深圳不乏地块成功运营经典案例，最为典型的莫过于红树湾片区、香蜜湖九万三地块。其中红树湾由政府主导，香蜜湖九万三则是中介公司牵头。结果，红树湾成为深圳豪宅典型片区之一；香蜜湖九万三地块拍卖则实现高价成交，经中海地产潜心打造，华丽变身为顶级豪宅标杆“香蜜湖1号”。

   由于距离7月1日西部通道开通日期临近，5月中旬以来，后海填海区强势掀起舆论关注热潮。此番热潮，风起于网络论坛，后因卓越集团[维港]项目亮相“双车展”而引来众多媒体聚焦，平面媒体、电视媒体旋即快速跟进。

   然而，后海湾填海区深藏闺中太久，相关信息一直不被外人知晓，广大市民突然接触大量相关信息，似曾相识又如此陌生，一时竟有丈二和尚摸不着头脑的幻觉。

                      后海填海区正在发生什么？

   后海填海区包括东南部的深港西部口岸、北部的南山金融聚集区和西南部的高尚居住区等三个功能分区。其中，高尚居住区由东滨路、科苑大道、后海滨路和望海路围合而成，由于该片区的用地性质几乎全是住宅，因而成为此轮舆论关注热潮的焦点。

   据初步掌握的资料，该片区总共有32宗住宅地块，规划定位为国际滨海居住生活休闲带，容积率仅由2.0起，已分别由卓越集团、上海三湘、皇庭地产、宝能地产等十余家开发商所瓜分，可开发住宅面积接近130万平方米。目前，多个地块已有动工迹象。卓越.维港项目对外宣称10月份推出TOWNHOUSE。

                    这些地块为何不见“招、拍、挂”？

   因为没有经过政府“招、拍、挂”，又无相关规划公示，所以，媒体一直没有相关报道，信息高度密闭致使广大市民无从知晓其根源。这是造成“摸不着头脑”的原因。

   据知情人透露，这些地块都是政府补偿给部分“村”的置换用地，后由“村”以多种方式提供给现有开发商开发。站在地块出让效益的立场，与红树湾和香蜜湖九万三地块的成功运营相比，政府这次置换行动彻底失算，少收了无数白花花的银子。想象一下，按照目前的土地市场行情，如果这些土地全部采用拍卖的形式，直接出让给开发商，加上拍卖效应带来的溢价部分，这将是一笔巨大的数字。

   因此，开发商基本是以相对较低的价格取得开发地块，而其开发出的住宅售价不会根据地价制定，仍然会依据发售时的市场行情制定。这就决定了开发商赚取的利润非常可观。政府补偿，表面让利于“村”，实则是让利于“商”。

                  会否成为比肩红树湾的豪宅区？

   由政府一手导演的红树湾“升天记”，让红树西岸、瑞河耶纳、中信红树湾等高端滨海住宅物业在深圳如日中天，售价堪比天高，红树湾亦成为深圳数一数二的豪宅片区。后海填海区的这片居住用地，由于口岸区的阻隔，自然景观先天条件略逊于红树湾。不过，由于是置换用地，政府在规划方面就缺乏严格的指标限制，而给开发预留了一定的调整空间，使得规划指标方面部分会强于红树湾。

    西部通道跨海大桥及“两地联检”口岸启用，在促进“深港一体化”的同时，也促进该片区住宅开发的升级。由于这是联通深港的门户，又是纯粹的居住净土，依托金融聚集区、蛇口高尚滨海居住区和2.0超低容积率等多重优势条件，加上供应相对集中形成的集团舆论攻势，这里的住宅无疑会在部分2.0容积率项目的带动下，“豪”气冲天，直逼红树湾。