楼市调控结果夏日猜想曲

文/赢道顾问 邓超明

    本轮楼市的调控以急风骤雨之势赢得了不少拥趸，当然也不乏否定者和旁观者，其实从民生与照顾弱势群体、促使楼市回归理性健康发展的角度讲，这些调控及一些可能出现的政策走向都是值得肯定的，比如首付款更高比例要求、家庭购房数量的限制等。

    反对声音的出现也很难理解，其实大家很容易忽略了房地产市场的特殊性，这种特殊性是本质上的差别，市场化的手段能否解决，个人认为，很难。离开了计划性的、公共的、经过论证的行政手段，估计会上演更加令人震撼的既得利益者对存在稀缺性的居住资源的占领，然后再通过差价的实现获利高额的、无社会增值效应的利益。

    与家电、汽车、建材、软件、电脑、数码、手机等多个行业的不一样，是非常明显的，比如稀缺性来讲，土地是稀缺的，如果要保住18亿亩耕地红线，估计投入建房的土地将越来越少，除非继续占领耕地，但上述的一些行业在稀缺性上是没有明显表现的；以投资的价值来讲，住房的投资最轻松，回报也是非常不错，但往往对社会的创新并不能发挥一丁点作用；以分期贷款购买商品来讲，住房也是非常特殊的，在汽车领域也有贷款，但往往条件不符合者，多数是不能够贷款的，但以前的住房贷款，基本上是有申请必可贷，房子的特性决定了这种结果。诸如此类，尚可列出数条。

    针对此轮调控，其出现的结果也是可以预期的，最大可能是什么样的？不妨做一猜想，在某个节点上，统计数据显示出出现了一定百分比例的下降，保障性住房开始大量入市，公开机构开始逐渐解冻现有的调控政策，可能有一些政策会长期执行，而有些政策可能会解除。这个下降比例是多少，其确定会有一定的标准，这个标准当然也会在政策解冻之前得以释放出来。但房价如果没有下降的情况，即使是成交量下降，但保障性住房政策更有力的执行，并不会造成严重的需求无法满足这一现象。反而是开发商不可能一直保持原价或继续涨价的强硬姿态，在新政的范畴下消费者可支配的购买能力、购买机会已经被大大压缩，即使是有一大批富人和炒房者，其实能继续加入托市的可能性已经很小。

    楼市也不会有崩盘之说，在政策痕迹明显的房地产行业里，在紧缩的调控目标达到一定期望值时，另一种解冻政策也将逐渐释放。现在一些舆论开始“叫苦”，其实在这都是一种博弈的存在，政府、开发商、已购房者、未购房者等等，都在从自身的角度和立场扮演角色。

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