郑州东方梦园小区物业公司与业主间的矛盾升级，催生小区业主委员会，同时，物业公司也面临着尴尬的“卷铺盖走人”。

——这只是一个案例。来自郑州物业与房地产协会的消息说，郑州一年至少有50家物业公司撤离小区。业内人士认为，郑州多数物业公司目前陷入亏损状态，直接原因在于开发商补贴的锐减，而根源却是郑州多年不变的物业费收费体制。

另一方面，郑州一年却又有百十家新的物业公司成立。政府两部门关于物业费“政府指导价”的新政策也在酝酿中……

3毛钱引发的风波

2009年4月24日上午，郑州航海路与育英街交叉口的东方梦园小区。

小区物业经理岳国贤眉头紧锁地看着大门口的一只黑板。黑板上写着小区要成立业主委员会的公告。岳国贤担心，业委会一旦成立，物业公司就要“自动”撤离。那也同时意味着，他这个刚上任20多天的物业经理就要卷铺盖走人了。

申忠仁等小区业主是筹建业主委员会的核心人物，说起小区的物业来气得直跳脚：小区绿化及规划不到位，业主家断电不能及时维修，业主房屋漏水不管，物业办公室没人值班，院内草坪着火不及时扑灭，消防器材虚设，院内常丢自行车……

在一份有30名业主签名的打印文件上，业主们“强烈要求不要郑州梦园物业管理有限公司再为我们服务”，坚决要撵走管理小区4年的这家物业公司。

这些长期存在的问题还不是引发这场风波的导火索。不久前，物业公司在小区里装了几个摄像头，将物业费从原来的0.38元调升为0.41元，业主们难以接受。“连自己是什么资质都搞不清楚的物业公司没有资格继续服务我们的小区。”

郑州梦园物业管理有限公司的总经理马富昌，说起东方梦园小区，也是一肚子的牢骚。“一平米就涨了三分钱，就闹成这。——公司准备撤离。”

马富昌管理的另外两个小区，梦园新村、97号院，也都处于撤与不撤两难的境地。 “之前三官庙还有一个，也是因为赔钱撤了。”

赔钱？马富昌拿出三张2008年7至12月的《财务收支情况表》：东方梦园小区，利润负4549.6元；97号院，利润负7959.53元。亏损最大的梦园新村，利润负18091.19元。

梦园新村小区始建5年，有208户居民，物业费0.2元每平米。物业公司设置有三名保安，一名保洁员，一名维修工，工资各为600元、650元、1000元。维修工高琪钧不但负责水电维修，还身兼绿化、安全维护、宣传三职。

马富昌拿一个月的收支细细来算：物业费全部收上来是4000元，仅员工工资就花去了3450元，给拉垃圾的200元，付付垃圾中转站500元。其它：浇草用水、庭院楼梯照明、夏天的电风扇、冬天的煤球、农药、喷雾器、修冬青的剪子、纸张、凳子、扫帚、拖把、热得快、暖瓶、水壶…….

他算得过于详细，甚至将计算器的电池、粉笔头儿都算了进去。

密集的撤离

郑州物业与房地产协会行业服务部部长靳峰说，此前他对媒体所讲的“郑州一年有50家物业公司从小区撤离”的消息还属保守。一份该协会的会员单位撤离备案录显示：2009年1月5日，华隆物业公司从“金淮花园”撤离；1月7日，文博物业公司从“文博名门”撤离；1月9日，日康居业物业公司从“虹景嘉园”撤离……

这种密集的撤离，在美化物业公司总经理豆中梅眼中，已经见怪不怪。豆中梅记得，美华物业从去年3月份开始，仅郑州西郊的小区就一连撤下三个，中原区委小区、科技绿苑、西站路小区，“都是亏损，顾不住”。

综合郑州市物业与房地产协会和河南省物业商会的统计，河南省约有1700家物业公司，郑州650家，约有70%的物业管理企业处于亏损经营的状况。

但即便是这样的行业现状，靳峰说，每年郑州依然有百十家新的物业公司成立。

这些物业公司，绝大多数为房地产开发商自己出资组建的。

郑州市房管局规定，在开发商拿到房屋预售许可证之前，必须按照招投标管理办法，到房管局物业管理处开中标备案证明，签订前期物业服务合同。注册物业管理公司的门槛较低，只要注册资金50万元，办理三个物业企业上岗证和十个中级职称证即可。

“之前开发商和物业的财务算得不是很清楚，给予很多补贴；之后说不补就不补了，我们公司现在是自负盈亏。”豆中梅说，河南物业行业已步入“断奶”期，回归本位。之前却一直都处于错位状态：为了配合开发商好卖房子在做超值服务。

开发商补贴锐减直至退出在管项目，物业公司很快陷入亏损局面。由此引发的后果是，物业公司纷纷降低服务标准，裁员以减少员工的工资开支，疏于管理，有的小区甚至“垃圾成堆、停水断电没人管”。另一方面，为维持收支平衡，纷纷抬高物业费，与小区业主间的矛盾加剧。

像东方梦园小区一样，郑州不少小区的业主委员会是在这样的情况在被“逼”出来的。在记者调查采访的过程中，有不少物业管理人士寄希望于业主委员会的发展来摆脱物业公司经营的困境，希望继续受聘于业委会，可以进行有效的关于价格和服务标准的沟通。

但据郑州市房管局物业处提供的数据，目前郑州市成立业主委员会的小区只有200家左右，普及率不足10％。“而且更多的都无法良性运转，起不到真正的作用。”河南省物业商会秘书长张国强说。

