未来房价无下跌的动力

    房地产的的争论过于纷杂，尤其是房价经过剧烈上涨之后，更需理性从数据分析问题。

一、商品房连续5年供不应求

    从数据看1999年到2004年房价总体稳定，根本原因是这5年商品房竣工面积始终超过销售面积，全国房价没有上涨动力。2005年下半年来，住宅供求关系突然逆转，从图中看到，商品房销售面积一举超过竣工面积，全国的商品房库存从2005年至今一直在持续的被消耗掉！

    其中房价上涨疯狂的2007和2009年，住宅明显供不应求，房价在短期内出现失控的局面，完全不足为奇。

截止2009年7月数据

二、关于“地荒”：长期供求关系紧张

     地荒基本是开发商炒作，但是开发商拿地困难的事实，决定了长期供求关系紧张。

     下图看到，实际过去10年来，开发商拿地的增速是明显的下降趋势的，而商品房销售增速却是没有下降趋势的。

     尤其是近年来，除了2008年，商品房的销售面积增速始终高于开发商拿地面积的增速，这反映了房地产长期的供求关系还是紧张的。

    下图还可看到，即便是2009年商品房销售非常好，表面上地王频出，但是开发商拿地面积增速并没有明显增长，而是明显落后销售增速。因为发商能拿多少地是政府决定的，而多少钱拿地才是开发商决定的。

三、未来房价的问题：暴跌空间被封死

     和其他商品一样，任何时候房价都存在下跌甚至暴跌的可能性。

    不过按照从拿地到销售需要2-3年时间推算，未来入市新盘，大体是2007年拿的地，而从上图也能看出，开发商上一轮拿地高潮正是2007年，当时正值房价暴涨阶段，2007年的土地并不便宜，因此即便房价短期有机会下跌，也不能希望回到2008年的价格。

    毫无疑问房价下跌符合绝大多数人利益的，只有开发商拿地面积的增速超过销售面积，并且投机客持有大量房屋的时候，房价才存在大跌的可能。

    因为众所周知的事实是，在任何投资活动中大量投机客的恐慌抛售才能导致价格彻底崩溃。政府从严限制投机炒房，开发商拿地增速慢于销售增速的现实，都令我国房地产长期健康发展，而健康就意味着，居民希望看到的房价暴跌的空间已经被封死。

 仅供参考，随便拍砖。

相关地产文章，还可参考2007年公开发表的《未来5年投资什么房子好？》