改善型消费已现趋热端倪，楼市回暖触手可及！

   3、4月份，在“小阳春”行情轰轰烈烈之际，一兵多次提醒大家关注5、6月份这个决定下半年楼市走向的重要时间窗。现在楼市已经在这个时间窗运行接近一半，深圳楼市出现了哪些变化，将会衍生出什么样的走势呢？

    一兵当初的观点是，楼市“小阳春”行情是受去年下半年连续出台的政策刺激，是以首次置业者普通自住型住宅消费集中释放为主导的，不能作为认定楼市“回暖”的论据。经过前几个月的消化，深圳普通自住型消费潜能已经释放得差不多了，虽然不排除部分潜在消费者仍在犹豫中，也不排除会继续涌现这类消费客群，在短期内仍然占据楼市消费主流地位。但市场迫切需要的是另外两类消费的崛起，一是改善型住宅，一是投资型住宅。

    一兵此前的进一步观点认为，5、6月份，改善型住宅消费能否顺势而上放大成交量，提高在新房成交套数中的比例，是决定楼市由“小阳春”上升为“回暖”的决定性因素。

    而在今天，一兵提醒市场注意的是，从最近深圳楼市新房成交的情况看，改善型住宅消费升温已初显端倪，并有继续维持热销态势的潜力，楼市“回暖”不再是空中楼阁式的臆测，而成为触手可及的事。这对2008年年中以后购房置业的市民来说，无疑是件喜讯，这将意味着自己新斩获的物业有望很快进入价值上升通道。

    根据智策行地产机构的监测，4月份以来，包括【蓝郡广场】、【皇庭港湾】、【中海大山地】、【博海名苑】等改善型住宅典型楼盘均实现了不俗的销售。其中，【蓝郡广场】4月份备案达到17套，实际销售30余套；【皇庭港湾】4月中旬推出高层楼王，销售一路提速，目前仅剩不到30套，且该项目的13套价格不菲的别墅单位，在没有公开销售的前提下已经被定走8套。上述2个单套价格接近或超过500万元的项目最近一直是新房成交榜中的常客，显示出深圳高端客户较强的消费能力，持续成交的态势也显示出深圳高端客群的庞大。而【博海名苑】因为早已进行了初始登记，因而销售情况未能在国土局官网中得到显示，但据一兵的最新了解，该项目自3月29日至今，已售出约70套。如果按这个速度销售，【博海名苑】2个月内将完成全部销售工作。

    而在5月23日的深圳市新房成交前十名榜单中，套均超过90平方米的占据了3席，其中包括成交7套、套均超过200平方米、售价相当高昂的【中信红树湾花城】。在各区成交前十名中，套均超过90平方米的，罗湖区为5占3；福田区为1占1，成交的2套为双拼户型，实际买家为1名；南山区为10占4，其中【皇庭港湾】和【浪琴半岛】2家成交的均为双拼户型；盐田区为2占1，其中【蓝郡】2套，套均156平方米，全区总计为3套；宝安区最为耀眼，在前10名中占据了6个席位，包括【深物业新华城美花园】、【中海西岸华府】、【万科兰乔花园】、【世纪春城四期】等；龙岗区为10占4。在最近一段时间内的一手房成交榜单中，改善型项目的比例似乎正处于攻城略地阶段。

    这些还是已经发生的事实。在未来1-2月时间内，包括【溪山.源墅】、【龙岸】、【曦湾】等多个改善型住宅项目都将推出新品。这些楼盘都将在近期推出大面积的别墅组团，从目前掌握的情况看，开盘期间都有热销潜质，若能达到预期，加上在售改善型项目的销售继续维持目前的热度，深圳的改善型住宅成交量还能进一步放大。

    对此，一兵认为仍需时间观察，建议关注楼市下一步趋势的朋友紧密关注改善型物业的销售情况，并以此作为预测楼市是否“回暖”的主要依据之一。