租赁土地建设房屋并取得不动产权证的效力认定——东平县银山镇后银山村民委员会诉杜某某、东平县齐鲁水浒武校土地租赁合同案

【裁判要旨】

在合同履行期间，被告办理了集体土地使用证，并在涉案土地上建设房屋，同时取得了房屋所有权，据此相关法律规定，被告对涉案土地已形成物权。同时后银山村委会根据双方签订的合同要求对方返还土地，会导致房屋土地的割裂，此举亦违反了物权法关于房地一体、地随房走的原则。

被上诉人水浒武校对该涉案土地已不仅仅是土地承租方，还是该宗土地物权法意义上的集体土地使用权人并享有建设的房屋的所有权，上诉人后银山村委会以双方签订的《土地租赁合同》到期为由要求被上诉人返还该涉案土地，不能对抗被上诉人在该涉案土地上已经形成的集体土地使用权、房屋所有权等物权。

【裁判文书】

山东省泰安市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鲁09民终2726号

上诉人（原审原告）：东平县银山镇后银山村民委员会，住所地：东平县银山镇后银山村。

法定代表人：王胜良，村主任。

委托诉讼代理人：李学安，东平县银山法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）：杜召冰，男，1971年12月31日出生，汉族，农民，住东平县。

委托诉讼代理人：高立成，山东鲁正律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：东平县齐鲁水浒武校，住所地：东平县银山镇驻地。

法定代表人：杜召冰，校长。

委托诉讼代理人：高立成，山东鲁正律师事务所律师。

上诉人东平县银山镇后银山村民委员会（以下简称后银山村委会）因与被上诉人杜召冰、东平县齐鲁水浒武校（以下简称水浒武校）土地租赁合同纠纷一案，不服东平县人民法院（2019）鲁0923民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人后银山村委会上诉请求：1.撤销东平县人民法院(2019)鲁0923民初636号民事判决书，改判被上诉人退还租赁的土地9.7亩，清除地上附作物或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1.原审法院认定(判决书第4页)，对于原告提交的证据2,该证据加盖的财务专用章，不符合证据形式要件，本院不予采纳。就这一点原审法院认定事实是错误的，这一点也是本案争议的焦点问题，是法院必须查明的事实。东平县齐鲁水浒武校早在2012年未年检审核、注册，作为该校未招生、该学校校舍已破烂不堪，已成危房，校舍已废弃，该学校已被有关部门注销，那么该学校主体已不存在，其主张该建设用地使用证、房产证的主体也不存在，所以法院以此证未撤销，上诉人东平县银山镇后银山村委会主张土地租赁合同到期，收回土地，清除地上附作物没有法律根据，是错误的。既然原告请求收回土地，法院必然查清该土地的现状、使用情况，如果原审法院未查明这一点，就应当认定一审法院对争议的事实未查清，或认定事实不清，应当将本案发回重审。2.原审法院认定(判决书第5页)“被告对涉案土地已形成物权。”物权法明确规定了土地承包经营权为物权，而该物权的取得是基于土地承包，土地承包合同到期导致物权的终止，被上诉人(一审被告)即不再享有该物权，所以一审法院判决驳回原告的诉讼请求是错误的。3.原审法院认定(判决书第5页)，后银山村委员会根据双方签订的合同要求对方返还土地会导致房屋土地的割裂，此举亦违反了物权法关于房地一体、地随房走的原则，此认定也是对法律的曲解，物权法规定房产转让时，与房产不可割裂的土地才能地随房走，而本土地租赁纠纷并非房屋转让。4.原审法院认定(判决书5页):合同到期后，经双方协商，被告继续使用土地至2018年并交纳了土地使用费，此认定更是错误，事实为:合同到期后因被告不能及时清理地上附作物，补交了两年的租赁费，并非双方协商延续履行至2018年。二、原审法院程序违法。1.此案审理超过了审限。本案于2019年1月23日立案，很简单的案情，历时一年之久的审理期限，已远远超过了审限2.应查明的事实未查清。对争议土地的现状，使用情况未查清。土地租赁签订时间为2001年1月14日至2015年12月31日，而被告的建设用地批文在2000年7月15日，建设用地早于双方合同之前，显然违法，而原审法院未做评判。三、适用法律错误原审法院适用《民诉法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、九十一条，属于适用法律错误，应适用土地管理法、合同法、民法通则、民法总则的相关规定，判决被告退还租赁的土地，清理地上附作物。综上所述，一审法院认定事实错误，程序违法，适用法律错误，请二审法院明查，纠正一审错误的判决，或发回重审。

被上诉人水浒武校、杜召冰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判，上诉状中提到的该学校已成危房与事实不符。

