看到新闻，一些在广东的炒房团，由于高价购入的房子市场价格猛跌，二级房产市场没有买入者，因此资金被深度套牢。炒房团面临亏血本出卖或者向银行停止付款。

【炒房团的炒房方法】

       这里想说一下那些温州和广东炒房团的炒房发财的投资结构。如一套房子每平米2万，共100平米，总价2百万，首付30%需要资金是60万。假设炒房团手里有300万的资金，为了充分发挥资金的债务杠杆原理，他们会用手中的240万去做首付，买下四套刚才的公寓，用剩下的60万流动资金，作为炒房团未来几个月支付银行按揭贷款的资金。

       炒房团和炒股的人一样，他们不是为了保留房子而买房，他们的目的是短期买入再短期卖出，他们挣钱的方法，就是依赖房产市场短期内的狂涨。炒房团是抓住了房产市场价格狂涨的势头，往往他们刚刚迈入2万一平米的房子之后不久，可能两三月，这套房子的价格预计价格就会涨到2万5一平米。由于炒房团的流动资金有限（指刚才例子中的60万），他们不可能长期持有房产。因此他们的目的是在60万流动资金全部用于支付按揭前，将手中的四套房子全部出售，这样，他们可以还清银行贷款，同时挣了房产市场的5千每平米的差价。

       炒房团可以说是导致中国房产价格暴升的主要原因。我个人就看到在北京的温州炒房团，一下子在蓝堡等小区购入大量的公寓房，他们在和房产商签订购入合同的同时，他们的楼盘销售办公室也开张了。购入的合同价格是一万一平米，但出售的价格已经飙升一万五千元一平米了。他们的目的是在一年左右将手中房子全部出售。

【炒房团的“合伙人”- 开发商和银行】

       炒房团的资金，一般来自民间，不少资金来自房产开发商的社会关系，甚至直接来自房产开放商老板们自己的腰包，也就是说，他们在开发新房时挣了一笔，然后再在炒楼二次出手再挣一笔。君不见，所有开发商刚刚进入房产建设期，就开始到处寻找好朋友亲戚社会网络，建议他们批量购入房子作为投资（指前几年），说你们买入后，放一段时间再卖出，就可以狠狠挣一笔。于是各地的炒房团就出现了。

       炒房团为了尽可能拉高市场房价，与房产商形成一定的默契。道理很简单，如果二级市场房价上去了，房地产开发商的下一个开放项目的房价必然是随行就市地猛涨。此外，由于炒房团购房量很大，一次可以买入几十甚至上百套房，这对于需要短期还清银行贷款的房地产开发商来说是绝对好事。因此房产开发商会优先让炒房团大量购房，从而自己立刻大量套入现金。

       炒房团为了尽快出手手中的房子，自然会和二手房中介公司一起合作。中介公司是靠买卖房子的佣金过日子，房子价格越高，自然佣金收入就更多。因此炒房团和中介公司也是一拍即合。房产中介总是鼓励出售房子的人，一定要把自己出售房的标价往高提。这样给想买房子的人们一种错觉，好像市场上的房价总是一天天地在涨。

       银行在这里也是很大的得益者。银行利息的放贷，短期利息（如5%）一般是明显低于长期利息（如8%），这是由于长期信贷的风险高于短期信贷所致。而按揭利息一般是按照20年计算，是绝对的长期信贷，因此房贷利息率是很高的。银行之所以对炒楼者比较喜欢，原因很简单，炒楼者的借贷利息是按照长期利息来计算的，但是炒楼者本一般是在一年内还清所有按揭贷款的。因此从银行来说，等于用长期高利息率放了一笔短期贷款，而且贷款总量还很大，风险较低，银行发财，何乐而不为呢。因此在房产市场价格疯涨时，银行也就暗中鼓励这样的炒房团信贷。

       由于炒房团的大量购入房子，导致了房产价格疯涨，因此也就出现了中国过去几年房产的无理性的狂升。真正需要购房的人们，看到房子如此涨，也就不顾一切，投入所有的个人积蓄，后来是两、三代人的积蓄、甚至不惜代价借别人钱去买房，为房产市场价格的上升火上加油。

【资金杠杆盈利原理】

       有人说，炒房团为何要借钱买房投资？很简单，其实开始楼市升起时，这些民间资金都是全款购入新房，但这样挣钱实在太慢了。用刚才的例子，如果全款买房，那么300万资金只能购入一套100平米200万元的房子（2万一平米）。聪明的温州炒房团很快就看到银行贷款买入房子的金融杠杆原理。假设全款买入，你只能买一套，等价格涨到2万5再卖出，净利润是50万（100平米X 5000），300万元本金的回报率是17% （50万除以300万）。

       但是同样300万元的本金，如果用240万去首付30%买入四套同样的房子，假设能及时以同样价格卖出这四套房，这样净利润是200万，这样回报率是67% （200万除以300万）。由于按揭支付利息时间很短，往往不到半年，因此按揭利息总数和巨大的净利润相比是微乎其微的。

       这就是经典的、也是最基本的金融杠杆原理，也就是通过借债来尽可能放大投资者的利润。如果市场好，那么杠杆的效果是极其明显的。也就是为何西方国家炒房产的人，往往可以一夜暴富。但反过来，一旦市场不好，他们的亏损也是被放大的。

