荆宝洁

        作为CCIM史上首位华人主席，这已经是梁建纲今年第5次来中国。与此前在论坛上进行演讲不同，这一次他的主要任务是带领海外投资团考察中国的房地产项目。

        CCIM是国际注册商业房地产投资师(Certified Commercial Investment Member)的英文缩写，它是由总部位于美国芝加哥的国际注册商业房地产投资师协会(CCIM Institute)面向全球房地产界从业人员，通过系统的课程教育、严格的考试和审核后颁发的职业资格。

        “这是我们首次组织大型的投资团来中国考察，我们希望能帮助国内的房地产界人士尽快熟悉国际房地产的操作准则，此外，我们也希望通过CCIM内部资源网络优势，让更多的海外地产投资机构投资中国。”梁建纲说。

       

 

        1954年，CCIM教育开始在美国兴起，当时由商业地产从业人士发起，他们希望通过彼此交流和接受再教育来提高个人在商业地产方面的操作能力。13年后，CCIM受到美国房地产业协会（National Association of Realtors，NAR）的重视，被列为其下属的一个分支机构并接受其管理，并从那时起开始颁发CCIM职业资格。

        对外经贸大学国际房地产金融研究中心主任梁蓓告诉记者，在美国还有其他的一些房地产资格认证，但只有CCIM协会是面向全球提供商业房地产专业课程教育和职业资格认证的。目前中国还没有类似的资格认证。“CCIM专业资格在美国及世界其他一些主要国家和地区、尤其是在市场经济发达的国家和地区被广泛认可，它代表着商业房地产领域的最高专业水平。可以说CCIM职业资格是国际房地产界的通行证。”

        而CCIM到底能教给学员什么？梁建纲举了一个例子，“比如，在进行一个商业地产项目的投资评估时，CCIM可以通过特定模式得出几年以后的收益率，同时还可以建议未来物业的处置方式。再比如，一般而言，自有资金最少、贷款额最多的融资模式被认为是最佳的，但是如果考虑到其他一些不确定因素，也许这就不是最佳方案了。CCIM可以通过理性科学的分析，列出多种投资可能，并从中选出最佳方案。”

        实际上，CCIM是一个模式，这个模式是国外研究者设立的理性投资的综合体系，在财务分析、市场分析、租贷分析和投资分析四个领域提供科学系统的分析方法，同时介绍市场操作的实际手段。用一个中国学员的说：“不是教你读死书，而是教会你实际的操作方法。”

 

 

        此次参与考察的人员多是CCIM的会员，一般只有会员才有资格参加类似的交流会。“资源只限于网络内部共用。”梁蓓说。

        事实上，CCIM不仅仅将自己定位为职业资格培训，协会更希望通过来自全球43个国家、17000多名会员的资源网络，搭建合作的平台，使信息资源在内部流动，从而实现交易。

        据了解，在CCIM会员中，50%是房地产经纪人、12%是经营管理者，33%是物业管理者，还有5％是世界500强企业中房地产管理部门的相关人士。

        梁蓓告诉记者，“由这些会员所组成的商业网络涵盖了全球1000个市场，借助这一商业网络以及CCIM电子商务网络，CCIM每年完成60000笔左右的交易，总价值超过540亿美元。”在中国，今年仅仅是CCIM推广的第5年。“很多企业，例如首创集团、北辰集团、宏宇集团都有CCIM的学员。”梁蓓说。

        据了解，国内目前共有361名房地产专业人士接受了CCIM课程培训，其中有164名已经获得了CCIM资格，其中包括发展商、资产管理公司人士、银行人士、评估师、会计师、经纪人、投资顾问、公司房地产主管、物业管理公司人士、机构投资者、房地产律师和其他相关的专业人士。还将有60多名学员在11月18日获得资格。

        而每一个国内学员的学习目的都很明确。“我们派了一个副总去学习。以后要和越来越多的海外投行和基金打交道，因此需要尽快熟悉国际房地产运作规则，否则无法知道海外投资者使用怎样的经济语言，有着怎样的思维方式。当然也希望通过这个平台去认识更多的海外投资者。”思源房地产经纪公司总经理李国平告诉记者。

