分析师表示，香港利率上升并未见顶，但楼市目前无泡沫，加息对房地产的影响将很快被消化

禹刚 2005年05月24日

　　自本月19日香港各大银行纷纷宣布加息后，香港楼市也受到了一定冲击，成交量骤减。分析人士认为，香港利率上升并未见顶，但由于楼市并未出现泡沫征兆，此次加息对于香港房地产业的影响应会很快被消化，但银行却需警惕房贷业务风险。

　　据最新统计显示，随着银行陆续加息，香港上周末十大楼盘的成交量仅有35笔，比前一周大跌近55%，新界西等一些地方的楼盘更是出现“零”成交量，九龙区与东九龙的交易量也下降六成多，买家纷纷持币观望。

　　香港大福证券研究部主管麦德光昨日（23日）接受《第一财经日报》采访时表示，预计美元加息的步伐在下半年不会停止，而香港银行也将采取加息步骤，“港币利率还未见顶”，他表示。

　　“但是对比1997年之前的香港楼市，现在的利率水平比较低，不值得如此担心，调整的最大原因不是利率，而是楼价上涨过快，”麦德光认为，“近期以来，美国加息8次，香港才加息1次，上周金管局的三项措施确实让市场始料不及”。

　　高盛亚洲的宏观经济分析师EnochFung在给记者发来的邮件中也表示，根据他们的预测，在香港金管局（HKMA）出人意料地推出三项优化联系汇率制措施后，港元的加息步伐将超过预期，并加快拉近与美元的利率差距。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容则认为，如果加息持续进行，将影响香港经济，并出现通货紧缩的可能。他表示，如果按揭利率提至过高水平，二手楼的交易减少，负资产导致的负财富效应，令居民消费萎缩，很多与房地产有关的行业也随之收缩，失业率上升。

　　他举例说，从1983到1997年，香港楼价指数每年上升约6%，其后美国连续7次加息，港元按揭利率也跟随上升，导致房地产价格在1995年出现调整，但由于香港整体经济基础好，所以下降的房地产价格又很快在1996年出现复苏，1997年香港房地产价格更是上升40%。

　　但1997金融危机开始后，金管局提高拆借市场的隔夜利率，“当拆借市场的隔夜利率上升到300厘时，整个市场一片恐慌，股市大跌，房地产价格也开始迅速回落。”易宪容表示，从1997年开始到2003年上半年，香港的房地产价格下跌70%~80%，租金则下跌了50%。

　　分析人士表示，加息对供房市民影响不大，但银行业需注意房贷风险积聚。

　　香港中原地产最近发布的统计显示，中原城市领先指数（CCL）截至香港加息前一周报55.66点，创下自1999年8月8日56.62点以后近六年的单月新高，但由于“本地银行宣布加息，势必减慢楼市升势，预计楼价将轻微回软”。

自本月19日香港各大银行纷纷宣布加息后，香港楼市也受到了一定冲击，成交量骤减。分析人士认为，香港利率上升并未见顶，但由于楼市并未出现泡沫征兆，此次加息对于香港房地产业的影响应会很快被消化，但银行却需警惕房贷业务风险。

　　据最新统计显示，随着银行陆续加息，香港上周末十大楼盘的成交量仅有35笔，比前一周大跌近55%，新界西等一些地方的楼盘更是出现“零”成交量，九龙区与东九龙的交易量也下降六成多，买家纷纷持币观望。

　　香港大福证券研究部主管麦德光昨日（23日）接受《第一财经日报》采访时表示，预计美元加息的步伐在下半年不会停止，而香港银行也将采取加息步骤，“港币利率还未见顶”，他表示。

　　“但是对比1997年之前的香港楼市，现在的利率水平比较低，不值得如此担心，调整的最大原因不是利率，而是楼价上涨过快，”麦德光认为，“近期以来，美国加息8次，香港才加息1次，上周金管局的三项措施确实让市场始料不及”。

　　高盛亚洲的宏观经济分析师EnochFung在给记者发来的邮件中也表示，根据他们的预测，在香港金管局（HKMA）出人意料地推出三项优化联系汇率制措施后，港元的加息步伐将超过预期，并加快拉近与美元的利率差距。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容则认为，如果加息持续进行，将影响香港经济，并出现通货紧缩的可能。他表示，如果按揭利率提至过高水平，二手楼的交易减少，负资产导致的负财富效应，令居民消费萎缩，很多与房地产有关的行业也随之收缩，失业率上升。

　　他举例说，从1983到1997年，香港楼价指数每年上升约6%，其后美国连续7次加息，港元按揭利率也跟随上升，导致房地产价格在1995年出现调整，但由于香港整体经济基础好，所以下降的房地产价格又很快在1996年出现复苏，1997年香港房地产价格更是上升40%。

　　但1997金融危机开始后，金管局提高拆借市场的隔夜利率，“当拆借市场的隔夜利率上升到300厘时，整个市场一片恐慌，股市大跌，房地产价格也开始迅速回落。”易宪容表示，从1997年开始到2003年上半年，香港的房地产价格下跌70%~80%，租金则下跌了50%。

　　分析人士表示，加息对供房市民影响不大，但银行业需注意房贷风险积聚。

　　香港中原地产最近发布的统计显示，中原城市领先指数（CCL）截至香港加息前一周报55.66点，创下自1999年8月8日56.62点以后近六年的单月新高，但由于“本地银行宣布加息，势必减慢楼市升势，预计楼价将轻微回软”。