2000年年底，香港百利保（Paliburg）控股有限公司通过发行商业抵押担保证券（CMBS）募集了14亿港元。百利保从1998年以来一直受到资金流动性困扰，此次成功募集巨额资金，不禁引起人们疑问：“当许多银行不再为百利保提供新贷款时，投资者为何愿意冒如此大的风险进行投资呢？”

        实际上，这笔买卖的风险是有限的。九龙城的九龙城广场和铜锣湾的百利保广场是百利保集团的两大钻石级商业地产，现在抵押给了SPV商业广场证券有限公司。由于这两大商业地产拥有坚实、稳定的经常性租金收入，此次CMBS获得穆迪投资服务公司AAA债信评级，这一评级是其受财务困扰的母公司——百利保控股难以企及的。

        而且，CMBS的违约风险大小主要取决于这两大商业地产租金收入情况。即使百利保出现任何信用下降问题，对CMBS持有者也不会产生太大影响。一旦出现违约，CMBS持有者对这两块证券化的资产拥有第一优先追索权。

        百利保14亿港元的CMBS全部卖给了机构投资商，如保险公司和养老基金。百利保利用这些钱偿还了这两块商业地产所欠的全部银行贷款，余款用作公司的流动资金。

　      这14亿港元的CMBS表明，百利保在债务结构调整方面向前迈出了一大步。在此之前，由于承受高额的滞纳利息，百利保无法靠现有放贷人调整其债务结构。CMBS不仅使百利保能够募集到资金，还降低了融资成本。
　      对百利保来说，通过发行CMBS，它不仅从低定价以及提高的流动性中获益，而且还实现了放贷人的多元化，扩展了融资渠道。认购CMBS的投资商并非百利保现有的放贷人，很多都是此前从未踏入香港地产市场的国外基金。

　      百利保的CMBS还有一个非凡的表现：尽管百利保此前宣布其在支付两个可转换债券方面遇到了麻烦，然而CMBS结构却完好无损，并且继续有上佳表现。CMBS结构没有受到清算人的挑战，在品质上也没有被评级机构降级。

        CMBS结构在保护投资者利益方面也向前迈了一步。由于百利保大厦也是百利保控股及其分公司的总部，通过建立“流动资金储备”，可以弥补由于集团内部租户租用而造成的潜在的租金损失，此外还可以补偿资产重置成本。

        根据穆迪的评估，百利保14亿港元CMBS的贷款现值比非常高，达到了68%，比其他CMBS交易的比率高得多（比如温莎公爵大厦Windsor House为42%，海港城Harbour City为38%）。

　      在发行CMBS之前，人们也许认为百利保最好的选择是将其在上述两块地产中的全部股权处理掉，以换取现金。事实上，在2000年底发行CMBS之前的很长一段时间，百利保也确实在寻找买家，只是没有找到合适的投资商而已。

        很明显，百利保并不想赔本处理其资产，以免伤害股东的利益。

        对地产开发商来说，CMBS的一大好处是，它既有助于充分展现其所有的商业地产的价值，又有助于控制资产的产权及未来的增长。据悉，除了现有的九龙商城大厦外，百利保正在计划开发其他的商业地产项目。

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        CMBS的优势与其他融资方式相比，CMBS的优势在于：发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。

        *对证券发起人的好处：
    
        1.将相对不流动的金融资产变成流动的、可交易的金融资产。

        2.发起人可以补充其资金来源，这些资金可以用于再融资活动。

        3.为发起人提供更有效的、成本更低的融资来源。

        4.通过为传统的债务和资产融资形式提供融资选择，使发起人的融资来源更加多元化。

        5.发行者可以更容易地将资产从其资产负债表中转移，有助于发起人提高各种财务比率，从而更有效地运用资本。

        *对投资者的好处：

        1.能够提供比同等期限的政府债券更高的收益。

        2.信用、期限和支付结构的无限多样性和灵活性，使投资产品可以量体裁衣，满足不同投资人的个性化需要。