建立有规则的秩序  实现可博弈的合作

——谈业主大会议事规则和物业服务合同

阳春三月，莺飞草长！经过了疫情的波折，重庆市业主联谊会终于迎来了第十次年会，我在此向重庆市业主同仁们表示祝贺！

按照会议主办方的安排，我主要分享“业主大会议事规则”和“物业服务合同”两个主题。所以今天我发言就分为三个部分，第一个谈业主大会议事规则，第二个谈物业服务合同，第三个谈一下二者对比后反映出来的各自的特质。下面开始我个人的分享。

第一个问题，关于业主大会议事规则。

2007年，《物权法》颁布实施后，我们国家出现了新的物权类型，业主的建筑物区分所有权，“《物权法》第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”，2021年的《民法典》承继了《物权法》相关规定。这样“专有权”、“共有权”和“共同管理权”就成为我们区分所有建筑基本的物权理论，简称为建筑物区分所有权的“三元论”。“共有”和“共同管理”，就成为建筑物区分所有建筑物内每一个业主法定的权利和义务。业主的建筑物区分所有权构成了产生《业主大会议事规则》的物质基础。对小区业主而言，无论是一个单元内的电梯、一栋楼的顶盖、一个小区的道路，这些涉及范围不同的共有部位、设施，将会面临着并且是持续地共同管理的必要，这些都是小区业主们必须面对而又无可逃避的共同事务，大量的共同事务处理就必须遵从明确具体的规则和章法才有可能有效率并且公平、公正地进行，所以小区的议事规则就是必不可少的客观需求了。有了议事规则就如同为了交通秩序在十字路口设立信号灯，便于规范业主行为、保障议事秩序、提供公共安全，提高通行效率。《业主大会议事规则》的作用便类似于十字路口的信号灯，设立小区内处理业主共同事务时合宜的规则秩序，以保证在建筑物全生命周期内大量的业主得以有序地生活和处理共同事务。保障小区的安全和提高共同事务处理的效率。如果业主们不遵从《业主大会议事规则》，那么就会造成如同过马路无视信号灯一样的后果：轻则拥堵，重则造成事故，带来意外的生命财产损失。

我们还知道，在住宅小区的前期物业服务阶段，有开发商签署的《前期物业服务合同》和业主收房时签署的《临时管理规约》，这两者共同构成了前期物业管理阶段的制度基础；当小区成功召开首次业主大会会议选举产生业主委员会之后，业主委员会代表全体业主与物业服务人签署的小区《物业服务合同》、业主大会会议通过的《业主大会议事规则》和《管理规约》，上述三项文本构成此阶段小区管理制度基础，也正式开始了小区的自治。仔细对比这两个阶段的制度则不难发现，业主自治阶段区别于前期物业管理阶段最大的不同和重要的制度差别，就是开始有了小区的《业主大会议事规则》。它既是区分所有建筑物质基础上的制度成果，也是小区业主实现共同管理权的最基本的制度保障。所以《民法典》把它作为“第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；”第一款，业主共同决定事项“第一位”的位置，足以证明它的重要作用和基础地位。《业主大会议事规则》的通过，就像人生成长中的成人礼一样，代表着小区开始可以独立自主的形成有效地独立的意思，可以独立自主地处理自己相关的共同事务。所以从小区发展的意义上来说，《业主大会议事规则》是一个小区开始自主自立、独一无二的标志，代表着小区业主实现了在法律和社会意义上独立和自主。意味着从此小区开始建立起了一种基于自发所形成的规则的一种生活秩序。它一则从法律上来看业主有了相应的地位，这表现为代表小区的业主组织的产生和备案，二则确实从此开始业主可以借此独立自主的处理小区共同的事务。如果做反向的观察和思考，也不难发现，如果小区的《业主大会议事规则》不能够被正确的运用，或者因为失去了业主组织而导致这些制度无从发挥作用，那么小区的状态则会因为无法形成有效地意思表示，无法形成共同决定，就会重新沦落为无主之地，尽管实际上业主已经占有了房屋，但是由于客观原因导致了《业主大会议事规则》无法发挥应有的作用，就会造成小区重回混乱的结果。在这个意义上观察的话，我们会发现保持业主组织的持续存在并确保《业主大会议事规则》的生命力是小区发展的必要条件。如果没有《业主大会议事规则》的作用，就如同一个人失去思考问题的能力，没有思想和意志，没有精气神，会浑浑噩噩，非常危险地沦为僵尸一样。所以《业主大会议事规则》就是一个小区内在的精神和气质风貌，是一个小区的魂。

