董藩教授在他的博客里刊登了一篇文章，题为《国家统计局错不可恕，空置率过高是天大的谬误》。乍一读，似乎蛮有道理，细一想，又是在玩弄数字和概念而已。

董先生说国家统计局计算公式严重失当，并按照自己的计算方法得出实际空置率不到1％的结论。那好，让我们来看一看教授大人给出的解释：国外确有学者使用过空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况，其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子（在2006年3月1日建设部部长汪光焘主持召开的房地产市场形势座谈会上，刘志锋副部长印证了我的记忆），而国内空置率的计算公式却与国外学者使用的这个公式完全不同：有的机构（学者）用空置面积除以当年商品房竣工面积，有的机构（学者）用空置面积除以前三年竣工面积之和。显然，与国外学者使用的公式相比，这两个公式的分母缩小了大约20～60倍，得出耸人听闻的结论也就不足为奇了。

就按董教授的这一说法，同时抛开空置率达到什么指标会进入危险区域或是警戒线之类的说法，我们来看一个简单的事实。按照国家统计局的数字，空置率是26%，就算其分母为当年商品房竣工面积或者是三年竣工面积之和，有26%的房子没卖掉，也可以理解为开发商利润率最少也要达到26%，否则开发商们的公司将经营不下去。事实上是开发商不仅照样把自己企业发展的挺好，项目一个又一个地建，甚至有些公司同时运作好几个项目，而且搞房地产的老板们也不耽误昂首阔步登上财富榜，这间接说明了他们的利润率远远比26%为大。有坊间言论说是开发商只要卖掉一半房子就回收成本了，是否确实我不敢妄加评论，但26%+这个数字至少证实了所谓“暴利”之说。董教授能否告诉我们有哪个企业，其产品高达26%积压却依然风光无限地大规模生产着？

其次，即使按照董教授空置率不到1%的数字，您又如何去套用所谓国际惯例？您自己在文中也说“我也未查到“空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区”这一所谓“国际通行惯例”的准确出处。”但是您却有意无意地拿您1%的数字去与以上数据做比较，于是得出“如此供求状态下，房价不断上涨而且有时涨幅很大，就不难理解了！”的结论，这从逻辑上能够说得通吗？更谈不上可以服众了。还有，据说董教授是重点研究房地产经济的，那么请给出个对国外，譬如说美国房产空置率情况以及相应对这个行业乃至整个经济的影响度，千万不要和我们这些外行人一样随意地发言，譬如您的大作中谈到的“有一定比例的空置十分正常”一节的内容就太小儿科，实在是没有驳斥您的必要了。作为学者，受众希望听到您具有专业水准的声音，即便不能同意您的观点，但人们会给您应有的尊敬。

另外，您还提到“房地产业是民营化程度很高的行业，开发商可都是“唯利是图”的！”关于这一点，我基本同意。但您却忽略了房地产业在中国同样是价格垄断程度很高的行业这样一个事实，您也忽略了房产作为一种商品其供需关系中缺乏弹性这一事实，您更忽略了作为民众基本生活必需品（譬如粮食、房屋等）在任何国家也不可能完全市场化的事实。并非一个“民营化程度很高”就可以为今天举国争议的房地产行业洗刷一切，中国目前的房地产市场，其实是一个畸形的市场，开发商和政府部门都不能逃避责任，问题已经摆在那里，可董教授却视而不见。我想，若是中央政府真听了您这种建议，那才是误导宏观决策呐！

（二介，2006-03-15）