寻觅“安全岛”，兼聊楼价调整市道置业思路！

     “4.14”风暴至今将近2月，结合深圳5月份的新房市场情况，可以得出结论：一线城市新房成交量呈现严重萎缩的态势，楼价下跌将成为挡不住的浪潮。一兵观察认为，国家实施此轮宏观调控的目的很明确，就是要遏制投机性需求，降低房价；手段很直接，提高二套房贷门槛和按揭成本，压低利润空间。业已传出的繁杂信息表明，中央已经表现出不达目的誓不罢休的信心和决心。

    深圳刚刚经历过一轮异常惨烈的楼价调整，2007-2008年，深圳总体房价狂跌30%，炒房客最为集中的西乡片区部分楼盘售价惨遭“腰斩”，不少社会问题接踵而至。时隔短短2年，那轮楼价下降曲线图还历历在目，教我们别忘了楼价深幅调整的惨痛教训。面对正在到来的又一轮楼价调整，一兵不主张普通置业者购买炒房客较集中片区的房产，后海湾片区既是典型中的典型。

    上轮楼价调整的整体幅度达到30%，既有“腰斩”楼盘，自然也有抗跌性较强项目，而两极差距或在30%以上。如果本轮楼价调整幅度达到15%，不同片区不同类别楼盘的跌幅差或许将高达20%甚至更多。因而，择盘不慎的后果将非常严重！

    这里，一兵综合出四类相对安全的选择，供置业者参考。

★★★★★政策鼓励消费的典型物业

    这轮宏观调控看起来轰轰烈烈，但摄于国际金融危机的压力，出于刺激内需的迫切要求，国家并没有对全部商品住宅产品的消费采取“一刀切”做法，依然给予部分商品住宅消费以坚定扶持，鼓励正常住房需求消费。

    根据国家房贷新规，首次购买90平方米以下普通住宅，将继续享有二成首付和按揭利息7折优惠，以帮助首次置业需求居民以较低门槛和较低成本圆住房梦。虽然不排除这类物业也会遭到楼价下降的困扰，但由于首次置业刚需的深层次存在，市场上套型建筑面积在90平方米以下的住宅依然会保持畅旺的销售势头。

    在强烈置业需求面前，这类物业无疑将体现出较强抗跌性，包括布吉的【坤祥.花语岸】和东部科技园的【振业.峦山谷】等典型物业值得关注。

★★★★★自住集中成熟区域的优质楼盘

    多年来，深圳特区饱受可开发用地紧缺的困扰，城市建设高度成熟区域的新房继续保持“抢手货”的稀缺本色，并俏在价格坚挺。这与新型成片开发区域的楼盘竞争激烈的环境明显不同，体现在售价方面会呈现波动不大的特点。这在城市化进程稳步推进的市场环境下，其物业价值会随着市政配套设施的投入和城市更新而同步上升，表现在价格上理应稳步走高。

    特别是城市意象先进，城区环境优美，市政配套齐全、高端的区域尤为显贵。在深圳，华侨城还拥有原生态环境资源的区域，肩抗“中国人居典范住区”殊荣，堪称集合各类优质资源的绝对代表。

    对于这样的片区，自住客比例最高，由于自住业主家境殷实，受楼价波动的影响小，维持片区楼价相对平稳，绝难出现大幅下降的现象。其典范代表楼盘【首地.容御】近期成为豪宅最为热销项目或可说明问题。

★★★★★受城市发展重磅利好支撑片区的优质楼盘

    深圳楼市，好事连连。最新喜事，莫过于深圳特区扩容将自7月1日起实施。

    宝安、龙岗两区纳入特区版图已尘埃落定，但鉴于两区地理版图广阔，政府短期内还难以投入足够的市政工程建设以促使与老特区实现均衡。因而，两区与特区的融合与缩小差距将会由点及面推进，特别是老“二线”关口区域，由于占据“老特区”与“新特区”的交通咽喉显耀地缘优势，而表现出比其它区域更有利的发展态势。

    老“二线”关口一线辐射区域的楼盘，受深圳特区发展此一重磅利好消息支撑，会赋予我们直追“老特区”内楼盘售价的预期，楼价恐会出现易涨难跌的发展态势，同样会成为受此轮调控影响较小的片区。建议密切关注的典型楼盘有梅林关口的【溪山】、【龙岸】及布吉关口的【坤祥.花语岸】等。


★★★★★拥有独特稀缺资源优势的楼盘

    深圳山海资源丰富，催生了众多生态景观优势显著的宜居住区，无一例外地成为置业者青睐和追捧的对象，也构筑了其中优质物业高价值的基石。华侨城片区如此，东部滨海物业亦然，均具有锤炼典范豪宅片区的潜力。上文已提及的华侨城【首地.容御】自不必说，曾经扛过2008年楼价暴跌市的沙头角【蓝郡】项目也很明显受到山海稀缺资源的支撑，而其全空中复式设计营造出的别墅式居住环境也成为主要因素。

    同时拥有丰富自然山体资源和水体资源的楼盘本就不多，如果再受到政府扶持的产业支撑，同样会给予我们延伸其升值的想象空间。东部科技园，依托马峦山的绵延山体和纯自然的水系而生的楼盘，能不让人心仪吗？该区域的【振业.峦山谷】刚刚获得二期首批单位的预售资格，有望在市场上再掀罗湖、福田高级白领前往抢购的风潮。

    值得一提的是，上述所列片区及其中的典型项目，在今年春季楼价暴涨中未遭炒房客爆炒，安全性远高于其它类别，楼价下跌幅度会非常有限，堪称规避此轮宏调风险的“安全岛”，建议市民择优而居。