民法有一个最重要的理念，就是意思自治，民法典还有一个重要的概念和制度就是业主共同决定，在一个规模庞大的区分所有建筑物构成的小区里面，《业主大会议事规则》就成为举足轻重至关重要的制度基础。《业主大会议事规则》是实现有效地做出共同决定，形成合法有效地意思表示，进行业主自治的元规则，决定了一个小区的治理效果和发展潜力。对于小区而言，《业主大会议事规则》是属于丝毫不亚于小区建筑中钢筋水泥这一物理支撑作用之外的重要精神性基础文件。它是巍峨挺拔的建筑物存在的内在气质和外在风格的精神支柱，决定着一个小区的精神面貌和兴衰存亡。

由于《业主大会议事规则》的重要性，目前全国各地基本都有政府主管部门起草的示范文本以资参考，但大多数的是千篇一律，示范文本原则和粗疏。当然如果用心搜集和比较，还是可以从有些地方的文本中获得启示。由于《业主大会议事规则》属于民事范畴，业主有自己进行起草、制作、审议、实行的自主权。并且只要不违反法律法规和风俗习惯，尽可以进行一些创新性的规定，并且在有些方面约定的效力是大于法定的，这样灵活运用的话就会让小区的《业主大会议事规则》在有法律约束力的刚性的同时，也同时充满了符合小区人文和独特特色的活力与灵动，可以打造出好用又有效地小区《业主大会议事规则》。

如果从时间的维度上来分析和区分小区《业主大会议事规则》的话，可以把它分为从无到有的产生-首版即第一次制定的文本和相关活动，以及后来随着不断满足小区的实际需要根据现实的情形所做的适应性调整修改完善后的后续版本。首次业主大会会议除了要完成小区《业主大会议事规则》从无到有的起草和设计之外，因为是《业主大会议事规则》的诞生，所以在程序上也有着不同于后续的实际操作上的考验，比如大家都比较熟悉的“未投票从多”之类的条款，在第一次产生《业主大会议事规则》的阶段就不可以适用，但是如果经过了第一次制定时法定的程序和比例通过，则在后续使用这些规则的时候，则是可以的。当然，就像打磨任何一个工具一样，小区的《业主大会议事规则》，也会通过不断的使用以及小区随着设施设备的使用以及业主住户之间磨合改进充实会有很多适合自己小区需求的不断完善的约定和特色性规定。要保持小区在日常运用中不断地进行因区制宜、因情就势的丰富和发展。

在不同的发展阶段、不同规模、不同文化背景、风俗习惯的小区，肯定会有一个不断完善的过程。议事规则能够基本要素齐全，特别情形清晰，必要时制定单行的文本对主文本进行加强和补充。比如，对于小区多发的问题，要通过《业主大会议事规则》进行明确的规定，防止出现有些情况得不到处理或者不能及时处理，要保证业主组织在应对大多数情况是都可以能够及时的进行响应和反馈，把小区大量的多发的情形通过明确具体可执行的文本化，保持制度活力和组织效果，以实现业主组织的效率和权限能够满足小区日常生活对于业主组织做出响应的客观需求。比如可以根据小区所处的阶段以及规模，对处理小区共同事务时业主委员会可以动用资金的额度进行合理的划分，让业主委员会能够发挥好作用，有权限、有效率、有节制的进行处理。防止出现无论大小事都必须通过业主大会会议业主共同决定来进行决定，防止出现业主委员会因无权决定而必须召开业主大会会议而导致的决策或者行动效率太低不足以应对实际的情况，另外也可以避免凡事都经过业主大会会议来决定这样的加大决策的成本情形，避免可能出现的不经济现象，因为组织一次业主大会会议的成本有可能要比解决需要决策的事情本身的代价还要高。所以，结合小区的实际，进行必要的授权性规定就是一个不错的制度性设计，就会增加《业主大会议事规则》本身的灵活性、适应性、先进性。

