山雨未现，风已满楼。

　　物业税又一次站在由“空转”变“实操”的风口浪尖。

　　与前几次不同，这次的消息来源颇为确切：日前国家税务总局布置了今年财产行为税征收的相关工作，并在全国范围内开展房地产模拟评税。虽然物业税的开征是迟早的事情，却也并不意味着它在短时间内可以铁板钉钉。因为，这一税种还存在七大疑点等待一一开解。

　　有专家预测最早也得三年后

　　“物业税从传统意义上来看是财产税，你持有不动产，你拥有财产，因此，国家会在每年都评估你财产是否增值，如果你增值比较大，就会征收一定的税收，用来给政府做财政支出。”合富置业首席分析师龙斌在搜房网论坛上对物业税的定义做了形象描述。在他看来，物业税不仅是再分配，也是政府的收入来源。

　　“国税总局有物业税征收的时间表，就是2015年之前，我们预计会在2013-2015年之间。”资深房地产专家吴定金大胆预测了物业税的落地实施时间，他的依据在于从空转到试点的一年左右时间，加上全国人大一年到两年半的审议周期。

　　房地产供应结构将调整

　　物业税开征的难度在于其并非是单纯一项的税费改革，而是牵涉土地出让制度、市场调控方向和房产建造方式等的大问题。其直观作用是，减少房地产税收在保有、流通和周转环节的税费种类和税率。

　　“对于第一套，第二套，或是第三套，以及不同单价，不同楼龄的住宅都应该有不同的标准。”满堂红企业发展部经理陈靖指出，物业税的征收有利于房地产的流通，从而调节物业的占有结构，因而需要区别性开征。尤其是针对豪宅，更是有理由“下重手”，这样可以迫使买家退而选择中小户型产品，开发商也会根据需求的变化而生产相对应的房地产产品。

　　陈靖的观点得到了吴定金的认可，他同时认为，虽然物业税调配了房地产资源的分配，但也可能会影响房地产最终产品的发展，因为物业税将把高端的需求打压，扶持中低端市场需求，豪宅减少的同时，房地产在整体品质的打造方面肯定也会受到影响。

　　物业税七大疑点

　　一 已有这么多税费，再征物业税会不会重复？

　　在一些欧美国家，物业税是地方政府的财政支柱，所占比重高可达60%至70%，低也不会在40%以下，它是一种笼统的税种，当中囊括了与房地产有关的大量税费收入。而在中国现阶段，涉及房地产开发的税费共有53种，其中9项为“税”，剩下的44项全部是“费”，它们占据了房地产开发成本的30%-45%。

　　已经有了这么多的税费种类，再来征收物业税，就将出现重复的情况。当然，一些交易过程中的税费可以与物业税合并，比如房产税、城市房地产税等等，但交易之前的税费是去是留，便成了大问题。如果能够取消自然简单，要是保存，这些税种的税率将如何调整，又值得商榷。

　　二 物业税落地，土地出让金消失？

　　物业税不仅针对建成成品的房地产物业，还针对作为生产资料的土地资源。在欧美不少国家的征税标准中，并没有土地出让金的说法，因为土地出让费用已经并在了物业税之中，按年计收，不断累加。而我国却实施的是土地出让金制度，一次性收足全额。

　　按照物业税“一刀切”的特性，土地出让金与城镇土地使用税、土地增值税等一样，应该退出征收行列，或是分批逐年收取，不管最终采用哪一种方式，政府一次性收取的土地出让费用将大幅度减少。以广州为例，本市去年通过一级市场出让商住地块共实现进账398亿元，这笔钱将成为未来几年包括地铁、轻轨、旧城改造甚至保障房建设的关键性支出，如果废除或者减征，对城市建设的影响不可估量。

　　三 住宅写字楼商铺，物业税应否一视同仁？

　　商品房的种类繁多，除了通常所说的住宅之外，还包括写字楼、商铺、车位等等，这些产品均有着自己与众不同的建筑特征，但用途都大致相同，即既可作为自用，也能够用来投资，具备双重属性。从这个角度来说，物业税的征收应该制定统一标准，也有利于推广实行。

　　不过与国外土地私有制不同，我国的土地国有性质，使得在上面建起来的物业都有自身的产权年限，住宅最长，达到70年，商铺最短，只有40年、此外，不同物业类型的实用率也存在差别，住宅可以达到八成左右，写字楼和车位等往往只有五成左右。“寿命”不同，实际占用空间各异，却要征收一样的物业税，难以说得过去。因此，对于不同的物业类型，物业税应该一视同仁还是区别对待，还需进一步探讨。

