发现惠州生活力！——CBD，CLD是什么，惠州心吗？

 

 

 

    7月25日晚，“《您好，惠州！》——万科金域华庭产品推介会暨万客会启动仪式”在康帝酒店中国厅成功举办。推介会上，万科方面表示要携手惠州人民倾力打造惠州CLD美好明天！

    何谓CLD？这是一个附属CBD的衍生名词，Central Life District的简写，意为中央生活区，系指为工作在CBD的中产阶级提供的居住生活区域，与CBD同属城市中央区域且是CBD主要辐射带。

    我们应该对CBD耳熟能详。放眼全球，纽约的曼哈顿中城、东京的银座、巴黎的拉德方斯、首尔的中区、新加坡的乌节路、台北的中孝东路、香港的中环……这些赫赫有名、经常见诸报端、以拥有众多国际著名公司总部或区域总部而著称的知名经济商业中心，拥有这个共同的名称：CBD！

    如果说上述CBD距离我们太远，那么，请收回视野，审视中国内地：北京的王府井、上海的陆家嘴、南京的新街口、重庆的解放碑……一个个总部集散地、商业旺区早已经吸引了全球关注的目光。

    或者，我们将眼见为实作为判断的准则，那请在方便的时候去下我们的近邻——深圳、广州，置身福田中心区、天河北感受一番，CBD是如何成为驱动一个城市经济活力源源勃发的心脏的，工作在CBD的成功人士又是如何选择居所、钟情CLD的？

■每一个城市需要至少一个CBD

     作为城市财富核心，经济辐射的力量之源，每一个现代城市至少应该拥有一个CBD。CBD是英文名Central Business District的简称，在我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。

    溯源CBD概念的由来，美国社会学家伯吉斯1923年在他著名的同心圆城市地域结构模式中提出的CBD概念，被学术界、经济界公认为第一。这个隶属经济学的概念，历经了160多年的发展，在欧美等众多发达国家得到发挥，也在包括中国在内的众多发展中国家得到延伸和补充，与伯吉斯当年的理论相比，显得更加丰富多彩。

    但是，无论如何发展，CBD的职能、特征还是难以走出伯吉斯理论的核心。这个核心理论就是，城市以同心圆方式由内向外扩展，其空间结构可分为五个圈层，圈层结构的中心为城市地理及功能核心区域，即CBD。

    需要强调的是，CBD在工业化时期发展缓慢，直到上世纪80年代以来，世界发达国家正由工业化社会步入信息化社会以后才得以迅猛发展。该阶段，伴随着全球经济一体化进程，国际性经济中心城市的作用日益重要，如纽约、东京、巴黎、悉尼、香港等城市的商务办公职能已成为地区、全国乃至全球性经济发展的管理与控制中枢，并相互构成网络。

    我国对CBD的规划建设最早始于上世纪九十年代，北京、天津、上海、重庆、深圳、广州等中心城市率先明确提出了各自的CBD建设规划。以深圳为例，作为最早成立的四大经济特区之一，首先是围绕罗湖口岸，在人民南兴起大批现代建筑和商业配套设施，形成了内地看世界的“窗口”。随后，深圳城市扩张，继续向内挺进，1996以地王信兴广场投入使用为标志，地王商圈逐步成型，至今深圳证券交易所仍然落身其间的深业大厦。由于人民南和地王商圈所在的罗湖地域过于局促，自上世纪末，深圳市政府提出了城市西进策略，在短短数年时间内，把福田中心区打造成与上海外滩齐名的国内著名CBD之一。

    与伯氏理论不尽相同的是，随着经济行为的活跃，新兴行业的发展，以往在城市中心区范围内更新发展商务设施的做法已无法适应竞争的需要，开发一些脱离中心区的现代化国际性商务办公区（如巴黎的拉德方斯等），多核发展商务中心，已成为世界性城市中心商务区发展的基本态势。

    这点在我国更加明显，由于我国的大型城市普遍历史悠久，老城区高度集中，在城市传统中心区域打造CBD成本高昂，且有可能伤及城市的文化经脉，使得多核发展成为趋势。即便在年轻的深圳，在福田CBD成型之后，顺应西部通道的开通、构建深港经济圈的需要，深圳在2007年11月21日提出建立三级城市中心体系———2个城市中心、5个城市副中心、8个组团中心，将在福田-罗湖中心区之后，再造一个前海中心区。上海情况同样如此，除了早期的外滩、南京路，后来又发展了陆家嘴，广州则形成天河城、环市东、珠江新城齐头并进的局面。惠州新行政中心选址江北大概也因为此。

■每一个CBD，至少需要一个CLD

    CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、信息咨询等多种功能，要求区内的建筑必须高密度、现代化。因此，CBD汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑以及大量的办公、餐饮、文化娱乐、会展、服务和酒店等配套设施，便于现代商务活动的场所并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统。

