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新黄浦被收购3只房地产股是大鳄并购对象
(2005-12-16 16:03:02)| 分类： 最新咨讯 |
新黄浦被收购3只房地产股是大鳄并购对象
(2005/12/16 14:55:00)
来源：武汉新兰德
华闻收购新黄浦透出房地产信托变局信号——商业类地产公司水涨船高？
日前，新黄浦（６００６３８）公告称，上海市黄浦区国有资产监督管理委员会与上海新华闻投资有限公司签署协议，上海新华闻协议受让上海市黄浦区国资委持有的公司国有股１０２００万股。分析显示，股权转让背后的房地产业融资格局的调整，由于房地产信托门槛提高，包括新黄浦在内的商业类地产公司将成为外资进军中国房地产业的首选途径，外资的具体手法很可能是以上市公司为平台去发行ＲＥＩＴｓ。
房地产信托与开发联手
事实上，中国华闻控股对新黄浦控制权的“觊觎”在今年年初就露出端倪。２月５日，新黄浦曾公告称，黄浦区国资委与中国华闻签署协议，将新黄浦（集团）有限责任公司７５％的股份转让给中国华闻。由于在股份转让之前，新黄浦集团受黄浦区国资委授权管理新黄浦３５．２２％的国家股，是新黄浦的名义大股东，而自己也和控股子公司上海海浦中心房地产有限公司合并持有新黄浦６．１８％的股权，实际控制着新黄浦的运营，因此，当时就有业内人士指出，中国华闻此举是“项庄舞剑，意在沛公”，控制新黄浦才是其最终的目的。
对于资本市场来说，华闻控股并不让人觉得陌生。此前，华闻控股曾凭借旗下的中泰信托，先后成功入股轻工机械（６００６０５）、焦作鑫安（０００７１９）、九发股份（６００１８０）、恒瑞医药（６００２７６）４家上市公司，并通过上海新华闻入主燃气股份（０００７９３）。而且，华闻控股通过近年来的一系列收购，目前旗下已拥有中泰信托、国元信托、国元证券、联合证券、大成基金、长盛基金、楚天期货等各种类型的金融企业。而此次入主新黄浦，表明“华闻系”将直接大规模进军房地产领域。
之所以用“直接”来形容华闻此次的通过收购新黄浦从而介入房地产的行为，是因为“华闻系”旗下的中泰信托和国元信托此前已发行了多个房地产信托产品。因此，联系到此前华闻旗下的中泰信托和国元信托在房地产信托领域的大手笔运作，估计华闻收购新黄浦此举是有意在房地产开发与房地产信托之间进行关联合作。
自开始对房地产业进行宏观调控以来，资金链日趋紧张的房地产商从银行贷款越来越难，而房地产信托也开始变得日渐火热。
统计显示：２００４年全年各家信托公司共发行推出各类房地产信托产品８９个，占全年发行总量的２２．４７％，共计金额１１０．７５７６亿元，占全年发行总规模的２９．１８％。然而，房地产信托热已经令不少信托产品出现了危险苗头。信托公司开发的房地产信托计划，其实质上就是一种房地产委托贷款，其条款基本上是参照银行贷款的有关条款来执行的，说到底就是一个银行贷款的变种。事实上银行在贷款方面业已形成了一套行之有效的规范措施，而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营的能力或经验都不及银行强，信托公司的资本金规模、抗风险能力也不及银行。也就是说，房地产信托业务的需求增大，对于信托公司来讲是个机遇，但是也潜伏着巨大的风险。
同时，管理层对房地产信托领域的风险也日渐重视。９月下旬，银监会出台的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》进一步规范了房地产信托产品的发行条件，将占到该类信托８０％以上的负债型贷款信托的门槛提至与银行贷款条件“等高”。
随着近来房地产信托业务的风险越来越突出，所谓做生不如做熟，通过将房地产开发与房地产信托进行对接，似乎风险更可控一些。看来，这就是华闻入主新黄浦所打的如意算盘。
上市公司成ＲＥＩＴｓ平台
其实，华闻入主新黄浦之举，更大的图谋在于谋求通过旗下的信托公司、以新黄浦为平台，以房地产信托投资基金（ＲＥＩＴｓ）的形式，运作若干地产项目至香港或新加坡上市。
种种迹象显示，房地产市场的发展急需资金作为补充和依托，在房地产信托门槛过高，风险太大的情况下，金融创新将会得到发展，房地产信托投资基金（ＲＥＩＴｓ）或将替代贷款类信托。资料显示，ＲＥＩＴｓ是房地产投资信托投资基金的简称，是国际上重要的房地产投融资方式。ＲＥＩＴｓ通过发行收益凭证汇集众多投资者的资金，购买房地产项目，并由专门投资机构经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者。
有报道称，“打通国内ＲＥＩＴｓ融资渠道”的建议已被写入有关部门的全国商业地产调查报告中。而且，“２１２号文”让香港证监会６月发布经修订的《房地产投资信托基金守则》更像一场及时雨。该《守则》允许房地产基金投资世界各地房地产项目，同时将ＲＥＩＴｓ的最高负债比例由３０％提高到４５％，这等于给内地房地产企业的融资、套现增加了一个重要渠道。ＲＥＩＴｓ因其收益高且稳定，而成为优质房地产商、房地产项目长期融资的最佳工具。由于内地尚未在证券市场设立ＲＥＩＴｓ，内地地产商能够选择的就是通过离岸方式，在香港或新加坡上市。
香港的领汇基金（０８２３．ＨＫ）不光是香港的第一个ＲＥＩＴｓ，也是全球目前为止最大的ＲＥＩＴｓ。在经历了２年的风波之后，领汇基金终于在１１月２５日登陆香港市场，并且得到了投资者的热情追捧，当日上涨超过１８％，成为香港经济的又一奇迹。同时，香港主板上市的越秀投资（０１２３．ＨＫ）传出计划分拆其房地产投资信托基金在主板上市的消息。另外，国内企业亦纷纷表达出筹划分拆旗下商业地产去香港或新加坡上市的愿望。
显然，这一点对于资本运作老手的“华闻系”而言，是早已有前期的充分准备。据了解，华闻此前已在国内数个大城市大肆收购了地产项目。此次收购新黄埔，只不过是出于资本运作的角度考虑而已，毕竟，以上市公司为平台去发行ＲＥＩＴｓ，对于投资者而言有着极大的后备保障。当然，新黄埔在商业地产领域的较大投入，相信是华闻选择收购该公司的主要原因。此前新黄浦在上海开发了科技京城、新黄浦金融大厦等商业项目，目前租金收益良好并已成为重要利润来源。日前，新黄浦又发布公告称，公司将斥资２亿元，在北京整体租赁经营一个庭院式低密度写字楼社区百花苑２０年。
看来，今后类似于新黄浦这样的商业地产上市公司，如中国国贸（６００００７）、金融街（０００４０２）、小商品城（６００４１５）等，将成为包括外资大鳄在内的各路资金炙手可热的并购对象。
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