法院判例：“一房二卖”情况下，征收补偿协议的原告资格审查问题

李长明，北京资深律师，专注行政诉讼案件，手机13910101478。

浅谈“一房二卖”情况下，征收补偿协议的原告资格审查问题

【案情】

闫某与案涉房屋所有权人裴某签订房屋买卖合同并进行公证，裴某将土地及房屋产权证书交于闫某，案涉房屋亦交付闫某占有使用。闫某又将案涉房屋先后转让给孙某、刘某，并分别签订房屋买卖合同，但均未交付房屋。后县政府决定对案涉房屋所在片区进行征收，征收过程中闫某签字确认将产权人变更为刘某，县住建局与刘某签订征收补偿安置协议，后领取补偿款。孙某不服，以县住建局为被告提起行政诉讼，请求法院确认县住建局与刘某签订的征收补偿安置协议无效。

【裁判】

法院经审理认为，闫某从裴某处购得案涉房屋后长期占有、使用该房屋，在裴某未对房屋买卖提出异议的情况下，享有对该房屋作出处理的权利。案涉房屋征收过程中，闫某签字确认将产权人变更为刘某，意味着其已履行与刘某的房屋买卖合同并将房屋征收补偿权益处分于刘某。刘某与单县住房和城乡建设局签订案涉征收补偿安置协议并领取补偿款，案涉房屋物权即因拆迁而消灭。孙某虽然与闫某签订房屋买卖合同并交付购房款，但因未办理房屋所有权权属变更登记，孙某并未实际取得案涉房屋的物权，其仅是基于房屋买卖合同对闫某享有债权，与签订案涉征收补偿安置协议的物权处分行为无行政法上的利害关系，不具有本案原告诉讼主体资格，故裁定驳回原告孙某的起诉。

【法官说法】

根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条的规定，人民政府的征收决定是导致物权变动的方式之一。房屋征收是公共利益需要与私人财产权保护利益平衡的结果，能够直接产生不动产物权变动的法律效果，对以不动产为标的的其他物权及债权的行使也产生影响。

一方面，

房屋买卖未办理过户登记的，被征收人不一定是证载权利人。房屋征收过程中，除不动产登记簿记载的所有权人外，与证载权利人签订买卖合同、支付对价并占有房屋的实际控制人亦可作为被征收人。在证载权利人无异议的情况下，实际控制人对房屋享有占有、使用、处分的权益，有权通过变更产权人的方式将房屋征收补偿权益处分给第三人，房屋征收部门与该第三人签订征收补偿协议并履行后，房屋物权即因征收拆迁而消灭。

另一方面，

从房屋征收对债权的影响来看，通常情况下，因房屋物权变动不影响债权的实现，除存在以房屋为标的物的债权已办理预告登记、债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意、人民法院依债权人申请已对房屋采取强制执行措施、房屋征收部门与债务人恶意串通等情形之外，普通债权人不具有起诉征收补偿协议的原告资格。房屋物权因征收拆迁消灭后，房屋买卖合同已无实际履行的可能，仅基于房屋买卖合同享有债权的买受人，可以主张解除合同，要求出卖人承担返还购房款、赔偿损失等违约责任。（编写人：庞宠 李欣，菏泽中院）