       如果市场价格逆向了，那么炒房者手中的房价成为“负资产”。“负资产”的概念，就是你按揭买入的房子的市场价明显低于你购入时的房价，这样你的银行按揭贷款总数，比你房子的现价要高。简单例子，200万元房子的70%借贷额是140万，假如刚刚买入的房子，价格降到130万元，那么你的贷款额就高于自己房子市价，你的房产价值是负值（负10万），这就是负资产。就是说，即便你卖掉房子，你还要另外拿出一笔钱（10万）来付清银行的贷款。香港2003年由于经济低迷，很多老百姓就是处于负资产状态。

       前面的例子，其实即便是市场房价降到160万，炒房者卖了房子后付清银行贷款140万贷款，但是首付的60万元，有40万元泡汤了，所以投资人整体还是损失的。

       还是刚才的炒房团例子，炒房者的银行按揭是按照2万一平米计算的，如果市场价格每平米价格从2万降到1万3每平米。这样炒房者如果出售手中房子，那么炒房者的回笼资金无法付清全部银行的按揭，需要自己另外再拿出钱来还给银行。这时，炒房者就会一夜之间彻底破产。如果刚才的例子，如果你全款买房一套（没有银行负债），自己最多损失是70万。当你按揭30%买入四套这样的房子后，那么炒楼团的整体损失是280万。如果炒房团决定以市价出售房子，那么自己需要另外拿出40万元来付清银行的贷款。

       但事实上，如果真的到了市场价格明显回落的情况，一般很难用市价出售自己的房子，需要用比市价明显更低的价格出售才行。这样一来，炒房团就面临一个问题，如果贱卖房子还要自己讨钱付清银行贷款（也就是“负资产”境地），那不如干脆让银行没收房子算了，这样整体损失也就是那些首付款（240万元）以及过去支付的利息款。

【中国房价疲软，炒房团联盟开始崩溃】

       炒房团为了避免自己进入“负资产”的境地，往往会尽可能在市场价格没有太低的时候，进行突击性销价抛售。从而会影响房产市场的价格大幅回落。中国是否会出现这个问题，我们拭目以待。在西方国家，历史上类似炒房者破产跳楼的情景比比皆是。

       无论是建设部还是市场，在2008年初，都在说房价会稳中有升。但是本人在2007年中叶，就说这样的房价是支撑不了多久。到了2007年秋天，无论是上海还是广东地区，房地产已经是有价无市了。因此当时我就说，不要为了投资而买房了，因为这个房产市场价格太疯狂了。和美国平均一套独立洋房19万美元相比，而同面积上海浦东内环边上公寓房子的价格达到了50万美元，这是绝对非理性的高价。

       由于前几年房产市场的频频高涨，房地产商变得越来越高高在上，出来的新房价格只升不见落，因此房产开发商和炒房团取得暴利收入，也使得不少有些闲散资金的白领人士，都把自己的资金变成炒房团资金，去进一步炒楼。

       但他们忘了一个市场经济最最基本的原理。房价的最终支撑者，不是炒楼者，也不是开发商，而是那些为了居住的普通家庭。房子刚开始热，年轻人可以把父母和自己的钱合起来买房，等到到后来三代人的积蓄都不够支付一套60平米公寓的首付时，最终购房者们终于放弃买房了。如今中国现实是，中国各地的房价，早就远远超过了当地普通家庭的购买能力。

       当房产开发商的广告、房产中介商的心理攻势、以及炒房团的买入再也无法刺激普通老百姓买房时，文章开始的一幕开始出现了。

       广东房产市场衰退的开始，首当其冲的就是那些炒房团。如今这些炒房团成员们，每个家庭被套住了三四套房子，每月背负2万到3万的按揭付款。如今房产市场回落和二级市场有价无市的时候，他们开始慌张了。假如炒房团成员由于自己工作或者生意出现问题而导致短期资金无法负担那么高的按揭付款，他们就必须尽快将手中房子抛出变成现金。不然到了负资产境地，他们就可能彻底破产。

       最近开发商如万科已经开始销价出售新房，直接造成了广东炒房团和开发商最近的矛盾和争议。原因是，炒房团购入高价房在先，开发商降价出售在后，在炒房团看来，开发商万科这样“自私”的做法，活活将了炒房团一军。于是炒楼团开始和房产开发商翻脸，要求开发商赔偿每平米的差价。

       当然，从合同角度来说，炒房团的损失是自己的事情，开发商是不会补偿损失的。于是炒房团基本就进入绝望的境地。如今他们在计算，要不销低价出售房子，或干脆不再支付银行按揭，让银行把房子没收。

【炒房团不会是唯一的损失者】

       广东炒房团目前绝望的境地，是忽视市场经济最基本规则的惩罚。但是惩罚不会仅仅停留在炒房团身上。炒房团如果一旦开始大量销价出售，那么开发商未来新楼盘的价格将会受到直接的冲击。

       即便炒房团的房子被银行没收，银行是不会保留这些房子，也会在公开市场进行廉价快速拍卖，因此同样会对开发商的新楼盘造成巨大冲击。此外，银行还要面对大量的按揭坏账，一旦按揭坏账大量出现，就可能形成一股类似西方国家次贷危机那样的按揭贷款危机，对中国宏观经济造成巨大负面影响。

       如果房产开发速度下降甚至停止，那么大量用于建设楼房的水泥、建筑、钢铁、装修材料、家具、零售等行业，都会受到不同程度的冲击，和这些产业相关的上市公司的盈利也会下降，这将进一步冲击已经非常脆弱的A股市场。