土地开发投资

    1. 项目宗地描述

    (1)长春南部新城核心区24宗国有土地

    本项目宗地位于长春市南部新城核心区人民大街以东、南三环以南、伊通河以西、环城高速公路以北区域,土地总面积为1,948,930平方米。该区域已由长春市规划局进行了详细规划。长春市人民政府于2006年7月20日下发《长春市人民政府关于调整长春经济技术开发区区域范围的通知》(长府函[2006]84号)文件,将长春南部新城核心区人民大街以东、南三环以南、伊通河以西、环城高速公路以北总面积3.9平方公里的区域划归长春经济技术开发区代管。根据吉林省人大常委会通过的《长春经济技术开发区管理条例》,管委会行使"开发区内土地的规划、征用和开发,管理城市建设"职权,因此,管委会合法拥有本项目宗地的规划、征用和开发权。

    中商评估对该宗地进行了按规划用途取得土地成本项目评估,评估基准日为2006年5月31日,并出具了中商评报字[2006]第60号评估报告。该评估报告测定,在评估基准日为2006年5月31日,按规划用途取得委估地块土地成本(评估地上建筑物、附着物、耕地、林地、果树、农用地等)评估价值为人民币337,671.33万元。

    吉佳房地产评估咨询有限公司对该宗地进行了土地使用权转让价格评估,评估基准日为2006年5月31日,并出具了(吉林省)吉佳[2006](估)字第041号《评估报告》。援引该评估报告如下：

    该区域基础设施状况：评估宗地所处区域基础设施条件较好,已达到"七通",即通电、通路、通水、通排水、通讯、供热、供气。区域附近规划有中小学、医院、市场、邮政局、储蓄所等公用设施,公用设施较齐全,距区域均未超过2000米。该区域新开发的住宅小区较多,产业积聚程度高。以下为评估价格结果：

    总地价：531,477.3040万元(具体各块宗地评估结果可参见该评估报告)

    根据土地取得成本评估报告中商评报字[2006]第60号,土地取得总成本为337,671.33万元,评估预期土地净收益为193,805.974万元。

    注：以上均摘自(吉林省)吉佳[2006](估)字第041号《评估报告》

    (2) 5号用地

    本项目宗地位于长春经济技术开发区,世纪大街以东、长大公路以北、珠海路以南区域内,该宗地规划面积为348,760平方米,用途为公建和住宅用地,其中：公建用地面积155,296平方米,居住用地面积193,464平方米。

    中商评估对该宗地进行了按规划用途取得土地成本项目评估,评估基准日为2006年5月31日,并出具了中商评报字[2006]第56号评估报告。该评估报告测定,在评估基准日2006年5月31日,按规划用途取得5号地块土地总成本(包括征用土地的成本、拆迁费用、土地出让金、机械设备拆运安装补偿费、土地平整费、不可预见费、中介服务费)评估价值为人民币20,263.91万元。

    吉佳评估对该宗地进行了土地使用权转让价格评估,评估基准日为2006年5月31日,并出具了(吉林省)吉佳[2006](估)字第053号评估报告。该地块的评估出让总地价为34,457.4880万元。

    根据中商评报字[2006]第56号评估报告与(吉林省)吉佳[2006](估)字第053号评估报告,该地块的土地出让净收益为14,193.578万元。

    (3)7号用地

    本项目宗地位于长春经济技术开发区,朝阳一路东、洋浦二路南、朝阳东路西,洋浦一路北的区域内,该宗地规划面积为257,656平方米,用途为商住用地。

    中商评估对该宗地进行了按规划用途取得土地成本项目评估,评估基准日为2006年5月31日,并出具了中商评报字[2006]第55号评估报告。该评估报告测定,在评估基准日为2006年5月31日,按规划用途取得7号地块土地总成本(包括征用土地的成本、拆迁费用、土地出让金、机械设备拆运安装补偿费、土地平整费、不可预见费、中介服务费)评估价值为人民币4,951.3万元。

    吉佳评估对该宗地进行了土地使用权转让价格评估,评估基准日为2006年5月31日,并出具了(吉林省)吉佳[2006](估)字第053号评估报告。该地块的评估出让总地价为11,233.8016万元。

    根据中商评报字[2006]第55号评估报告与(吉林省)吉佳[2006](估)字第053号评估报告,该地块的土地出让净收益为6282.5016万元。

    2.投资土地开发的成本

    根据本公司与管委会签署的《南部新城土地委托开发协议》、《5号土地委托开发协议》、《7号土地委托开发协议》,管委会授权本公司对上述三项协议约定的宗地进行土地开发,土地招拍挂出让后,依据土地法及相关管理条例的规定,管委会有权获得土地出让净收益,本公司为获得土地开发权,按照管委会的要求,将三项协议约定的目标宗地按照土地使用权转让价格评估值与按规划用途取得土地成本评估值计算得到的土地出让净收益在协议签署后30日内支付给管委会,该支付构成本公司开发土地的开发成本。

    以下为三项协议约定的先期支付管委会的土地出让净收益：

    (1)长春南部新城核心区24宗国有土地

    根据中商评报字[2006]第60号评估报告与(吉林省)吉佳[2006](估)字第041号评估报告,该地块的土地出让净收益为193,805.974万元。经本公司与管委会协商,本公司对该项目宗地支付的土地出让净收益确定为185,148.35万元。

    (2) 5号土地

    根据中商评报字[2006]第56号评估报告与(吉林省)吉佳[2006](估)字第053号评估报告,该地块的土地出让净收益为14,193.578万元。

    (3)7号土地

    根据中商评报字[2006]第55号评估报告与(吉林省)吉佳[2006](估)字第053号评估报告,该地块的土地出让净收益为6282.5016万元。

    综上,本公司在上述三项土地委托开发协议生效后,在30日内向管委会支付205,624.43万元的土地出让净收益,以取得三块土地的土地开发权。

 

 

 

2006年6月30日，公司公告，因长春国际会展中心以限定的收费标准承担特定的会展项目，长春经开将获得长春经济技术开发区管委会支付的9000万元补贴。开发区管委会将在国家政策和其权利所及的范围内，对长春经开的税费尽量给予照顾。该项补贴的金额将超过去年全年的业绩，平摊每股就有0.18的收入，对业绩形成增长。