深圳楼价上涨态势迅猛！在实际开发成本很低的情况下，天文利润都给谁赚去了？

  一看政府。政府在里面能赚的主要是地价升值及税费。房价推高地价，更多利润会在未来体现。税费方面比例不高，如果征收二手房交易所得税的话就会相当惊人。政府主动让出了这块。

   二看银行。房价上涨，房屋成交总价增加，按揭贷款总量相应增加。银行赚的是贷款利息，总量可观，但利润兑现慢，阶段性所占比例一般。

   三看开发商。这两年，开发利润相当可观，正常的都在50%以上，不少楼盘超过100%，赚走了销售金额中一半，尤其是一些早期拿的地成本更低，利润相比更高。

   四看置业者。对于置业者来说，如果买的房放在手上就只能是纸上富贵，只要不套现就不用谈利润。这部分，下文细算。

   五看中介机构。主要集中在代理金和佣金，比例很小。个人有赚差价和收取喝茶费现象。

   六看其它环节。包括规划、设计、广告、媒体等，侵蚀此楼价上涨部分利润的比例很少，基本不值一提。

   我们还是重点说说置业者所赚利润的情况。

   先讲两个楼价上涨的个案。2005年4月份，红树西岸开盘单价约27000元（信托客户实际成交约21000元），这在当时已经是全深圳高层住宅天价。如今，红树西岸剩余单位售价已超38000元。深圳多个高层豪宅售价直破4万、5万，福田中心区豪宅及类豪宅的二手房平均价格也直逼30000元。

   说完豪宅看普通住宅，2003年，招商阳光带海滨城的售价仅有6、7000元，如今这里的二手房普遍在15000元以上，卓越浅水湾尾盘超过20000元。以前针对白领的南硅谷和后海片区，从价格看俨然已经成为豪宅区。

   2004年，深圳按照建筑面积计算的住宅销售均价为5980元/平方米，至今深圳新房售价整体翻倍，部分区域、高端物业更高达3—4倍。今年5月份，全市商品房成交均价为每平方米14223元。

   如果以单套住宅来说，开发商的利润肯定远低于炒房者。比如福田一套90平方米的普通住宅，2004年售价约在7000元左右，今天一般在16000—20000元。可以说，开发商在2004年卖这套房肯定超不过3000元利润，但买家以7000元买进，今天完全可以13000元以上的价格卖出，赚的超过6000元。而若以豪宅为证，每平方米可赚最少1万元，而2004年福田顶级豪宅也不过10000-12000元。

   从总量看，这两年新推楼盘的利润相当高，开发商赚的是盆满钵满。同时，我们也不应该忘记，目前深圳的二手房的成交量已经超过新房，几乎接近1：1.15水平。如果按出售时平均购买时间3年计算，目前过户销售的二手房多在2004年中期以前，因房屋形态、建成年限的不同，多数价格在4000—7000元之间，按目前的成交价，卖家从这些房子中赚取的利润基本超过100%，豪宅更高。如果是1年左右的新房，单价上涨幅度更超老房。保守估计，二手房每平方米成交价格可在原价基础上增长5000元以上。

   现在可以得出结果了：2007年第一季度，深圳二手住宅成交面积为204.57万平方米，如果每平方米赚5000元计算，深圳炒房客这个季度出让房屋赚的钱超过102亿元，全年下来将会超过400亿元！该季度，深圳的住宅销售面积177.14万平方米，按11000元平均售价、50%利润计算，开发商赚到手的钱是97亿多，低于置业者出售二手楼所得。

   当然，二手成交的房屋不一定全是炒家出让的，有些房屋转手不至一次，这里说的炒家是泛指，也包括那些因为工作变动、移民、二次置业正常换房的行为。总体来讲，炒房者所赚的钱相当可观，若按年度计算，利润总额高过开发商的开发利润不是没有可能！