短缺恐惧：房价上涨的“病根”

文/邓超明

    可以追溯到2005年，从那时候起人们就开始在不断地寻找房价不断上涨的“罪魁祸首”，地价、政策成本、刚性需求、供应不足

　  “机会越少，价值越高”的短缺原理正对人们的行为造成全面的影响，害怕失去某种东西的想法往往比希望得到同等价值的想法对人们的激励作用更大。在受到限制的环境下，人们更容易被激发起得到它的欲望，因而将需要变成必须要。

    一是信心短缺，人们不断地寻找身体和希望的依托；二是开发商制造短缺现象，促成消费者跟风；三是购房者自己传播短缺预期，引发购买热潮。

    信心短缺

    人们普遍缺乏对未来、对行业、对项目投资的信心，转而寻找可靠的投资项目，导致投资需求一直都比较旺，比如二套房、三套房及多套房的现象。目前来讲，这种需求占了整个市场需求多大的比例，有些研究数据称占到了15%到20%，其实这个也不是很准确，可能实际情况要比这个大。

    同时，信心短缺还出现在另一个群体上，就是首次购房者，他们为什么也缺乏信心呢，一是对房价是否上涨判断不准，认为提前下手很可靠；二是对自己未来的升值没有自信，可能感觉到自己赚不到大钱，最好及时购房，也不做他想；本来租房也要花钱，不如花到按揭上。

    开发商制造短缺现象  引起人们的短缺恐惧

    一般来讲，开发商只要策划到位，制造出某些有利地段的稀缺现象，则可能引起人们的追捧。市场上普遍存在两种运用短缺的策略：“数量有限”和“截止时间”，比如声称“仅限XX位”、“仅余XX席”、“截止X日可以提供多少优惠”、“预期XX日将涨价”等。《影响力》一书中有句话总结得比较到位：“要增加一条信息的价值，并不一定要查禁它，只要让它变得稀少难得就可以了。”“某种东西变得短缺时不仅会让我们更想得到它，而且当我们必须通过竞争才有可能得到它时，我们想得到它的愿望更加强烈。”

   房子其实也就是这样，当售楼现场、舆论中出现了售房火爆的场景时，潜在的购房者们往往都会“抓狂”，对于意向中的楼盘肯定毫不犹豫地下手了。而投资者也会在一片美好的收益预期中砸下重金，其实这是开发商在创造住房稀缺和高性价比楼市投资机会短缺的现象。

    购房者群体内部经常性地散播短缺预期，进一步推高购买的热潮

    无论是普通的居民，还是百万富翁、千万富翁们，相互之间一定会经常交流楼市的情况，比如某地段楼盘的销售情况、价格情况等，往往在交流中很会受之前获得的一些信息的影响，甚至在很多情况下中了“短缺”的圈套。加之自身的信心本来就不足，而人往往又热衷于传播这类“小道消息”，又一个购买热潮再度掀起，除非购买力已经终结，不然购房的人们不会罢手。

    可以这么讲，由于需求太旺而引起与别人争夺资源而造成的短缺会造成更大的狂热，所以卖家有时会故意将买家约在同一个时间见面造成一种买家之间无形的竞争压力。购房者正在这样被诱导，开发商和策划人们正在借助和巧妙地挖掘这种“短缺”价值。

   当一种机会变得越来越难得时，我们也就失去了一部分自由。而失去已经获得的自由是让我们深恶痛绝的事情。相应地，当房子变得越来越难买、房价越来越高，居民需要为住房付出更大代价、创业者需要为租赁写字楼付出更多租金时，我们对房价必然表达出深恶痛疾，而房价的“朋友们”包括开发商、房地产市场等，于是成了千夫所指。其实更应该思考的是“为什么会这样”。像房地产这样并非完全垄断性的竞争市场，并不像水、电、公共交通之类的定价模式，如果只是开发商单方面唱涨价的“簧”，是唱不起来的。因为“唱单簧”如果没人来捧场，怎么唱得起来，即使能唱一两天，也不可能维持长久，但楼市却不是这样的情况，所以仅仅“深恶痛疾”和“唱衰”、“唱空”、“唱涨”等都是无效的，有必要立即着手探讨其背后的原因，才可能找到“阿喀琉斯之踵”。

    而购房者处目前之情况下，无论是投资者，还是自住需求的购买者，也是有必要认真考虑以下这两个问题：

    一个是思考目前这种情况会持续多久，是否是真正的短缺，即使是短缺，可能维持多久。尽量避免因情绪波动而做出购买决定，不要在头脑发热的时候作决定。

　　二是要问一问我们是否需要马上购房，或者要拿房子来做投资品，做出这种是与否的判断依据是什么？如果不这样做，有没有其它办法。