山海湖峡谷齐给力，惠州房控难度大过深圳！

     3月29日，惠州发布《关于公布惠州市2011年度市区新建住房价格控制目标的通知》，
2011年市区新建住房价格以2010年底新建住房价格为基数，增长幅度不高于居民人均可支配收入的增长幅度。

    根据惠州市人民政府市长李汝求2月21日在惠州市第十届人民代表大会第六次会议上所做的《惠州市政府工作报告》，2010年，惠州城镇居民可支配收入为23565元，比2009年增长10.7%，年均增长9.6%；农民人均纯收入8872元，增长17%，年均增长13.5%。《报告》中关于2011年发展目标中公告，2011年城市居民人均可支配收入增长10%；农民人均纯收入增长10.5%。

    虽然惠州严格按照城镇居民和农民的划分，分别统计人均可支配收入，虽然两项数据在2010年差别近3个百分点，但2011年的目标趋同。按照惠州市的房价控制目标，我们的常规理解是，惠州2011年房价增幅有望控制在10%以内，与此前发布目标的50多个城市同样看“涨”。

★★★此通知在玩“躲猫猫”！

    不过，一兵严重认为，惠州市政府发布此《通知》动了“小脑筋”，有猫腻。这可从两方面看出。

    一是《通知》里的“市区”两字。一兵琢磨了很久。何为“市区”？惠州与深圳不同的是，惠州还没有完全城市化，仍然存在城市和农村之分。那么，这里讲的“市区”，难道只指惠城区和惠阳区？仲恺高新区和大亚湾高新技术开发区在内吗？博罗、龙门、惠东三县在内吗？惠州市政府是不是就此应该有个明确的说明？

    另一个猫腻就是，“以2010年底新建住房价格为基数”。这个基数是多少？是以2010年12月份，还是以2010年最后一周？一般情况下，是按上年度全年平均水平计。惠州提的这个“基数”，或有解释时存在很大的弹性空间！

★★★山、海、峡谷太给力，惠州房价天天向上！

    依一兵的判断，惠州没有将全市新建住房纳入2011年房价增幅考量的范畴，是有着深刻原因的。且听下面慢慢道来：

    众所周知，惠州房地产开发集中在两个方面，一是城区或城郊范围内，特别是惠城区和惠阳区，多年来一直是惠州商品住宅的主要供应地；二是两个高新区，仲恺和大亚湾，也向市场提供了不少商品住宅。但是，我们不能忽视农村中正在崛起的力量，那就是拥有优越山海湖江资源的区域。这些区域分布很广泛，今年将供应大量的别墅和大户型住宅，或将成为拉动惠州全市房价上涨的主流力量。

    在深圳，媒体和业内专家早已把自大亚湾至惠东的滨海一带称为“深圳东岸”了。这条线都非“市区”，但却分布了众多大型品牌开发企业的大型高尚住宅项目，物业类型以别墅为主。既然是别墅，售价自然比普宅高。据智策行的监控，惠州再偏远地区的别墅，售价也比惠城区核心地段的高层住宅要高。

    所以，一兵认为，惠州市政府在拟定这个《通知》时，很矛盾，很纠结，拟定人和研究者深知楼价的发展趋势。鉴于今年将有一批高端别墅项目将要面市，将会拉高全市住房均价。如果将全市新建住宅价格作为考评依据，10%的增幅恐怕扛不住。考虑到非市区以别墅为主的住宅供应对象中，本地客户所占的比例较少，惠州市既不排斥外来人士购买这类别墅物业，又不能将可能带动楼价大幅增长的因素纳入房价控制目标中。因而才有了这纸堪称“灵动”的《通知》，水平很高，不管形势如何发展，年底解释时都会游刃有余。

    根据智策行对该机构最近密切关注的，持续热销深港市场的大亚湾中心城120万平方米别墅区【翡翠山】、今年将入市的“峡谷里的房子”【御玺山.大峡谷】、百万平米艺术居住区【DADA的草地】、惠阳新中心区【花样年.别样城】和【光耀城.先生的湖】，及仲恺惠环山居物业标杆【光耀.城市山谷】等项目的市场表现预判，惠州房价或许会演变“农村包围城市”的局面，城区普通住宅或成楼价“洼地”。上周末，【翡翠山】和【花样年.别样城】都推售了一批新单位，售价比之前均有稳步提高，前者热销八成，后者当天售馨。

    惠州楼价今年上涨压力较大，如果不做区域和物业类型划分，房价控制难度或将大过深圳。如果说深圳控制目标让人产生“矢志不渝地将房价涨下去”的话，惠州房控目标更多的给人以无奈。

    纯属臆测！