2009年下半年楼市将跳起“波动之舞”

文/邓超明

最近陆续有一些城市的楼市交易数据显示，成交量下跌的情况正在发生。从7月份开始，一些地方的房地产市场分化现象开始显现。比如7月北京、上海、广州等一线城市首次出现环比成交量下跌的局面，其中北京下跌9.1%，上海5.83%，广州下跌36%。

又据北京市房地产交易管理网最新统计数据显示，上周全市期房住宅签约总量为2849套，环比此前一周期的3067套下滑7.11%，其中，上周商品住宅期房签约2501套数，环比前一周期2951套下降15.25%。

这种现象引发人们对下半年楼市猜测的同时，也让购房者产生了一些期待。我认为，关于2009年下半年的楼市，需要根据各方面因素的综合考虑，可以确定是，楼市将步入一个波动期，并且为“拐点”出现打下伏笔。

这种波动期简要地表现集中在这样两种状态：

一是价格上涨将得到遏制，“量升价涨”的行情将逐渐地消失，但房价并不会下跌太多，在一些城市和地段，出于新盘上市和促销、二手房出售等因素，将出现打折和降价的可能。但一些地段的楼盘，增长形势将停止。

二是人们对商品房的投资热情将降低，大部分手头上资金比较宽裕的投资人在楼市的投资基本上走到了一个“结点”，新的投资进入楼市的数量增长有限，同时会出现少部分投资人由于对楼市未来预期的不理想、资本流动及回笼资金等方面的需求，将出售手中囤积的房屋，这将引起市场上的观望情绪会逐渐产生，但与此同时，80后一代的购房需求仍然是很刚性的。

这种波动的出现也是有其多方面原因的，离不开将政策、开发商自身状况、市场需求变化、经济环境变化等要素综合起来，从中选出最核心的、占主要地位的影响因素，从而做出供需、价格等方面的判断。任何将房地产市场独立看待和研究的做法都是不妥的。
 
    在政策层面，近期政府加强监管第二套房贷，并且在保障性住房方面将有更大的供应量，民间关于房价的呼声必然对公共决策产生影响，可以预计下半年政府对于楼市的政策态度将会由刺激转为谨慎。在购房者层面，对于价格会变得敏感起来，投资需求在上半年几个月期间释放了很大一部分，下半年这种投资势头将难以为继，而缘于自住需求的那部分潜在购房者，上半年没有出手，下半年如果没有特别迫切地外力推动，则大部分也不会出手，保持观望将成为接下来的策略。整个市场的需求将出现一个平稳的状态。

也许即将即将加入购房大军的人们可以稍微松口气了，会看到住房价格将产生的松动迹象，但从可预期的未来看，如果要在一线城市购房，等待房价暴跌的机会是非常非常小的，国内富人数量的增加及投资需求的膨胀直接可以“买断”这些一线城市的所有商品住宅，只要这部分需求没有出现问题，则房价仍然能够保持坚挺的身姿，甚至在自住需求和信贷放宽的推动下，仍会“涨涨不休”。

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