这种疯长带来的后果，就是近三年拿地的开发商，开发成本上涨了很大一块。相比以前拿地的开发商，降价更痛。这几天，我上网看了一下，前几年开盘的的楼盘，最近的报价和一期比较（比如哈尔滨的欧洲新城、凯旋城等，一期开盘基本是3000多，现在开盘6000多了），基本上涨了近一倍。这些楼盘都是05年或以前拿的地，地价相对较低，现在楼价涨了这么多，扣除建筑成本上涨因素外，净利润至少翻了一倍以上。前几天一个知情人告诉我说，哈尔滨城外的天鹅湾（在城外，原来的群力乡的地皮，和欧洲新城、凯旋城等差了很多，07年拿的地），地价5000元/平，现在门市报价4680，很多人都认为太贵了，在等待降价。我估算了一下，这个盘，因为都是高层，算上地价、税费等，成本至少在2500—3000元/平米，其中每平米中至少有500元，是相比前几年较低地价的增长部分，也就是这500元的成本是政府推高的。我们以天鹅湾和凯旋城为例，分析一下降价的可能和对开发企业的影响。

    如果销售不理想的话，企业最有效的办法就是降价。从现在的情况来看，这也是必由之路。我们比较一下，如果楼价降低25—30%的话，凯旋城的价格是4200——4500，楼盘成本也就是2000左右，算上最多20%左右的管理和营业成本，再加一些灰色支出的话，每平米也还会有800—1000元的净利润，也就是说，尽管利润薄了，但是以前拿地的开发企业还可以生存。再看天鹅湾就不同了，如果降低25—30%售价的话，售价大约3200—3500，不用再多算了，成本提高，税费等也水涨船高，甚至灰色支出也要提高，这样看来，至多保本，甚至可能要亏损。这两个例子，只是管中窥豹，实际问题可能要比这严重得多。比如，管理水平的差异、人力成本的上涨、贷款获得的成本上升等等，影响可能比这要大得多。

    市场现在是这样，不降价难以撬动。对于前几年拿地的开发商来说，降价只是降低利润，可对于近三年拿地的，就不是降低利润了，可能要割肉了。但是，市场经济就是这样，需求决定价格，从来就没有只赚不赔的生意。所以，近三年拿地的开发商，09年要想活下来，可能真的要做好当“冤大头”的准备了。