下面从实务和操作的层面进行简单探讨：

谈谈业主的投票票权问题。

我们国家的业主投票权采用了业主人数和专有部分面积即“人头数”和“砖头数”的双指标的设计。我们知道，一个小区一旦交付使用，其实严格来讲应该是从小区规划完成的时候开始，那么小区的建筑物基本上就保持不变了，所以有关的专有部分面积就会是一个恒常的不变的常数，这个数据在小区召开首次业主大会会议的时候就通过一定的程序确定并固定下来，所以在小区的全生命周期的存续期间，专有部分总面积就会是一个恒定的常数，不会发生变化。另一个人头数-业主总人数，基本上也不会发生大的变化，经常发生变化的可能是业主身份而不是业主人数，因为有交易产生，房产可能易主，但这一般的并不影响业主人数至少不会太大的影响。当然也有个别的情况可能会减少业主人数，就是老业主增持本小区的房产，这会导致其名下的专有面积增加而小区业主总人数的减少。但更多的还是房屋交易发生的业主身份变化，而业主人数并无变化的情况，所以小区业主总人数基本上也会是一个相对固定的常数。小区首次业主大会会议注重核实基础数据，而其后的年度会议或者临时会议重点关注发生了变化的数据就可以了，《业主大会议事规则》有必要对这些做出明确说明以提高以后日常会议的效率。

近些年的业主事务实践中产生了一个比较常见的焦点问题，这个问题重庆也存在，就是关于车位、车库的投票权问题。由于房地产经历发展了25年，这中间法规政策变化频繁且差异较大，导致了车位、车库尽管在使用功能上一样，但是产权性质方面确实存在历史的前后不一，尤其是近些年很多的地方出现了持有不动产权证书的车位、车库，争议的焦点主要在这类车库上面，这也导致很多地方的立法也无所适从，含混不清。我个人的理解则主要是看相关专有部分有没有权证，有则有票权，无则无票权。票权是与分摊土地挂钩的，如果属于计容面积，分摊了小区规划范围内的土地则属于专有部位，有票权无疑。另外一些辅助的判断手段则是看是否缴纳了维修资金，没有缴纳维修资金则不构成专有部分，没有票权。

谈谈业主大会的授权的问题。

《民法典》实施后，从业主事务的实操的角度来说，因为法律要求的参与表决基数的奇高比例，导致业主大会会议决议变得非常困难。除了要做好常规的组织宣传工作之外，另外一个可行的办法就是对于常见、多发问题以及常设机构-业主委员会的充分、必要授权。这也是我在民法典发布后做的一个业主委员会的权力会越来越大的一个判断的观点的依据。由于小区规模普遍偏大，沟通的时间和成本就会很大，如果无论任何事情事无巨细都进行业主大会会议表决的话，既不现实也不可行。那么，小区就要结合自身的阶段和现状，对于像小额资金（物业管理范围内的除外）使用、一般民事法律行为的实施、一定资金范围内的日常紧急事务应急处理，就要明确直接授权业主委员会通过一定的程序来执行，以适应小区特定事务反应效率和发生频次的特点，更有利于小区保持良好的生活秩序和必要的应对效率。还注意到有业主计算一定规模小区的业主大会会议的成本，按照当地的经济发展水平计算出一次业主大会会议的成本，这对于大型小区而言频繁的召开或者为了处理一件小事而召开业主大会会议其实是非常不经济的，有可能开会讨论的成本会远远地大于解决问题本身的支出，所以小区在制定议事规则时，可以测算出本小区的相适当规模和本地经济发生水平的一次会议的经济成本数据，按照最优的方案进行授权型规定，以便于经济高效地解决类似问题。