原告后银山村委会向一审法院起诉请求：1、判令被告退还租赁原告的土地9.7亩，并清除地上附着物；2、诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：被告水浒武校与原告后银山村委会于2001年元月1日签订土地租赁合同，双方约定，后银山村委会将涉案土地租赁给水浒武校使用。土地面积9.7亩，租赁期限15年，自2001年元月1日起至2015年12月31日止，租赁费每年2900元。被告杜召冰作为水浒武校的法定代表人在合同上签字捺印。2001年1月15日，水浒武校取得了涉案土地集体土地使用权证，证书编号为东集用（2001）字第160001号，使用面积6230.5平方米，用途为教育，未载明土地使用期限。后水浒武校在涉案土地上建设了房屋，并办理了房屋所有权登记。2006年11月3日，东平县人民政府对涉案房屋向杜召冰发放了房屋所有权证，证书编号为东房权字第银-00241号。2015年12月31日，合同到期后，经双方协商，被告继续使用土地至2018年，并交纳了使用费用。后双方对土地使用发生争议，后银山村委会诉至一审法院，要求被告返还土地清除地上附着物，形成本案诉讼。

另查明，水浒武校是经民政部门批准的民办非企业单位，并经过相关部门许可进行社会力量办学。

一审法院认为，本案争议焦点在于后银山村委会要求被告返还土地及清除地上附着物是否有合法依据。经过审理，后银山村村委会和水浒武校签订的土地租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。在合同履行期间，被告办理了集体土地使用证，并在涉案土地上建设房屋，同时取得了房屋所有权，据此相关法律规定，被告对涉案土地已形成物权。同时后银山村委会根据双方签订的合同要求对方返还土地，会导致房屋土地的割裂，此举亦违反了物权法关于房地一体、地随房走的原则。在后银山村委会未提交证据反驳被告建设房屋及办理集体土地使用证的前提下，要求被告返还土地，并清除地上附着物，没有法律依据。综上所述，原告后银山村委会要求被告杜召冰、水浒武校返还土地，并清除地上附着物，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决驳回原告东平县银山镇后银山村民委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告东平县银山镇后银山村民委员会负担。

本院二审期间，上诉人后银山村委会围绕上诉请求依法提交了下列证据：证据一、东平县教育局职成教科证明一份，证实东平县齐鲁水浒武校于2013年被取消，该学校已不存在。证据二、东平县银山镇政府证明一份，证实东平县齐鲁水浒武校于2013年被取消资格，该主体已不存在，占用地、校院废弃至今。证据三、东平县教育和体育局证明一份，证实东平县双语中学原校址位于、镇敬老院东南，该校2003年7月成立，占用银山镇后银山村土地十亩。东平县双语中学已于2013年7月停止办学，其办学资质已注销。证据四、东平县行政审批服务局出具的回函一份，证实经登录山东省社会组织管理网系统查询，未在系统中查询到有东平县齐鲁水浒武校的登记注册信息，该学校也未在东平县行政审批服务局办理东平县齐鲁水浒武校的办学许可和民办非企业单位登记。本院组织双方当事人对证据依法进行了质证，被上诉人杜召冰、水浒武校对上诉人后银山村委会提交的证据发表如下质证意见：根据证据规则的规定，单位出具证明的应当有出具人或负责人的签字，上诉人提供的证据均没有，该证据无效。镇政府证明该东平县齐鲁水浒武校已注销与事实不符，学校由于生源问题只是没有招生，但并未注销，杜召冰也没有对学校进行清算，该学校现状为停业状态。对教育局证明也有异议，出具的公章显示为东平县教育局的科室，并不是东平县文体局，同时该学校的资产及管理人员均存在，并不是证明中所说的已不存在。学校虽然已经停止办学，但巨额的学校资产仍存在，学校管理人员仍在管理，学校也没有办理清算和注销手续，该学校事实上仍存在。

对上诉人后银山村委会二审提交的上述证据，本院做如下认证：对于东平县教育局职成教科证明、东平县银山镇政府证明、东平县教育和体育局证明，均系单位出具，但均没有出具证明的具体经办人的签字和相关负责人的签字，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定的要件，且经本院指定其限期完善证据形式，仍未提交符合证据形式要求的相关证据，本院均不予以认定。

本院经二审审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。

本院认为，上诉人后银山村委会与被上诉人水浒武校于2001年元月1日签订土地租赁合同，将涉案土地租赁给被上诉人水浒武校使用。在上述租赁合同履行期间，被上诉人水浒武校于2001年1月15日取得了该涉案土地的集体土地使用权证，在该使用权证书上对使用期限未做注明。被上诉人水浒武校在该涉案土地上进行了房屋建设行为，并于2006年11月3日取得了东平县房地产管理局颁发的东房权字第银—00241号房屋所有权证。综合上述事实，被上诉人水浒武校对该涉案土地已不仅仅是土地承租方，还是该宗土地物权法意义上的集体土地使用权人并享有建设的房屋的所有权，上诉人后银山村委会以双方签订的《土地租赁合同》到期为由要求被上诉人返还该涉案土地，不能对抗被上诉人在该涉案土地上已经形成的集体土地使用权、房屋所有权等物权，一审法院对其该请求不予支持并无不当，本院予以维持。上诉人东平县银山镇后银山村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人东平县银山镇后银山村民委员会负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李鸿雷

审判员　　宋许科

审判员　　张晓丹

二〇二〇年八月二十八日

书记员　　崔晓元