在沪揭牌成立。这一项目已被正式命名为“上海洛克菲勒集团·外滩源”。

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        此“洛”非彼“洛”

        洛克菲勒国际集团并非美国洛克菲勒家族所拥有的公司。

        实际上，1989年洛克菲勒国际集团就已经被日本三菱地所(Mitsubishi Estate Co.)收购。由洛克菲勒家族控股的中国子公司，目前只有高纬物业(Cushman & Wakefield Inc.)。

        尽管此“洛克菲勒”早已脱离了石油大王的豪门望族，但上海市政府独将绣球抛给了它并有意挽留，加之总投资高达25亿美元，诱惑颇大，洛克菲勒国际集团最终选择留在“外滩源”。

        早在2004年5月7日，洛克菲勒便与黄浦区政府下属上海新黄埔集团签署合作开发上海外滩源的意向性协议，共同担任上海外滩源综合改造开发项目的总体开发商。

        但由于两家公司在外滩源项目的规划、资金安排以及利益协调上存有分歧，尤其是政府定位于“保护性”开发，外滩源项目在17.06公顷的土地上，有14幢历史建筑必须保留，同时限制容积率不得超过2.5，项目的盈利空间受到挤压。

        而新黄浦集团显然无力单独承担如此浩大的项目, 几乎从签约伊始，外滩源一直没有实质性进展，项目改造陷入僵局。

        所幸的是，此次RGAP与新黄浦集团正式组建合资公司后，“重新启动”的外滩源项目已开始土地平整等前期施工。