关于《业主大会议事规则》中对于异常情况处理的有关安排。

由于法律法规的不完善以及现实情况的复杂，小区大多数都不能保持稳定和有序的理想状态。各种意想不到的情况就会频繁地在同一个小区发生，如何应对这些一般之外的例外情形，对其作出估计和预案，就会是一个比较高级或者至少是超出一般水平的《业主大会议事规则》所必须具备的元素。能够事先做出预判并进行安排当然是最好的，这样可以减少意外事件的震荡和影响，如果做不到，至少应该能够在事情发生后对事情的善后评估并做出有针对性的方案。举几个典型的场景，比如业主委员会到期后如果不能正常更迭无法产生新的业主委员会如何保证业主大会会议的召集，物业公司突然撤场发生小区失管如何应对，对于此类情形应当制定并安排好才可以保证小区临危不乱。

提醒在《业主大会议事规则》中注意以下内容的约定：

小区定期审计的安排、小区共有收益的管理、对于业主委员会委员等的津贴、小区印章管理、财务管理、档案管理、会议制度、工作经费、业主委员会业务学习的安排、换届移交规定、选聘物业的程序和办法、多发散发的维修工程的处理、不同范围内共同事务的处理等。一切常见多发的问题都应当做出明文的规定，以保证业主组织有法可依，按约办事，减少因为约定不明而可能造成的信马由缰和无所适从。

《业主大会议事规则》，事关业主组织，关乎会议程序，影响会议实体，是小区能否集合行动的连接器，也是粘合业主的容器，没有议事规则小区是一盘散沙，有了议事规则的小区是一盘好棋，好的议事规则一定是常用常新、鲜活生动的。通过并执行小区的《业主大会议事规则》，就会让小区业主生活在有规则的秩序当中，而把事情变得井井有条、有条不紊，这对于越来越老化而需要更多的共同管理事务的小区而言，这种秩序则更为重要。

第二个问题，关于物业服务合同

2021年《民法典》实施之后，“物业服务合同”成为一种典型合同，有名合同，并且占据了一章的专门篇幅，这一方面凸显出《物业服务合同》的重要性，另一方面也体现出《物业服务合同》的复杂性。作为一种特别合同，尽管立法上进行了专章处理，但是由于内在法理冲突的存在，仍然无法解决实务上各种深层次问题。

《物业服务合同》，国家层面有示范文本，在各地各省、市也都大都有示范文本。示范文本可以帮助业主快速地签订一个虽然没有个性但是保持一定水平的相对全面系统的合同。

由于业主组织成立率普遍较低，导致现实中所履行的仍然是大量的《前期物业服务合同》，前期合同会掩盖非常多的问题、延缓矛盾的爆发，但小区迟早还是要实现合同的变更，如果已经成立了业主委员会，即使不更换物业服务人，也应当进行《物业服务合同》的谈判，制定权利义务清晰，责任考核严格，可以定期审视的合乎市场竞争法则的合同文本。

业主委员会成立后，要从业主视角重新审视“物业服务合同”，要在摸清小区情况的基础上，重新制定甲乙方平衡的《物业服务合同》文本，从业主的视角对《物业服务合同》进行审视和平衡，纠正过去权利义务并不平等的合同文本，至少要保证权利义务的平衡和对称。制定奖优罚劣的合同执行条款，真正体现合同双方对于合同履行的博弈和沟通，只有不断交流和改进的合同才是好的合同，也才是有利于双方的经济活动。任何单一方面的占优，必然导致交易关系的失衡和不可持续。针对现状要好好的反思和纠正。

《物业服务合同》要重点关注物业费价格，要通过明确条款约定价格的成本对象，厘清物业费价格所包含的服务范围、服务内容、服务标准，比如近些年业主主导的采用包干制核算的《物业服务合同》已经开始出现约定“小修金额在600以内的维修项目有物业费承担”的条款，这种清晰明确的预期管理就有助于合同当事人双方处理具体的事务减少争执；同时还应当明确物业费之外的收入的归属和分配，这也是十分重要的一项，在小区存在着花样繁多的多种经营收入，如何合理地利用合同有关约定，既保证项目团队创收的积极性，又能保证这种收益在物业服务人和业主之间进行合理分配，避免因为约定不清导致项目团队没有进行创收的积极性或者创收之后资产所有权的争执。让权利义务边界清晰是一个好的合同文本应当也是可以做到的。

