房价下跌何必遮遮掩掩干脆一点更好

文/赢道天罡  邓超明

房价开始下降，如果说以前这只是个别现象，只是少数几个楼盘打点折，或者是少数几个开发商为了尽快套现，解决资金压力，那么，9月份以来的房价促销现象则透露出一个重要信息：越来越多的楼盘加入降价行列，新上市的楼盘定价也变得理性了一些。

不过，个人认为，住房价格的下调空间还比较大，而且按照现在这种走势，肯定还是会存在不少的持币待购者，手中虽然已经有了一笔钱，或者足够首付，但却少了那份冲动。

其实我们反观06、07年的情况，那时的购房者中有不少是投资客，开发商出手的住房中，有不小的比例流入到了炒房者手中，并没有到达最终消费者手中。炒房者把房子买过来，总是需要再出手的，不然利益无法放大，房子在手里就没有价值。这种情况有点像消费品行业里的厂家与经销商一样，产品到不了最终消费者，意义就不大，繁荣就存在一定的水份，是虚高，不是很踏实。

我们来看看今年深圳秋季房地产交易会的情况，国庆假期推出120个楼盘参展。据深圳市国土房产局公布的一手楼成交数据显示，10月2日深圳全市共成交一手楼64套，总面积5222平方米，总售价为5013万元，每平方米均价为9599元，单日成交均价跌破万元大关。这是近一年半以来，深圳楼市首次日成交均价跌破一万元。

这是深圳楼市的一个重要信号，无论接下来的一段时间深圳房价是回升到一万以上，还是继续探底，都透露出房价不仅不稳固，还会继续下调。

再看北京的情况，首先要指的是北京住宅期房交易量未现“金九”，反而较8月下降约三成。据北京房地产交易管理网的数据显示，9月北京楼市期房住宅销售总套数为2788套，销售总面积约为33万平米，期房日均成交量为93套。据统计，9月的交易量比7月和8月均有较大幅度下降，比8月下降了29%，比7月则下降了42%。同比去年9月交易量(391套)下降76%。据了解，9月份的交易量也是近3年来有公开交易数据中最低的一个月。

北京楼市交易量持续减少的同时，北京楼市的楼盘存量则持续增加。北京房地产交易管理网的数据显示，今年1月1日，北京楼市住宅期房可售套数为69685套，而到9月30日这个数据则出现大面积增长，其中住宅期房可售套数则达到113185套，可售面积则增加至1408万平米。9月份可售住宅期房套数比年初增加了43500套，增幅则达46%。

在销售并没有走旺的情况下，住房存量和供应量却在不停地增长，这意味着摆在持币待购者面前的选择机会更多了，再换一下说法，就是说话语权的天平在向消费者倾斜，消费者的议价权越来越有份量。如果不出现消费者收入大涨的情况，房价继续探底的概率超过50%。只是降到哪种程度，目前还不方便即下判断。

记得前段时间媒体上出现过一份关于“全国57.6%大学毕业生打算五年内买房”的调查报告，这是一件很有意思的事情。即使调查方进行过全国抽样，也有相当数量的样本数据，但只是不清楚这57.6%大学毕业生从哪里赚来这笔买房的钱。不少人都是从大学走过来的，毕业前只要有一点理想与欲望的同学，都会制定一个比较美丽的理想，比如5年内赚到500万、5年内开一个100人的公司、5年内买房买车等等。只是能够实现这种理想的只能占到1%，大多数同学还需要继续奋斗5年。

其实现在没有购房的白领们，估计没有不愿意拥有一套漂亮住房的，只是没有在资金和房价间找到平衡，买不动罢了。

伴随着楼盘降价和促销的，是一些比较有意思的事情，最奇怪的非退房现象莫属。6、7月份时，退房现象偶尔发生；但观察近日媒体的报道，会发现有发生退房的地区越来越多。如果仅仅因为降价就要求退房，既不合理也不合法，纯属无理取闹。如果有投资者因此而被套，这也只不过是一次投资上的判断失误而已。

不过，根据国内大多数开发商的水准，估计有不少存在违约环节，如果再降价，惹上了前期购房者，估计这些违约情节会被举证，购房人要求退房也就找到了正当的理由。购房者和开发商双方都恼火。

一边是业主退房，一边又不断有人加入购房大军，相信再过几个月，现在购房的人看到自己手里的房产又贬值了，估计其中又有一部分人嚷着要退房了。在这里，友情提醒的是，购房者都是成年人，做出购买决策之前，给自己多把几道关。一方面，正是因为阁下急着加入购房大军，扮演了房价上升的助推者角色；另一方面，又正是因为阁下要毁约退房，让中国契约精神的普及和守约习惯的形成，变得道路更加漫长。