房价  还能涨吗？(一)

----历史的启示

原创：山高云淡

近十年中国的房地产调控政策极具特色，房价累调累涨，政策跟着累涨累调，一边是房价一路高歌猛进，一边是政策层层加码，尽管泡沫、崩溃之声不绝于耳，房价犹如脱缰的野马绝尘而去。由此，社会上“人以房分”出现三个群体的脸谱：卖房者窃笑，买了房者窃喜，望房者切齿。

过去十年北京的房价走势，就是中国房地产狂飙突进的一个缩影（图1）：

图1 北京内城四区2000年-2010年楼市价格走势图

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已经记不清有多少版“国几条”了，最近又出台了被称之为楼市调控新版的“国五条”，这五条的结局是否和以往的“国几条”一样：窃笑者仍然窃笑，窃喜者继续窃喜，切齿者依旧切齿？

已经辉煌近10年的房地产还能走多远？

古人说：以史为镜，可以知兴替。重温历史上房地产泡沫的形成和破灭的过程，或许能为我们厘清迷雾提供有益的启示。

图2清晰地展示了日本东京上个世纪房地产泡沫形成和破灭的过程：

图2  东京1981年-2001年房地产价格走势图

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1985年，东京都的商业用地价格逐年上涨，到了1988年在短短的3年间暴涨了近两倍，东京都中央区的地价上涨了3倍，至1990年达到顶峰。日本人不但在国内狂炒房地产，还把触角伸向了国外，甚至买下了美国重要标准的洛克菲勒大厦并在楼顶挂上了日本国旗。1991年，泡沫破灭，日本国内地价房价暴跌，同时日本向美国不动产投资的损失率在50%以上，洛克菲勒中心被美国重新购回，仅此一项损失近千亿日元。

离日本的前车之鉴不远，香港在随后重蹈覆辙（图3）：

图3  香港1980年-2008年房地产价格走势图

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在1984年-1997年，香港房价年平均增长超过20%，1997年房地产泡沫达到顶峰时上涨近10倍，然后香港楼价巨幅下跌，到2002年中楼价下跌近70%。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万"富翁"一夜之间变成了百万"负翁"。这一轮周期上涨历时13年，下跌过程达6年，2003年在中国内地的力挺下才渐出谷底。

在《证券分析》这本书中，本杰明格雷厄姆在开篇语中引用古诗人贺拉斯《诗艺》中的警句警示投资者：“现在已然腐朽者，将来可能重放异彩；现在倍受青睐者，将来却可能日渐衰朽”。现在倍受青睐的中国房地产，会否日渐衰朽？

马克吐温曾经说过：“历史不会重演，但总会惊人的相似。” 近年来，以接近90度角上升的中国房价走势曲线中的左半段已经描绘出来，另一半将如何演绎,我们不妨拭目以待。