市场观望氛围浓厚下的博弈结果猜想

文/赢道顾问 邓超明

    自新政出台后，有关房地产市场的热点便转向了新政评价和房价走向两个方面，综合来看，目前支持新政的声音是占了主流，关于房价下降的判断也成了最主要的观点。

    但连续半个月看了不少人的文章后，其实大家也只是一种“围观”，简单的评价和猜想而已，还有太多的不确定因素在其中，尽管不断地有地方制定付诸执行的调控细节。比如《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后，北京市政府迅速制定并发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，再推十二条措施，出台了首个地方楼市新政。深圳、上海等地也正在积极酝酿地方执行细则。不出意外的情况下，各地的细则会陆续出台。

    不过，市场观望情绪虽然已经形成，部分地方达到了相当浓厚的状态，不过最终结果还是存在一些变数，下面是两种初步的猜想。

　  一、调控政策执行有力的情况

    如果此轮有关调控的各项政策得以持续有力地执行，在成交量下跌之下，价格下调将很快实现，关于3个月或者半年的价格下跌预期也会实现。如果这项政策作为长期的方针，加上保障性住房的大规模入市、商品房供应的加大，那么房价的回落幅度将非常大，甚至回到2005、2006年的水平也是可能的。

    对于这方面的事情，我还是持一定的支持态度，房价层面的考虑还在其次，主要还是考虑城市化和过度开发的问题，现在一线城市的人口饱和度和住房开发量确实已经达到了令人震惊的程度。向二、三线城市转移开发力量是有必要的。而且住房资源的提供本身是有限的，如果允许富有阶层的大量占有，所激化的社会矛盾将产生更大的破坏力。将住房问题视为民生问题，应该是公共机构的统一认识。

    二、执行遇阻的情况

    宏观政策的执行可能在微观层面遭遇变化，这也是很可能的，据相关统计显示，以2008年前后的调控为例，由于市场洞悉政府“保增长”的底牌，这一轮调控以房价报复性反弹并创新高告终。而此前，这种报复性的上涨已经数次发生。

    这次调控的结果，仍然有人在做这样的判断，正如前两篇文章中所表达的观点，我对此次政府的决心和力度是非常肯定的，调控政策会遇阻，但决策者应该已经筹划了应对举措。

邓超明：详解建材产品的五种互联网推广模式