最近爆出中石油北京分公司以20亿团购北京高价楼，该楼盘的市场价是每平米2万3千元，但是中石油团购的价格为每平米9千元。激起了很多读者的愤怒。其实中石油只是不幸“被爆”出了这个内幕。类似的交易，一直存在于中国房产市场。

其实，所谓高房价，永远不针对有实力的“团购”或者大款“炒房团”，在2009年地产小阳春之前，曾经爆出在北京有温州炒房团，以低于市场价40%甚至更低价格购买了大批新开楼盘。当然对外，大家都宣称该交易是以市场价成交，蒙一下统计局的数据。如今，只不过这个团购中，又多了中石油这样大型国企。

其实类似这样的“团购”一直存在。数年前房地产狂涨期间，北京上海的高级饭桌上，经常可以看到开发商，向所谓的亲友团们、企业或者富豪精英团发起攻势，说自己现在正在开发某楼盘，价格1万，但如果你们一起来买，可以折让20-30%成交。

作为开发商来说，他们担心的是资金回笼。一般情况下，他们这么做其实业无可非议，但问题是，他们这么做的后果，导致全国房价狂涨。而开发商也在这里面，尝到了甜头，干脆来个推波助澜。

2007年全国房产翻倍大涨价之后，开发商意识到，靠民间老百姓倾家荡产买房子来给自己回笼资金已经很不现实，而且这么做的销售周期会特别长。一旦销售周期长了，会给市场一种“销售不畅”的感觉，影响未来新开发楼盘的涨价动作。最好的办法就是让新楼盘尽可能“卖光了”，即可以为自己盘活周转资金，也可以让下一个新楼盘涨价的空间和理由大增。于是出现了开发商、炒房团、银行、中介这四大家族的“亲密合作”（见本人旧文房产四大家族）。房价不断升高，地方政府得益于地价猛涨，财政收入政绩好看，因此也就放任房价狂涨，相反对于廉价房，地方政府都兴趣缺乏，能拖则拖。这成为了中国地产的一个不可回避的现实。

2007年，批量购房的成交价格与市场价的折让率，已经达到30%，到了2008年，折让率更是达到了40%。

有些令人不解的是，在2008-09年这个全球经济大衰退期间，中国房产“团购”的实力，最近一段时间怎么会突然出现“爆发性”增长，原因何在？

几个月前，本人写了一片小文，严防四万亿流入股市房产市场。看来我的担心如今已经被证明是准确的。

四万亿中，至少一半钱是直接流入到国企等大中型企业。当时中央政府的目标很明确。这笔钱有两个用处，首先自然是缓冲企业由于全球经济衰退所导致的对短期资金链的需求，其次不许国企解雇员工，但是养员工需要钱，因此这笔钱也是有些慈善性质。最后，也是非常关键的，这笔钱中央政府是希望企业拿去后，可以进行技术改造和生产效益提升的投资，购入高效益的机械设备，全面提升企业生产力和在国际上的竞争力，为下一轮经济腾飞作好准备。

然而我们的企业拿了这些钱后又去做什么了呢？养工人说实在花不了多少钱，中国毕竟还是发展中国家，人力价格低廉。那么剩下那么一大笔巨款，如果要做企业效益改造、厂房设备投资，可惜的是，要看到这些投资有回报，至少需等上一两年以后全球经济回暖。这段时间，国企的绩效依然不会有什么改善，没有短期企业效益的改善，会影响国企老总们的仕途。此外，不少国企是上市公司，如果企业盈利没有改善，股票增值就很难。对于那些手里握着大量企业股票的老总们来说，股票只跌不涨，自己损失巨大。

如何能让这笔钱在自己手里变成企业盈利以及良好政绩的体现？在利益的驱使下，这些企业老板们，决定铤而走险，投机操纵企业短期利润。钱绝对不能投入到企业厂房设备和效益提升等领域，必须投入到能立竿见影的投机性极强的渠道。

在中国，最具有投机性的投资渠道，无非就是股市和房地产。

手里握着财政拨款，国企并没有按照中央的要求去做核心业务的改造和效益提升。这些企业管理者凭借自己的社会人脉，将大量的资金投入股市以及房地产。随着最近A股的剧烈上下波动和全国房地产价格的剧烈上升，国企的盈利，特别是那些上市公司的企业，见到明显利润增长。为了扩大盈利能力，他们甚至将大量资金入股到地产公司之中。即便本来属于企业核心业务的资金，不惜被抽调。

当然，如此作的机构不仅仅是国企，很多大型民营企业也如此，面对资本市场的盈利压力，他们会和国企作同样的投机性动作。甚至有些民企，以拖欠职工数月工资等方法作为融资手段，加强对土地房产的投资。

作为回报，开发商在房地产价格上，做出巨大价格折让，购入的单元越多，折让幅度越大。这些价格的折让，才是真正的房产交易价，但是不为外界所知晓，也不会影响到所谓的房产市价。

开发商赢得了资金周转和未来楼盘的涨价空间。批量购房的一方，购入远低于市场价格的房子后，或高价售出获取巨额盈利，或将房子用于其他途径。对于房地产开发商和批量购房一方来说，这是一个绝对双赢的局面。

随着2009年房地产小阳春后全国房价再次疯狂飞涨，“批量购房”的价格折再次增加。中石油这笔交易中，地产商的折让幅度达到了60%。比2008年的40%折让率又提高许多。

开发商主动提高折让价格，标明中国房地产的泡沫再次被吹大了。反过来证明，中石油购买的那些位于北京、市场价为2万3千每平米的房子，考虑到正常批量购买的折让率，其真正的市场价格不应超过1万1千元每平米。

因此造成了老百姓们买房子，每平米价格是2万3千元，而且还是朝向和楼层较差的单元。当你问其他单元房那里去了，销售会说卖完了。普通老百姓或者咬牙以三代人当房奴为代价买下2万3千元一平米的房子，要不就眼睁睁众多“有钱人”把周围的房子全买下。

这也是为什么最近中国房地产市场给全世界一种错觉，似乎中国人真的有钱人太多太多了，简直不把钱当钱在用。哪怕纽约东京香港的房价都不算什么了。

其实个中的真相，则是那些 “批量购房”的大款，他们购房价格远低于个人家庭购房的价格，而且一向如此。因此，越是有钱人，买房子的成本越低，越是没钱的老百姓，反而要购入真正的高价房。

以现在市场来看，老百姓买房的价格，要比那些批量大款购房价格高出50-60%，甚至更高也不足为奇。

对于政府来说，投入四万亿为了能提升企业效益和管理水平的目的没有达到。短期企业业绩好看了，盈利高了，股票也能开涨，有助于股市上升。长期而言，企业养成了投机依赖的习性，对企业的长期发展，会成为一个巨大的隐患。这是另外一个涉及范围很广的话题，在此不作论述。