陆新之

　　最近有香港的投资银行朋友到北京，带来一个坏消息。原来大家在铜锣湾常去的一家葡式蛋塔甜品店，上周因为租金太贵而关门。在哀伤之余，我们发现，原来香港的商业地产比起内地现在大叫大嚷各种概念的同行日子要好过许多。
 
 
　　确实是，在“自由行”效应及迪士尼憧憬下，一年来香港旺区商铺的租金至今已升逾一倍，不少食肆因为吃不消租金狂加，陆续放弃续租，原有铺位被化妆品等旅游业消费零售商户进驻。市场经济确实很有效率，又一个产业调整在不知不觉之中迅速完成。

　　不过也不能只看到别人喝汤吃肉的时候。这次香港商铺加幅明显，是因为前两年续租时正值SARS期间，那时候租金大跳水，基数比较低所致。

　　还记得两年前夏天，我在香港尖沙咀广东道一带信步，看到多家国际顶级品牌的亚洲旗舰店门可罗雀，那些平素不屑于回答一万元以下手袋报价的女售货员，也终于有了和内地公交司乘人员不一样的表情，实在难得。

　　成功的商业地产项目，首先一定和当地的经济情况息息相关。香港如此，内地亦然。其次，必然也和项目的操作者的风格水平有关。内地目前的SHOPPING MALL也好、商业街也罢，也是败多胜少，令业界多少有些气短。珠江三角洲一带许多打着CEPA商业城幌子的商业项目，甚至出现了席卷租金走路的事例，实在大煞风景。

　　中国的商业地产还停留在经营效率比较低、规模与结构性有偏差、追求短期营业模式的阶段，这已经使商业地产陷入了困境。

　　实际上，现在太多商业地产的开发商是短期行为。开发商圈地以后，就可以从银行拿钱开工，建成后能租就租，能卖则卖，商业地产长期缺乏经营规划，导致有厂无市、有商无业。不少项目商业转手率太高，整个后期经营情况其实不在他们视野之内。

　　如果简单一点来分析，商业地产为什么在中国做不好？因为它是一件需要“长做”的事情，而大多数开发商的强项和兴奋点都在“短做”上，这就先天决定了中国的商业地产要跌跌撞撞，犯很多看上去太初级的错误。

　　和商业地产一样，经常在广告中被渲染得很复杂、谈得走样的另外一样东西是豪宅。和公寓以及经济适用房不一样，豪宅也是一样需要“长做”的事情。

　　还是由豪宅发展形态较为完善的香港说起吧。香港的豪宅(包括疑似豪宅)，数十年来一直是投机者的追捧目标。山顶道价值多少亿的大屋以及他们的主人，常常出现在社会版和娱乐版的头条。去年香港的豪宅价格平均涨了四成多。在此背景下，一些接近工业区，面对环境嘈吵的货柜码头，甚至位于交通极不便地区的住房项目，近期都以“豪宅”的姿态出现。

　　例如创出全港分层单位有史以来成交纪录的“凯旋门”项目，就是一个坐落在佐敦区新填海土地的“非传统豪宅”小区，它并非独立住宅，最大卖点就是海港景色。其中位于77至79楼，电梯停用时十分不便的一套公寓住房，就是香港单价最贵的住房。同是由该开发商发展的另一“豪宅”则位于香港新界郊区，可看工厂区，被指空气质素欠佳，但精于市场推广的发展商，则想出以其24小时的“六星级豪华住客会所”作招徕。

　　还有新推出的皇府山项目，位处上水，平日即使不遇上交通堵塞，一般也得45分钟车程才可到达中环商业区，对香港的有钱人而言，这确实算是“相当遥远的距离”。而聪明的发展商则想出了标榜“豪华贵族”的宣传概念。发展商表示会推出一些“礼仪培训班”；同时，物业管理公司又会为住客提供“点到点”中港跨境房车接送服务。

　　当然，要说到另类豪宅，上述项目的“外国风味”，还比不上两年前以“法国南部风情”作招徕的香港南区“贝沙湾”项目，这个本来是由李小超人称为数码港的大项目的配套，据说盈利主要来自于贝沙湾住宅区，这也是一个公开的秘密。

　　豪宅之所以在香港能够一直成为投资的好品种，和豪宅的保值增值能力分不开。传统型的豪宅的特点自然包括地点优越(环境优美、背山面海等)、设施齐备、人口密度低，而且私密性佳。但是内地也好，香港也好，这种绝版豪宅地段只会越来越少，成本也越来越高。能够在非传统豪宅地区打造出豪宅品牌，自然是利润丰厚。但是目前看到大量的例子，都是通过一窝蜂的宣传广告加软文希望尽快把项目甩卖出去，这种“短做”味道十足的心态，恐怕不容易忽悠住能够花大价钱买豪宅的高端客户。

　　前文之所以不厌其烦一一列举非传统豪宅的项目操作手法，其实是想提请大家注意，即使可能香港开发商的豪宅促销商业味道十足，但是他们的想法，还是要把这个项目“长做”下去。无论是豪华管家服务，还是七十多层的物业管理，这些都需要开发商极强的售后服务意识和实力。因为服务是要不断花钱的。当年万科在上海开发城市花园项目，后来才发现承诺的社区专车服务，维持十年八年，就能消耗掉项目的全部利润。这方面的账目，内地很多开发商还是没有概念。即使是有心想做好售后服务，但是怎样才能做得好，估计还真的需要向香港前辈们学学。

　　说实话，谁都知道，地产业“短做”容易，“短做”省心。但是，在未来可能越来越需要“长做”才能赚到钱，尤其是在才能一直赚钱的变化了的市场环境下，到底有多少行业中人能够意识到要转变套路，又能真正转变过来，一定会是可见未来地产业界热度不减的重要课题。