2010年4月14日周三

最近国内媒体对高房价接连发出抨击性文章，并推荐国家和地方政府使用物业税来打压房价的狂涨。支持的理由有几种。首先物业税可以提高炒房团的炒房成本，其次，使用物业税，可以增加地方政府的税收来源，减少地方政府对土地财政收入的依赖，物业税对于地方政府财政来说，是一项可持续性的税收。

这样的理由听上去符合逻辑。不过很多事情，理论上看着很有道理，实践起来就是另外一回事了。

在争论物业税好处之前，首先谈谈征收物业税最基本的合理性。国外如北美地区，物业税也就是房产税，税收交给当地的城镇政府。比如美国各州的地产税率不一，一般在1%到3%之间。一个州内，生活区没有公立学校的，一般房产税会低一些，有公立学校的会略高。税的计算，是税率乘以购房者买房时的价格制定。

税赋计算的改变无非两个因素，（1）税率变动和（2）房子底价的改变。税率会有所波动，但一般幅度很小，零点一、二个百分点，在美国地方要提房产税率，城镇政府必须提出十足的理由，如修路、扩建学校等等。至于改变房产底价，一般多年后（如十年），才可能会调整房产价格底价。本人在美国生活期间也拥有过房子，在我拥有住房的这几年中，美国房价上涨很快（2000年后这一段时间），但是我的房产税没有变过，无论是税率还是房子的底价。对于退休人员，当地政府还必须制定相应的年度房产税退税政策。

美国征税的合理性是建立在房子和土地可以永久拥有、代代相传的法律基础上。此外，税收给了当地政府，当地政府必须使用该税收来补贴公立学校、社区生活（如修路桥、社区免费活动中心等等）。

在香港，土地使用权是采取英国制度（99年拥有权），由于香港房地产不是永久拥有，因此香港普通住宅的房产税率比美国低，一般1%左右而已，对于香港人普通人的收入水准来说，这点钱几乎可以忽略不计。

在国内实施物业税，其合理性首先会遭到普通老百姓的巨大反弹。国内的土地拥有权最多70年，开发商囤地囤上几年，加上土建和销售时间，等到房子到了老百姓手中，拥有权已经差不多去掉5年。其实很多新房子的实际拥有权一般是65年而已。

物业税计算是基于税率乘以房产底价，由于物业税变动不会很大，因此房产底价决定了老百姓税赋的金额。如今中国的房价实在太高了。中国的房价和家庭收入比，打破过去的几十年来主流国家的记录。日本在1991年地产高峰时期，东京的房价与家庭收入比率达到15倍，大阪等城市也超过了10倍，在当时看来，日本的房价与家庭收入比之高，令人咋舌。要知道，一般情况下，房价与家庭收入比率应该在5倍，达到7倍就被认为开始有泡沫了。而今天的中国房价与家庭收入比率，已经远远超过高峰时代的日本，达到了30到40倍的程度。也就是说，一个中国家庭不吃不喝30 年以上，才能买下一套商品房。

在这种极端高房价的环境下，哪怕政府征收1%的物业税，由于中国房产价格巨大底数，这笔从百分比来看似乎不高的税赋费用，对于一般百姓来说，财务压力是巨大的。比如在上海，一套两百万的房子很平常，假如征收1%的物业税赋，一年房产税金额就是2万元，一个月就是1830多元，相当于一个大学生毕业生月工资的一半。

因此，在中国证物业税，其实最后叫苦连天的将是普通老百姓。在中国如此高房价的压力下，对老百姓征收物业税，从各方面来说是不合理的。

有专家说，那么我们只对第二套房的购买征收物业税，这样可以解决老百姓的财务压力问题。就算如此，让我们看看物业税能否打压高房价，特别是物业税能否迫炒房团退出炒房活动。

举例温州炒房团，他们炒房资金的成本是一年15%以上，有些是月率达到近2%，也就是说，他们炒房子资金的成本是15-20%。此外，当温州炒房团到了某地进行购房，他们的策略是大批购房、同时压低单位房价。这套手段在2004年前就开始使用了。温州炒房团如今在任何地区购房，他们可以把单位每平米房价压低40%甚至更高以上。也就是说，市场价2万元一平米，温州炒房团拿房实际价格不会超过每平米一万二千元。

随着近年来房价的狂涨，炒房团压价空间越来越大。2005年在北京，各路炒房团的压价空间是20-25%，到了2007年压价空间达到30%以上，到了2008年，短期内房产低迷时期的压价空间超过40%，到了2009年，炒房团的压价接近甚至超过了50%。

随着房价的狂涨，炒房团的利润空间也随着压价幅度增大而同步增高。哪怕北京上海房价下降30%，温州炒房团只要能抛出手中房子（能否抛掉手中房子才是他们最担心的），基本上可以保本并且获利。可见，炒房团或购房关系户的压价空间拥有巨大的利润空间。

无论从获利空间来说（40-60%），还是从炒房团的资金成本（利率15-25%），区区1-2%物业税，对于炒房团仅仅是九牛一毛而已，根本不能起到任何打压炒房活动的作用。