    因为这些因素的共同作用，使得CBD的众多特征中，地价高昂成为其中最重要的特征之一。因为是黄金地段，CBD区域内的楼价及租金水平在这个城市内部或者一个区域内应该是最高的，无法解决多数人士的居住问题。因而，每一个CBD都催生了至少一个毗邻CBD、与CBD保持紧密关系的CLD。

    在伯氏的CBD理论中，CBD核心具有功能向外延伸的秩序，形成CBD、转换区、职工住宅区、高级住宅区和城市边缘区五个圈层。鉴于CBD区域的高地价致使居住成本高昂，职工住宅区和高级住宅区难以大量在其间容身，难以解决全部工作人员的居住，只能沿CBD外围而建。因而，为CBD兴建至少一个CLD，成为CBD规划建设必须考虑的问题。

    由于居住人士特定为中产阶层，因而CLD多数应具备环境优美、生活配套完善、文化娱乐设施齐全、居住形态高尚、内外通达便捷等特点。在深圳，附属福田CBD而存在的CLD区域主要包括景田—香蜜湖居住区，包括万科金色家园等大型住宅区，吸引了CBD高端人士前往居住。同时，包括梅林关口附近的龙坂片区，以万科四季花城、万科城、万科第五园为代表，也容留了大量CBD人士置业安居。

■惠州也有CBD？

    在珠三角经济圈中，香港、广州、深圳均形成了特色不一的城市CBD，东莞的南城也初具CBD形态。这些CBD在提升城市形象、促进经济发展中贡献卓著。经济体量相对落后的惠州，也能铸造属于自己的CBD吗？

    答案是肯定的！在香港、广州和深圳的带动下，珠三角城市带已经形成，主要城市的规模在迅速扩大，经济一体化趋势进一步加快。何况，惠州在打造“数码之城”、“石化之城”的进程中成效显著。这些都给了惠州打造CBD提供了强有力支撑。实际上，不少眼尖的惠州人已经发现，惠州人自己的CBD在江北中心区已经雏形初现，气势非凡了。

    自2005年11月2日《惠州市江北中心区详细规划》获批，“一轴十区”的功能布局就已经向我们展示了惠州CBD的发展蓝图。这个功能定位为“为市级服务的集办公、文化教育、商业、休闲、体育运动、居住等为主的综合区”的313.37公顷的土地，将担当兴建惠州CBD的重任。随着壳牌开始赢利的影响，惠州国民经济继续呈现较快增长趋势，商务需求异常旺盛，这给江北中心区打造CBD提供了良好契机。

    在这里，我们看到新行政中心、市民乐园区、体育馆、科技馆、展览馆、档案馆、慈云图书馆等一批重大设施已经建成并投入使用，包括双子星等高级写字楼已经成林立之势，凯宾斯基酒店即将投入使用，TCL总部大厦、会展中心、文化艺术中心等一批标志性建筑也开始兴建，更不用说云山西路、惠州大道等高标准配置干道的宽阔畅通了。

■惠州CLD浮出水面

    而在CBD区域，还已经建设好了金宝江畔花园、金世界花园、云山花园、金裕碧水湾、丽日百合家园、帝景湾、金宝兴业花园等一大批现代住宅。依托东江沿江休闲带、5大公园及一批生活配套设施规划，江北CBD区域内外正在构建具有惠州鲜明特色的CLD，因优美的环境、完善的配套和高尚的氛围而掀“北优”置业潮流。

    除了区域内已开发建成的住宅区，去年9月份江北北区数块土地公开拍卖成功，将沿三环路崛起以万科金域华庭为标杆的住宅群，这里距离CBD行政中心近、交通条件优越。而万科地产盛载“中国房地产风向标”美誉和24年品牌大乘、挟32万平方米建筑面积的大型住宅区空降江北24区，将携手周边多个项目共同打造惠州CLD高尚居住片区。

    也许万科金域华庭项目所在的江北24号区目前显得偏僻、周边配套不全，实际上，这里距离CBD新行政中心不过数分钟车程。而在深圳，当福田CBD开始兴建时，香蜜湖区域多数地块略显荒芜，但随着城市的扩张、CBD的壮大，香蜜湖片区也成长为深圳典型豪宅片区，居住价格日益攀升，在这轮楼市调整中维持了坚挺的价格。

    再以万科地产在距离CBD十数公里的关外坂田的成功区域运营为例，当四季花城1999年动工兴建时，几乎无人看好，业内甚至有人声称“万科疯了！”、“会输得很难看！”。而此后的事实印证了万科的远见卓识，所开发的几个社区均成为深圳有名的优质社区。如今，万科来到江北开发金域华庭，与当年四季花城的情形非常相似，但其距离新行政中心的交通距离之近却是四季花城无法比拟的。