李长明，北京资深律师，专注行政诉讼案件，手机13910101478。 

我们都知道“法不溯及既往”，所谓法不溯及既往指的是，不能用现在的法律去要求过去的行为。但是，对于“法不溯及既往”这一原则，我们不能机械地去理解适用，不能认为只要是该法实施之前的行为都不能进行适用。

我们讲事物都是发展变化的，法律法规也是不断发展变化，推陈出现的，如果新法取代了旧法，但是如果新法的某些规定是延续了旧法的规定，那么新的法律是依然是可以适用于旧法实施之后新法实施之前的行为的，不能简单地认为“法不溯及既往”，一概不适用于新法实施之前的行为。

关于这个问题，我们先看一个最高院的案例。【案号：（2018）最高法行申9729号】

赵某在1996年购买了齐齐哈尔市某区某街道的一处168平方米的房屋，并且一直居住至今，赵某曾经在这件房屋里面经营饭店，现在这家房屋用于经营美容美发店。

2016年，区政府对该街道的非法建筑进行清理整顿，通过核查，赵某的房屋没有办理规划审批手续，于是将赵某的房屋认定为非法建筑，并且在2017年2月23日，对其下达了《限期拆除决定书》，限期7日内拆除。2017年3月3日，又对其作出强制拆除催告书，限期2017年3月7日前自行拆除。

2017年3月9日，区政府对其作出强制拆除决定书以及强制拆除公告。

赵某不服，向齐齐哈尔市中级人民法院提起行政诉讼，起诉撤销强制拆除决定。

赵某认为房屋属于历史遗留问题，自己自1996年购买涉案房屋，并一直居住多年，曾经经营过饭店，现为美容美发店，已经占有使用多年，从未被说过该房屋属于违章建筑；区政府依据2008年1月1日施行的《城乡规划法》认定其房屋是违法建设，认定事实不清、适用法律错误。

本案经过齐齐哈尔市中级人民法院一审、黑龙江省高级人民法院二审，以及最高人民法院再审，均没有支持赵某的诉求。

最高人民法院再审认为：

1984年1月5日起实施、当时有效的《城市规划条例》第三十一条规定，个人经城市规划主管部门审查批准后，方可使用土地。

1990年4月1日实施、当时有效的《中华人民共和国城市规划法》（取代《城市规划条例》）第三十二条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物，建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。

2008年1月1日起实施的《中华人民共和国城乡规划法》（取代《中华人民共和国城市规划法》）第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

可见，我国法律、行政法规规定1984年以后新建房屋应当取得用地审批手续、建房手续，相关规定自1984年1月5日开始延续至今，赵某主张《中华人民共和国城乡规划法》不应适用于本案，理由不能成立。

赵某主张案涉房屋是其于1996年购买，但本案并无该房取得用地审批手续及建设工程规划许可证等的相关证据，而赵某某又不能举证证明案涉房屋于1984年以前建造。区政府确定案涉房屋为违法建筑并无不当，认定事实和适用法律正确。

因此，最高院再审没有支持要求撤销限期拆除的诉讼请求。

所以说，虽然《城乡规划法》在2008年1月1日才开始实施，但是1984年1月5日实施的《城市规划条例》以及1990年4月1日实施的《城市规划法》，都规定了使用土地、建设房屋需要经过审批，与《城乡规划法》规定的建设房屋需要办理建设工程规划许可证具有延续性、一致性。

所以说，虽然随着社会的发展，法律法规也同步更新变化，《城市规划法》取代了《城市规划条例》；《城乡规划法》又取代了《城市规划条例》，但是，法律法规有变更，也又延续发展。从实质适用“法不溯及既往”的角度来说，对于1984年1月5日《城乡规划条例》实施之后，未经审批建造的房屋均适用于《城乡规划法》的相关规定。