亏损的原因

业内人士普遍认为，物业公司亏损最根本的原因在于郑州“十年不变”的物业收费标准。

从历史渊源来看，郑州物业管理收费情况的发展主要经历了三个阶段，分别以郑州市物价局出台的三个文件为分界点。

1998年，郑州市物价局下发了郑价房[1998]14号文，第一次对住宅小区物业管理物业收费政府指导价的标准进行了明确，文件把收费标准划分为四个等级，按户收费。

2001年，郑州市物价局和郑州市房产管理局联合下发了“郑价房[2001]02号”文，改为按建筑面积收费，并规定共用费用可以向物业管理区域内的物业产权人或使用人分摊，范围包括公共照明、供水增压设备、排水、排污、电动门、监控设备、防盗设备、电梯、消防、中央空调、绿化等。

2002年，郑州市物价局、郑州市房地产管理局联合下发了“郑价[2002]59号”文，进一步明确了业主共用设施设备、共用部位运行和维护所产生的共用水电费及维修开支可以按照“谁受益，谁负担”的原则进行分摊。

2004年，郑州市物价局和房管局联合下发了[2004]2号文件《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》，最为关键的变化是：取消了共用分摊费用的收取。

目前郑州市执行的物业费收费标准，就是[2004]2号文的规定，物业收费的政府指导价标准，即：多层物业，一级物业收费标准为0.38元/平方米，二级物业收费标准为0.32元/平方米，三级物业收费标准为0.26元/平方米；高层一级物业收费标准1.10元/平方米；二级物业收费标准0.87元/平方米；三级物业收费标准0.73元/平方米。

相反，在这几年中郑州的物价、水、电和人工成本均已涨价：电价共调整四次，居民生活用电电价从0.41元/度涨到了0.56元/度；综合水价共调整四次，居民生活用水综合水价从1.30元上涨到了2.40元。从1995年至2007年13年间河南省的最低月工资标准由200元调整到480元，2008年最低月工资标准又上升到650元。

新《劳动合同法》的实施也带来人工成本的上涨。2008年1月1日颁布实施的《中华人民共和国劳动合同法》规定，用人单位需要按照国家规定为劳动者缴纳养老统筹、工伤保险、失业保险等社会保险，物业公司的人力成本因此大大增加了。

“目前郑州物业公司大多数都无法做到给员工买保险。”郑州市物业与房地产协会综合部部长杜洪斌说，去年秋天郑州劳动部门检查发现这个状况，但看到整个行业受金融危机影响经营困难，只好放弃了催交和处罚的决定。

新政策的希望

既然物业公司如此亏损，为何还要“硬撑”下去呢？郑州市房管局物业处一位工作人员认为，物业公司对物业费“政府指导价”的改变抱有期望，不愿撤。

十几天前，该处处长程建颖的一番话更是让物业行业人士充满了期待，程建颖表示今年年底前，要与郑州市物价局一起，出台新的郑州市物业收费指导价，缓解物业公司的经营压力。

2009年4月23日，郑州市物价局公共事业管理处处长陈冀中告诉郑州晚报记者，2008年上半年就已经会同房管局物业处对郑州物业行业物业费进行调研和成本测算，并到外地考察学习，由于新政策的出台牵涉到整个行业也与居民的生活息息相关，所以显得尤为谨慎。目前这项工作依然处于测算和调查阶段，具体怎么调、调多少还没有具体确定。

“很多物业公司讲郑州物业费标准低，经营困难大，但光口头上说不是依据。”陈冀中说，将结合郑州市成本价格监测所对物业行业一部分企业运营成本进行测算，由于小区成分复杂，测算的工作量大，程序复杂，所以需要一段时间的等待。另外，收费标准在物业行业不是单纯的收费，还伴随有不同等级的服务标准，什么等级的服务制定什么收费价格也需要物价局和房管局之间的协调来完成。

不过可以肯定的是，“新政策将考虑各方面的利益，采取这种的办法，在物业公司与广大业主之间将这杯水端平”。

据郑州市房管局有关工作人员介绍，在《郑州市小区物业退出管理办法》今年上半年“尽量”出台之前，根据《物业管理条例》规定，物业公司合同到期前两个月应在小区张贴撤离公告，合同不到期应提前三个月公告业主。

依郑州市物业与房地产协会、河南省物业商会两物业协会提供的数据来看，物业公司的亏损与撤离多集中在“老小区”与“小小区”中。这些小区的特点多为建成时间较早，设备陈旧，房屋配套设施需要经常进行维修，又无法动用维修基金，物业费收费较低等。

“这些小区本来就乱，物业公司一撤，就成了一盘散沙，最令人担忧。”河南省物业商会秘书长张国强建议政府能给予这些小区一定的补贴，或可成立公益性岗位，就像交通协管员一样。对此，4月22日下午，郑州市房管局物业处主任科员赵景堂说，根据政府有关文件要求，采取社区介入、专业化企业进驻、后勤式和业主自治等多种管理形式，在2010年年底之前，郑州全市所有住宅小区（楼）将完成物业管理全覆盖。“社区组织将小区的物业纳入整个社区建设的范畴，进行一体化建设。”

在记者调查采访过程中，受访人士均认为，郑州物业行业与国内发达城市相比起步晚，地方法规不够完善，还有很长的路要走。若想摆脱困境，需向发达城市因地制宜地借用“菜单式”的管理模式，而地方新法规能不能具体落实也是个关键点。