按照结算方式谈《物业服务合同》问题。

关于包干制。

现在的包干制的主要问题，由于现阶段大多数仍然是《前期物业服务合同》，包干制《前期物业服务合同》的签约的甲乙双方是开发商和物业服务人，履约方是业主和物业服务人，这种签约、履约中制度设计必然不能保证业主的长久利益，加上有很多的前期物业公司是开发商的下属企业，所以合同中不可避免地有很多对于业主不利的条款和内容。大家目前普遍对于包干制的厌恶和反感，其实就是这种《前期物业服务合同》的包干制。这也导致很多认识的误区，乃至对于包干制的误解甚至不符合实际的排斥。所以下面讨论一下采取包干制的《前期物业服务合同》的问题：

关于包，前期物业服务合同，对于“包”什么是含混不清的，这里面既有对于“包”的价格的含混，也有“包”的服务内容的敷衍，加上这类合同普遍的履行期限较长，由于业主方长久持续的缺位，没有对于“包”这个问题的关注，也没有相应的权利和途径进行核实，导致了包干制的前期物业管理乱象丛生。

先说这个价格方面的问题，现在包干制基本上是采取了“一费制”，即物业费的定价里面是包含了物业服务成本的各个层面，也就是说包干制下物业服务人除了按照包干制所确定的价格向业主收费之外，不能在其外另行设立任何名目再收费了，这个“包”就是包括、全包、囊括、总括的意思，意思即物业服务人提供的所有的服务，最后都以此价格为最高的限制而不能突破。但是，往往很多地方的物业费并不是一费制，而是采取了收物业费的同时，会以各种理由在物业费价格之外另行收取费用，或者有的直接就规定物业费加固定项目的收费模式，就是包干制的收费采取“开口”的模式。有时候虽然约定了加收的费用属于代收性质，可以以一定期限为准进行一次结算，但是由于业主组织的长期缺位，并没有业主和可能的途径进行这项工作，导致根本就从来没有结算过。一般情况下，都是会造成物业服务人的超收，因为如果是歉收的话，管理核算规范的物业服务企业是会及时地进行收费的调增的。还有一种情况就是，对于物业费之外的利用业主的共有部分、共有部位进行多种经营产生的收益，原本应当属于全体业主共有，这部分不包含于“包”的范围里面，而是在其外，但是在没有成立业主组织的小区，并不存在物业服务人自觉地对这部分收益进行返还，而更多的则是以弥补物业费的亏损和不足为理由直接被物业服务人据为己有了。这显然是违背包干制的基本原则的，但是由于业主组织的缺位并没有注意或者即使注意了也无从追究，导致这类现象长期得不到纠正。最近有一些案例包括成都“绿地锦都小区”360万返还并降低物业费单价、和上海“中远两湾城”业主四千万资金的追偿判例，就是对这些类现象的一种清算和纠正。出现了我前些年说的“现在是撵不走，将来可能跑不了”的情形。随着业主组织的出生和成长壮大，这种情形会越来越多，尤其是开发商附属物业公司的项目，物业服务人会面临着类似的考验-被拉清单。这里需要强调一点，属于业主所有的小区共有收益，并不是债权，而是业主基于物权的相关权益，并不受债权的时间效力的规制，也就是追回这部分利益是没有时间限制的，这一点很关键。

干的问题，再说服务内容，包干制不单单是包死了收费价格，另外一个意思是也应当保障最低的服务水平，即服务内容、服务标准也应当是有保证的，包价格“包”的是收费的上限不可以超越，包服务则是“包”的服务的下限，不可以向下突破，即不能低于承诺的服务水准。但是有很多的前期物业服务合同对于服务标准的约定是非常笼统和含糊的，很多项目的前期物业有可能在销售期可以无上限的满足以达到帮助开发商促销的目的而不计成本，这样做会麻痹业主，导致业主对这方面不加注意，而一旦销售完毕，尤其是像现在房地产从增量阶段发展到了存量阶段时候，物业服务人售后服务的职能完成后不再有开发商无条件的支持也要独立谋生的话，它就有了成本压力和自己利益的算计，就会减少投入尽量地压缩成本，以保证尽可能多的利润，这是理性的无可厚非的，但是如果突破底线，变成了“多收费，少服务”甚至是“只收费，不服务”，那就会给小区管理和业主生活带来各种不便，导致设备失修、生活不便，现实中恰恰这种情况正在上演和加剧。要想改变就必须尽快地成立业主组织，对物业服务合同的服务标准服务内容进行细化明确，并制定可以监督检查考核并保证落实的制度办法，通过博弈制衡保证这些合同承诺真正的变现，而不是任由无法监管的处于失控失管的状态。只有能够对“干”的部分进行控制和管理才是一个可持续的状态，才能够实现包干制的真正的效果。而如果没有业主委员会，组织上的缺失会造成物业服务合同结构性的不健全，则不可能实现健全的治理效果。而这些是前期物业管理阶段不可能完成的事情，所以小区应当在可以成立业主委员会的时候第一时间成立业主组织，以保证订立组织协商、地位平等的《物业服务合同》打造健康的合同运行环境，实现有博弈的合作。

