警惕“伪总量控制”演变成“真个案审批”

建设部的人一定爱看世界杯。

这不，一脚长传，把球又踢给了地方政府。但脚法粘粘糊糊，很像国足队员，因为传球的原因并非有目的配合，而且球在自己脚下不知道怎么玩了。

不知道怎么玩不要紧，就怕搞出来更坏的玩法。

按业内的看法，这次细则（即165号文）的关键之处，一是70%已从单个项目的绝对标准变成了地区的总量控制，二是90平米被确定为套内建筑面积。

其实90平米的概念如何解释是个次要问题。首先并非所有的房子都要盖成90平米，再则不管多少平米的房子，都会有人建，有人买。在北京，2005年入住的新楼，还有30平米的户型。

真正值得关注的，还是“70%”的变化。

在70%归于总量控制的概念之下，只要该地区和城市的新建项目中，90平米的面积占到70%的总比例即可。而单个项目中，90平米户型应占多大比例，则没有了统一的标准。换句话说，这个比例可以千差万别，甚至可有可无。

局面如此演变，就成了几乎每一个项目都要个案性地研究、审批，从这个意义上说，这次并非真正的“总量”控制，而是“伪总量”控制，“真个案”审批。或说，从建设部来看，是总量控制，从地方规委、建委来看，是个案审批。相较之下，反而是原来的单个项目一律70%来得简单，只要每个单一项目达到这个标准，那么“总量控制”就是水到渠成的事了。

“伪总量”控制带来的问题，首先在政策的执行效率大大降低，但最关键的还是市场透明度的巨大倒退。在单个项目90平米户型比例的标准缺失、而这个比例对开发商而言又是生死攸关的情况下，有权力确定这个比例的政府主管部门就是他们的“上帝”。开发商这时的任务简单化了：就是搞掂他们。

房价降不降尚在未知之数，而寻租空间大增已是板上钉钉。不怪得有网友将关键的权力部门愤而称之为“龟委”和“贱委”。

寻租问题之外，在90平米和70%比例之下的政策环境之下，更大的问题在于房价和住房结构这两个政策最大的诉求，更难以得到根本性解决。

比如，如果不对大户型（或称“90上”户型）采取增加长期持有成本的措施，那么由于供应量相对减少的预期，这部分房子的价格会进一步上涨。

如果不改变容积率等规划条件，加之在土地出让金方面有所减免，90平米的房子就很难盈利，就会变成烫手的山芋，开发商避之不及，会变本加厉地走后门、托关系。

在本月初的博鳌论坛上，香港地产名人施永青对于政府出台调控政策的行为，作了一个比喻：到位的政策，就像扔出去的石子，其飞行方向、落地是可预测的；不到位的政策，如同笼子里放出去的鸟儿，它飞向哪个方向，是否还能再飞回来，全都属于未知之数。

所以，对于已获得增量权力的地方政府部门而言，如果不想造成市场进一步的混乱，至关紧要的是看好自己的“鸟儿”。