万泉河边的博鳌凯宾斯基酒店


今年博鳌房地产论坛是主题是“住房发展和构建和谐社会”

万泉河畔的博鳌凯宾斯基酒店水边别墅


博鳌凯宾斯基酒店园区

　　论坛的中间过程是参会代表的提问。我们的几个的发言，没有任何一个人的内容是超出大家的想象的。但代表提的问题，没有一个是在大家想象之中的。
　　最后，主持人让我们台上的几位一人说一句话做为总结。我乘机表达了一些我对目前房地产的看法。现在我整理一下，这些看法是不成熟的，也许的错误的。只希望引起大家对目前房地产存在问题的讨论，如果有问题也能得到及时的调整。
　　“目前房地产遇到的问题是：房价上涨过快；同时，房子的空置率上涨也比较快。房价上涨过快说明市场供不应求；但空置率上涨则说明房子卖不出去，这就成了一对矛盾的信息。追其根源，就是中国的二手房市场没有真正的建立起来，尤其是前些年分配的公房上市交易的途径不畅通。
　　所以，要解决这两个问题，最重要的是要把二手房市场建立起来。”
　　“房地产行业的和谐发展就是供求关系基本平衡。房价上涨过快，就说明在供求关系上出了一些问题，也就是房子的供应量不足。房子的供应量不足最主要原因就是土地的供应不足，所以土地的供应与市场房子的需求相平衡是非常重要的。这种平衡不仅仅是政府出让土地的量和市场上房子的需求量两个数字相等就平衡了。还要考虑到房地产作为不动产，有不动产的性质，所以这种平衡，还要在区域和结构上平衡。在区域上，例如，三环内供应了多少的土地？四环内供应了多少土地？如果城市内四环内供应的土地少，需求大，价格就会暴涨，这时我们在门头沟、平谷、延庆供应再多的土地也不能解决四环内房价暴涨的任何问题。另外，房子的品种，也就是媒体上面常常说的结构问题。在这次房价上涨的过程中，涨幅最大的是别墅，因为，有文件规定：独门独院的房子再也不批准建了。这就导致已经批准的别墅就成了绝版，这样它的价格自然就会暴涨。其次是住宅，住宅的上涨幅度也比较大。而写字类和商业用房从成交量和价格上来看，涨幅都很低，价格也非常的稳定。”
　　“不光是实际供应的土地量要和市场的需求相吻合，而且，还要调整好未来土地供应的预期。如果市场上预期未来一段时间土地供应会很少，也会成为促使今天房价上涨的原因之一。所以在这块土地上，既要种粮食，解决大家的吃饭问题；也要在这块土地上解决大家的住房问题；同时在这块土地上更重要的还要解决大家的就业问题，而写字楼、商业用房都是解决城市中人们就业的房产品种，任何一方面都不能偏废，要平衡。”
　　“那在市场土地供应比较紧张的情况下，有没有其他调整目前购买房子的需求的办法？首先，银行的按揭政策应该是立竿见影的措施。目前，居民个人存款有15万亿元，而每年全国商品房的销售只有1万亿元，如果没有别的投资渠道，只是用这些居民的存款来购买当年的房子，可以购买15遍，如果加上银行七成的按揭贷款，可以把当年的房子购买50遍。所以，如果银行对住宅的按揭贷款可以从七成降到六成、五成，甚至四成，会使需求大幅度的下降。
　　其次，就是税收。应该适当的增加持有物业的税金，例如物业税。而减少流通环节的税金，如营业税、契税、交易费等等。这样，才能够使二手房市场尽快的建立起来，减少房价上涨的压力，也减少空置率。”
　　中国房地产行业健康平稳的发展是我们大家一起盼望的。但有一些建议我是不赞同的。
“最近，我听到有人说，有两种观点认为可以抑制房价，并可以解决目前房地产碰到的困难和问题。一是取消商品房的预售制度，一律改成现房销售；我不赞成这种观点，这样做可以减少不少入住时的纠纷，但目前市场上最突出的矛盾是房子的供应量不足，造成了房价上涨过快。这种做法会使一、两年内市场上供应量大幅度减少，更会引发房子价格的暴涨。另一种观点是社科院的某博士提出来的，干脆取消房地产开发商。这种观点，我想大家一定会认为是错误的，对中国的房地产行业和经济有害的。”
　　论坛结束后，几位每年都参加亚洲博鳌论坛的朋友对我说今年的房地产论坛开的太郁闷了。我说：“对不起大家。”。
　　我在郁闷中也写完了这篇博客。

博鳌房地产论坛现场


我和万科总经理郁亮