包干制的财务核算主体问题。前些年，物业企业规模没有像现在这样大的时候，以及很多的小规模企业，在实行包干制的财务管理模式的情况下，一个项目的财务数据并不是独立，或者说一个小区的财务并不是单独核算的。因为实行的是包干制，所以大家对于独立核算的要求也并不强烈。但是近些年开始关于透明公开的需求异常活跃，已经有些企业在市场竞争的环境下也开始响应业主的呼声，进行了以项目为单位的独立核算，甚至设立独立账户进行单独核算。但是包干制的基本财务理论是把物业费作为企业的资金进行管理的，在合同期内，按照约定收取的费用的所有权属于企业所有，业主只能对服务提出意见，并不能干涉物业服务人的企业管理和财务管理，到期应收未收的物业费也是属于企业的债权-应收账款，其所有权同归属于企业。这应当是基本的共同认知。所以包干制下，财务核算的会计主体是物业服务人，而不论这个企业是否为小区单独设立了独立账户，都不影响这一性质。

包干制，是价格封顶，质量保底的一种收费制度，无论是现在还是未来都是主流的核算方式。业主委员会制度的脆弱性和不可持续性，都在客观上注定了包干制的存在是必然的和长久的。

关于酬金制。

酬金制的物业费收费方式，前些年较多的存在于商办物业，即单一业主的物业形态当中。住宅物业采取酬金制的非常少，即使是现在也是这样。而随着前期物业服务期间包干制一系列问题的暴露，并且由于业主组织开始逐步建立，住宅小区基本上也具备实施酬金制的一些基本条件，再加上由于原来酬金制的比例较小，原实施酬金制的小区多数属于高档小区，大家对酬金制又充满了好奇，开始看好酬金制并对采用酬金制充满了着各种期待。

采取酬金制的收费和会计核算方式的话，其实是不存在物业费单价这样一个说法的，因为酬金制下所有的筹款不过是一个预收的资金，对价格而言它实际上是一个敞口的模式，无论预收多少，在一个考核期的最后会根据实际发生的数据进行调整-多退少补，但目前很多的酬金制严格来说并不是酬金制，其实质上仍旧是包干制，只不过被称之为酬金制而已。

酬金制的会计主体是业主大会。所有物业服务资金摊分的标准下归集起来的资金的所有权都属于业主，应当归集于业主组织自己的账户。酬金制一定是在开始编制并通过预算，在一个核算周期进行结算。每一年的收费金额都应当通过业主大会审议通过，任何一个业主如果不按约定归集费用，那么就形成了对于业主团体的违约，这种欠费并不是业主欠物业服务人的费用，而是一种业主对业主团体的团体义务，这句话的意思是说，如果发生了任何没有按期支付的资金都构成了当事业主对于业主团体的一种违约。

物业服务人在实行酬金制的小区里面，只是获取按照物业服务合同约定的酬金，按约定核算提取获得的酬金属于物业服务人的经营收入，酬金这部分的资金所有权属于企业，酬金在提取之前和除此之外都属于业主团体。日常运营中，物业服务人对于业主大会决议通过的预算内资金，可以独立的按照工作计划进行使用和支配，发生预算外的资金需求，则需要通过业主按照议事规则进行决策，通过之后才可以进行支出。就是说属于物业服务人所有的资金仅仅是以按照约定提取的酬金为限的那一部分，其余的都不是物业服务人的，物业服务人没有超越工作计划、超出预算支配服务资金的权利。以物业费名义归集的业主资金，以及日常运营当中发生的共有收益收入这一切资金都属于业主所有。还要注意一点，酬金制时，利用物业服务资金所购买的任何用于办公、服务等资产、工具、器械，其所有权都属于全体业主所有，服务机构更迭时要进行清查和交接。酬金制下，对应于传统的“物业费”其实全部属于业主所有，在按照合同提供服务以后提取的酬金部分属于企业的经营收入，这部分资金要进行纳税。

