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深圳华润万象城，18.8万㎡总建筑面积，年租金收入超10.5亿港元（数据来源：华润置地2015年度业绩报告），折算出的平均租金达到460港元/㎡/月（业内估算），单价最高可租4000港元/㎡/月，体现出整体性价值优势。

作为深圳知名商业综合体，华润万象城2015年出租率高达99.4%，几乎满租，成为支撑其租金总收入水平破10亿港元的强力保证。

面对形式多样的商铺，包括社区商铺、商业街、独立购物中心商铺与综合体购物中心商铺等，如何进行选择？深圳华润万象城的出租率和租金水平，给予投资者怎样的启示？

社区商铺

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优势：业态几乎不受限，经营灵活，适合中小投资者；

劣势：业态单一，无特色；客群为社区居民，无法形成主力店式的人流聚集效应；各自经营，业态杂乱，无法形成统一合理的租金谈判体系；

结论：地段因素在租金中的占比极高，人流量较大地段的社区商业，租金水平相对较高；租金水平差异显著，拐角和死角形成鲜明对比，导致商业业态、经营状况参差不齐。

商业街

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优势：客群地域较为宽泛，有可能成为城市级别的集市和消费场，客户多定向而来。

劣势：规划设计水平普遍没有经过深入推敲，多数类似于大市场，经营时间受到限制，无法形成持续的人流；基本不会引入高成本的专业运营管理机构，管理水平低下，整体形象不高。

结论：一家店即有可能决定整条街命运，持续稳定性不够；只有通过实际运营才能表现出租金水平，对未来发展较难预期。

独立购物中心

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优势：业态丰富，品牌齐全，代表着一个区域或城市商业的形象；客群区域范围较广，地位突出。

劣势：较难与社区居民形成高效互动，多数会导致客流出现明显的时间段特征。

结论：可以成为一个城市的商业亮点，也可能成为市井商业的大杂烩（国内城市的购物中心失败案例不少），一切取决于运营能力和管理水平，适合有“赌性”的投资者。

社区商铺、商业街以及独立的购物中心各有优劣，在合适的环境中甚至优势更为突出，但是，他们并不是未来消费格局的主导者，能擎起未来消费天地的商业模式，还得靠综合体商业。

综合体商业，是发轫于大型发达城市的一种最新形态，多数表现为主力店和品牌店的有效结合，以定位决定项目规划和设计，在合理性、科学性和持续运营能力方面，超出以上各种商业形式。

综合体商业可以主导未来消费格局？理由有五：

其一：规模普遍较大的复合型开发，规划设计理念超前。截至2015年，全国20大城市商业物业存量已经超过1亿平方米（数据来源：人民网）。这意味着未来三年内，我国大部分城市商业地产市场的存量竞争和供应压力将持续上行。秉着优胜劣汰、与时俱进的观点推断：传统商业模式的生存空间将不断被挤压。

其二：业态多元化，可为商业提供客流共享、支持。与其他商业模式相比，综合体商业最大优势在于有自身产业、人口的有力支撑；而且，商业业态也极为丰富，运动、娱乐、餐饮、购物等多种业态之间也会相互补充、支持。

其三：多由专业运营机构担纲管理和服务工作。商业项目运营其实是非常复杂的一门学科，境外真正商业地产的基本理念就是重运营，讲究长期持有，依靠租金的增长获得利润。而传统商业模式，多以卖为主，且管理混乱，没有专业的管理团队去运作。

其四：很大程度上减少了消费者的支出与成本。这里就包括：金钱成本、时间成本、体力成本、空间移动成本等。试想一下，家旁边就有个商业综合体，可以上午去逛店买衣服，中午约朋友吃个简餐，下午去健身中心跳个操，然后约朋友喝下午茶，晚上吃个西餐、看个电影。多种需求家门口都能解决。

其五：综合体商业中，开发商自持比例普遍较高。这种模式对于购买商铺的投资者来说，将成为盈利的最大保障，因为开发商乃商业里最大的股东。与这种财富共赢局面形成鲜明对比的是传统商业模式中那种自负盈亏、自生自灭的经营状态。

未来商业，在消费者看来，应该一切以生活为中心；在持有者看来，更应该侧重于运营。买卖双方的需求都指向了综合体商业。当然，商业街等传统模式不会覆灭，但在未来的消费结构中，其所占的市场份额将逐步被综合体商业所蚕食。

深圳万象城的成功案例便说明：

目前在一线城市，商业综合体已经步入春天。待其模式逐步拓展至二三线城市时，综合体商业将主导整个时代。

预见未来，何不提前下手？

灿邦新天地，占据东进关键区位，大亚湾极具特色的城市综合体项目。在这座定位为“海岸欢乐综合体”的43万㎡大型综合体中，规划有15万㎡海洋主题商业旗舰，为东进战略下，深圳人的至佳掘金之地。

1需求决定一切

自去年深圳房价高企，大量深圳客外溢导致惠湾成交量大幅攀升，其中自住已经远超投资需求。而以项目为原点，未来常驻人口有望突破100万，为灿邦新天地的综合体商业创造出了一个大市场。

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2管理成就未来

灿邦新天地，成立专业运营团队，统一招商，统一运营管理，用大数据打通线上线下平台，建立整套商业的O2O管理方案，为这个综合体商业提供价值增长机会，为商业资产保驾护航！

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3小资本，大机会

灿邦新天地，其综合体商业项目下，多数为100万以下的小铺。无需巨额投入便可撬动东进万亿红利。9㎡起综合体小铺，为深圳人在东进下，于商业领域掘金的旺铺优选！

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灿邦新天地商业效果图

4共享品牌客流

走在财富积累的路上，每个小铺并不孤独。目前，灿邦新天地已入驻多家实力品牌，横店影城、精品超市LESUPER、国美电器等。未来，更多品牌旗舰的入驻，将为灿邦新天地共铸大客群效应，成就掘金良机！

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5前瞻性商业规划

“双首层“的设计，极大的提高商业价值；3~8米退台增加了外摆经营空间；主动线贯穿整个购物中心，大程度导入客流；无柱设计，增大可视面避免商业死角；内设7个阳光中庭，增加商铺可视性；更多达2858个停车位，便利性强。

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继深圳华润万象城之后，欢乐海岸、COCO PARK、九方等知名综合体的商业也开始焕发出别样的生机。但这类些成名已久的综合体下，旺铺千金难求。想以小投资，获得掘金大机会，沿着深圳东进脉络向东看，【灿邦新天地】值得期待！

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