邓超明：提高营销水平能否控制房价上涨？

房地产业一向是广告大户，楼盘推广上付出的营销预算一向都毫不吝啬。根据国家工商总局发布的消息称，2008年，房地产广告经营额继续迅猛增长，达234.25亿元，同比增长28.25%，占全国广告经营额的12.33%。仍然保持在药品、食品、汽车、化妆品等四大行业之前。

这还不包括一些没有进入统计行列的广告费用，以及一些公关传播费用，如果算上这部分，估计会达到300多亿。

这笔经费是相当庞大的，而这种广告与公关传播等方面的推广成本，自然也是分摊到了具体的楼盘上的，最终由购房者买单，试想，如果营销策略水平上升，能够通过“四两拨千斤”的方式实现楼盘销售效果，并且同样地帮助开发商建立企业品牌，那么可以将这种推广成本降低到100多亿，在现有的成本基础上砍下一半以上，这对于控制某些区域的房价上涨，无疑还是会有一些帮助的。

可能一些看官会认为，营销成本很难砍下去。其实不然，邓超明认为，这种营销成本的控制是完全可能。不仅从网络营销策略的成熟和互联网的普及这种现状可以看出，而且从整个房地产市场营销的变化也可以得出这样的结论。

以前开发商品牌经营和楼盘推广主要借助电视、电台、户外、报纸、杂志等，而从2006年到2008年，借助互联网的推广也开始成为一大关键策略。以最新的数据为例，2009年第一季度房地产网络广告投放费用为1.67亿元，同时易观的数据显示2009年第2季度房地产行业品牌网络广告市场规模达到3.8亿元人民币。而且网络活动也逐渐多了起来。据CNNIC最新的调查报告，国内网民已达到3个多亿，而且其中正处于购房期的网民占了将近一半，这意味着什么呢？一是互联网成了非常有效的传播渠道；二是采用互联网推广将节省大量的营销成本，大家都知道电视、户外、报纸、杂志这四大媒介的广告价格都高于互联网；三是从传播的广泛性和影响的深度来讲，互联网都逐渐超越了传统媒介。既不影响效果，同时还能节省成本，何乐不为，当然会对推广的策略性会有更高的要求。

我们从一些开发商的营销策略上能看出，都有节省成本的做法，比如08年以来的一些案例，都是其典型代表，比如房屋在做俯卧撑、精子寻找卵巢、隆鑫地产的“帖子换房子”活动、万科的降价内部高层会议泄密事件等等，通过夸张的广告以及独特的事件、活动引起购房者的关注，促进购买，而又不用花费太大成本，说明有些房企还是很积极主动的。

这几样都说明了，营销水平上升可以有效地控制开发商的成本支出，但这种支出降低能否反应到房价控制上来，还得开供求双方的博弈，相信很少有开发商在大好市场的情况下主动降价的。

当然，如果开发商继续以“不差钱”的态度来做营销，这也就难怪落得个“千夫所指”的处境。