如何确定酬金制下物业服务人的酬金。

通常会采取定量或者定比的方式确定物业服务人酬金，定量就是约定每月或者每季度具体多少金额，按照约定的支付方式向物业服务人支付；定比则是按照一定比率按期支付。比较复杂一点的还会采取相对复杂的考核和执行方式，比如酬金和收费率、服务效果考核挂钩的定基加上不同目标阶段的变化的酬金提取，或者年底进行一次性奖励的方式，尤其是有很多业主开始认识到项目经理和现场团队在小区物业服务保障中的关键作用，在合同中约定了业主方超越物业服务人企业自身的管理考核对项目经营绩效直接与项目管理团队直接挂钩的奖惩模式，以提高对于现场服务团队的管理力度，也取得很好的实际效果，保证了项目与运营团队的积极性和实现了项目运营团队和小区业主双赢的管理目标。就是业主除了掌控小区的财权之外，还可以通过制度设计掌握好人事权，从而更好的让管理团队服务于小区。

关于提取酬金的基数问题。在采取按照比率提取酬金的合同当中，确定提取酬金的提取比例的基数要明确，一般的有把一个小区全部应收收入作为基数，也有的是把实际实现的收入作为基数，还有的是把实际发生的支出金额作为计提的基数；无论哪一种还可以进一步地在不同类别做不同的比率取费的设计，比如“物业费”采取一个比例，多经收入采取一个比例，既有的采取一个比例，新增的采取一个比例等等，这样就可以比较好地起到一个引导和激励的作用，更好地实现一个项目的管理目标，最终实现各方朝着一个目标在努力并达到较好的结果。

酬金制其实是没有固定价格的一种收费方式，或者叫一种开放价格的计价方式。这种对业主组织存在为前提和以高频的决策及互动为特征的收费方式，对于实现条件的高度依赖，注定不会是大规模广泛采用的。当然，这里的酬金制是指纯粹而真正的酬金制，并不包括那些以酬金制为名义的假酬金制。

酬金制由于整体的制度环境和法律规定以及管理事务方面的实践相对较少，也面临着很多方方面面现实的问题，并不是尽善尽美。

一般情况而言，包干制下，物业费花得越少，物业服务人赚得越多；酬金制下，物业服务资金花的越多，物业服务人可能获取的酬金越多。包干制，就一个项目的经济安排而言，是以物业服务人的视角来进行的，酬金制则是以产权人的考虑为出发点，所以包干制就相对地注重短期利益，酬金制理论上就可以考虑小区中长期的发展问题。无论是包干制还是酬金制作为一种基本的制度设计本身并没有好坏之分，只是在采用时需要进行不同的配套的制度进行平衡和保障，不应当对一种制度抱有偏见，对一种制度怀着不切实际的幻想，关键还在于如何恰当地运用。只要运用得当无论哪一种收费方式都能够取得很好的管理效果。

在处理小区事务中，还是存在专业的门槛的，热情替代不了专业。物业服务人不能质疑业主的主体地位，同时业主方也不可忽视行业人士的专长，所以大家都要保持客观理性、开放协作的态度处理小区的共同事务。

关于《物业服务合同》文本是否需要经过业主共同决定的问题。民法典只是对业主选聘物业服务人的行为要求必须由业主共同决定，“第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”，而如何签订物业服务合同则是选聘物业服务人最核心的工作，对于物业服务合同是否需要经过业主共同决定并没有明确的规定和要求，这个则要根据各自的情况进行权衡。注意到现在的实践中一般的都开始对物业服务合同文本进行表决作为准备阶段和物业服务人选聘工作中的一个重要环节。但是在市场信息千变万化的竞争环境里，如果不能结合谈判情况给物业服务合同的甲方代表一定的权限，则有可能错失很多的有利于业主的条件和机会。对于合同文本和合同谈判放在业主共同决定选聘物业服务人的表决之前，作为一个适当的环节进行明确。