　　四 物业税征收，城市和农村要不要统一标准？

　　作为独立税种，物业税在内容上可以针对不同房产制定不同税率，但征收标准是否应该城乡统一标准？这也是一个亟待解决的问题。众所周知，我国土地所有制度虽然是单一的公有制，但却有着特殊的城乡二元结构，即城市和农村的土地产权主体存在区别，前者实行的是国家所有制，后者为集体所有制。

　　以广州为例，随着市区范围扩大，同时出现了在国有土地上建设起来的商品住宅和城中村集体用地上建设起来的宅基地住宅，同属于物业范畴，一个为全产权，一个为半产权；一个包含土地出让金，另一个不包含土地出让金，针对这两类土地，物业税将面临无论统一标准或是分而治之都导致极大争议出现的情况。

　　五 物业税来了，房价就能应声下降？

　　物业税征收的呼声较高之时，都是楼价疯狂上涨的当口。有人认为物业税的落地，是房价得以降低的关键调控手段，有的甚至大胆预测其能使房价下降三至四成。

　　其实，物业税是一类以物业持有为课依据，以房产增值为课税标准的税种，它与房地产调控并无直接关联。一旦征收，不论对一套物业的持有者，还是多套物业的持有者，甚至承租者来说，都要付出更高的居住成本，这意味着买房和租房更贵，因此，降价推断难以成立。

　　六 物业税高低，按房价收还是照面积算？

　　据报道，物业税的收取方式存在两种不同说法，一是按照房价征收，并有着单套住宅总价的“0.6%至6%之间”以及“0.9%-2.4%之间”两种可能。另一种是按照面积计算，以120平方米划分界线，大城市上浮20%至144平方米，不足分界线减半收取，超过分界线全额征收。

　　前一种为欧美国家所通用，房价越高所需要支付的税费就越多，但会导致购房成本的提升。后一种照顾到了购买小面积的首次置业者的，但无法体现高房价的一线城市与低房价的三线城市之间的差距。

　　七 缺乏登记、评估和法规，物业税如何收？

　　要想开征物业税，就必须先解决技术上的问题。首先它需要具备完善的物业登记制度，然而我们目前的登记制度还不够完善，其次得有科学的针对不动产的价格评估机制和会计制度，这是配置税率和制定增、减税率条款的依据，但其同样也还有提升和完善的空间。

　　除此之外，我国目前涉及房地产开发和交易的法律法规很多，也不完善，政出多门，这也是我国在物业税征收方面的困难之一。

　　他山之石

　　物业税影响房价 韩国大涨日本跌10年

　　目前，已有很多国家实施物业税，但是所取得的楼价效果不一。日本在1992年实施税制改革，对土地保有实施重税，日本土地只升不跌的神话终结，楼价长跌10余年。而同样在2005年对房产实施重税的韩国，反而是房价因房屋供应量急剧下降而继续大涨。征收物业税已有上百年历史的美国，向来不以降楼价为目的，楼价却相对平稳。

　　计税依据以房产估值居多

　　大部分的国家征收物业税，以房产估值为计税依据居多。美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部门，物业税以房产的估值为计税依据，估值越高，物业税越高。各州税率在房产估价的0.8%到3%之间。日本的固定资产税标准税率为14%，实行市町村长负责的房地产估价师制度，其根据土地用途(商业、工业、住宅、观光、农田等)和位置，在每一情况类似地段(街道、交通、居住环境等)选出标准地和标准田。标准地价格以地价公示价格的70%为尺度并根据市场价进行调整。

　　韩国的税率较高，对拥有3套以上住宅者，其转让税按60%的税率征收；对拥有两处以上住宅者及非商业用土地按50%的单一税率课征转让税。

　　市民不满估值可申诉

　　美国各地方政府建立了比较详细的财产信息管理制度。如果申诉人不满意估税官做出的决定，可向仲裁委员会提出申诉。经过这些程序后，假如申诉人仍然认为其财产价值没有得到公正的评估，可向法院提起诉讼。

　　值得关注的是，各国都制定了各自的税收优惠政策。日本对公益事业、住宅用地(灾区)等，按照财产评估额给予一定比例减除。固定资产税采用免征额制度，免征额为土地30万日元、房屋20万日元、折旧资产150万日元。美国针对只有一套住房的居民，住宅的年按揭资金，所付的银行利息，可在次年向联邦政府报个人所得税减掉，用以冲抵全年所得税。拥有两套房的人就不享有这一减税优惠政策。本报记者 罗斯丁