        考察团中的吴宏芸（Elsie Wu）目前还不是CCIM的成员，但她对CCIM此次活动称赞有加，并认为CCIM应该更多地举办此类促进交流的活动。“这对不了解其他国家房地产市场的投资者和当地的房地产业都将有很大的帮助。”她目前从事私人地产投资、合伙投资，有着丰富的地产投资经验。

        美国最大的商业房地产服务公司之一Crubb-Ellis New Mexico的资深合伙人查尔斯·谢顿（Charles V. Sheldon）对吴宏芸的看法深表赞同。作为CCIM的成员，他认为，协会给成员提供了一种信誉的保证、行为规范准则和交流的平台。“进行更多的交流是必要的。”他说。

        梁蓓表示，类似这样的活动明年还会大规模分批举行。

       

 

钟园

 

        在开始对CCIM考察团的采访之前，记者以为，前来考察的海外投资者会做足“功课”——对中国房地产市场做过一些研究。结果却发现，与其说这些投资者在考察特定的市场或项目，不如说是在寻找一种对中国房地产市场的“感觉”。他们中的大部分都没有做过调查研究，甚至连基本概念都还没有。许多人都是第一次来中国。

        见到布拉德·克斯（T. Brad Courts）的时候，他正在参观一个公寓型物业的样板间。他向记者打听这一物业的地段和周边价格，而且很关心客户能否支付得起租金。1 996年进入地产行业的布拉德是考察团中最年轻的，不过目前他已是一个掌控5000万美元资本的投资公司副总裁了。

        第一次来北京的他显然对这个到处都是工地的城市很有兴趣。“中国充满了挑战，”布拉德说，“这是一个刚起步的市场，投资中国对我而言，是一个未来的方向。”然而当记者向这位副总裁询问是否对中国市场做过调研、或者读过相关报告时，这个帅小伙笑笑说：“我喜欢先有一个感性的印象，然后再做理性的思考。”

        信义地产的马立奥对中国市场表现得跃跃欲试，“中国太让人激动了，我希望能尽快行动。当然首先需要做全面的考察，一旦确定目标，我就会马上行动。”

        来自奥立岗州运通地产的罗斯已有28年的地产投资经验，他擅长运作商业地产项目，对住宅型的项目不是很感兴趣。对于中国市场，沉稳的罗斯说他需要时间去考察，“毕竟，这还只是我来中国的第二天，现在下结论为时过早。”结束谈话时，罗斯一再说不管怎样，他肯定还会来中国，还答应记者在他找到投资中国的“新公式”后与记者做进一步探讨。

        主要从事私人和合伙投资的美籍华裔投资人吴宏芸投资中国的愿望更加强烈。不过，已经离开中国25年的她也有很多顾虑。产权、法律条款，以及其他一些很细节的东西给她的投资带来了很多困扰。“合同上的一些条款让我困惑，”吴宏芸对记者说，“而且中国各个地区的合同条款与相关规定也不一样。此外，我想在国内办一个账户以便同时在上海和北京两地投资时用，但似乎行不通。”

        出生于北京的休斯顿运通联合地产公司负责人郭翔（Shawn Guo）讲着流利的中英文穿梭在代表团之中。郭翔此次回中国的目的是考察市场和项目，运通目前正在承销北京某个项目在英国的销售。此前运通还曾介入上海的几个地产项目在海外的销售。

        郭翔还向记者透露了正在策划中的运通地产进军中国市场的信息。“目前进军中国的计划还处于战略策划阶段，最早也要明年才能确定。如果进入中国市场，我们将吸取21世纪不动产在中国的投资经验。”

        一天的采访结束时，海外投资者对中国市场的热情给记者留下了深刻印象，但同时也感到，他们的热情还停留在“未来的方向”这样一个阶段。

        如何更好地在海外投资者和国内地产业人士之间搭建一座沟通的桥梁，而不仅仅拉着他们到处参观推销项目；如何帮助海外投资者把方向转化成具体的行动方案，而不仅仅是方向明确而行动缺失；如何帮助海外投资者确实地扫平投资障碍？这些应该是中国地产界要深入思考的问题。