第三个问题，关于二者之间的一些比较

《业主大会议事规则》和《物业服务合同》放在一起进行对比十分地有趣，二者都属于最基本、最根本的底层制度，都对小区的安定和舒适有着重大的作用和影响。《业主大会议事规则》是底盘，是根本，为依托，《物业服务合同》属于枝冠，是成果。《业主大会议事规则》属于起点，《物业服务合同》则是节点。《业主大会议事规则》有助于业主共同意思的内部形成，《物业服务合同》则是业主共同意思在物业管理方面的外化表示。

《业主大会议事规则》属于业主协商议事的程序和实体规范，属于封闭的体系，整体而言它是严谨、刻板、机械、严肃的，其适用范围仅限于业主；《物业服务合同》则是物业服务市场活动的产物，是一个相对开放的系统，其间充满了变化、灵活、开放、博弈，其当事主体是业主团体和物业服务人-所有潜在的市场竞争者两方主体；在满足《业主大会议事规则》的条件中签署一份科学可行又皆大欢喜的《物业服务合同》就是一件有一定难度的工作。

《业主大会议事规则》属于业主之间的一种契约，其内容涉及业主组织、议事程序；《物业服务合同》属于业主与物业服务人之间的契约，是市场化的产物，属于交易活动的记录和成果的表达。《业主大会议事规则》对业主有约束力，是民事行为；《物业服务合同》约束合同当事人双方，除了业主还有市场主体，是典型的商事行为；

《业主大会议事规则》应当强调其稳定性，对于基本的成熟的约定保持长期不变，基础的原则不轻易地进行调整，才有利于小区议事氛围的养成；《物业服务合同》更追求其开放性，包括对服务提供者的选择、交易价格和服务水平的动态匹配、权利义务关系平衡；

《业主大会议事规则》属于小区的最基本的问题，因为任何涉及共同的事务的情形，都必须按照《业主大会议事规则》的约定行事；《物业服务合同》则属于具体的问题，和其高度关联的物业企业选聘、续聘仅仅是《业主大会议事规则》运用的场景之一，对于《物业服务合同》的制定程序和条件，法律并没有明确一定要经过业主共同决定的要求和标准。

对于新建的住宅小区，《物业服务合同》在交付之前最迟在小区交付即开始存在并发挥作用，而《业主大会议事规则》则是满足成立业主大会的条件之后才可能开始被制定和实行，时间上要滞后《物业服务合同》很多。甚至有很多小区，已经交付非常久远，仍旧没有业主组织也就一直没有《业主大会议事规则》，所以实际对于《业主大会议事规则》的需求程度更有赖于业主自身权利意识和主观努力，《业主大会议事规则》的需求显得更加隐性、主观和被动。

《业主大会议事规则》强调过程管控，重点是法定或约定事项的确定时要遵守的程序，并不关心或者强调最终肯定或者否定结果，即通过《业主大会议事规则》所产生的决议结果可以是支持的、同意的，也可以是反对的、否定的，是一种筛选机制；《物业服务合同》则反映的是协商一致的结果，是与聘任的物业服务人商务谈判结果的外化和呈现，必然是一种各方都认可的和肯定的共识，是一种合作机制；

无论是《业主大会议事规则》，还是《物业服务合同》，作为现代业主都面对的与新时代生活方式高度相关的基础制度，都应当被认真地思考和审视，只有真正地理解它们所代表的现实意涵并积极践行，才能够过得上与新居住环境相匹配的适宜生活水平，才可以安然恬适地享受到物质文明进步所带来的方便与安逸。在大规模地解决了住有所居的物质文明之后，深层次地参与精神文明的创建就是应有之义了，也是实现高质量发展的必然的过程。小区的妥适程度除了靠现代化的设备，更多的还是靠软环境，人文突出个性独特的制度氛围，会给人制造愉悦。在百花齐放的春日里，去开创属于自己小区的鸟语花香的春天吧！

                                        2023年2月20日