2010年4月“国10条”出台，各地相继出台地方性房地产政策，如“京十一条”，“沪八条”，意在遏制中国过快增长的房地产价格。在政府出头，银行协作的背景下，2010年5月全国房地产市场，尤其是房价增长过快的一线城市，曾一度出现量价齐跌的情况。然而在经历了4个月买卖双方的博弈阶段之后，全国房地产市场 “金九银十”已初露锋芒，在政府的各种稳定房价的政策调控声中，房市仍旧明显出现“回暖”迹象。

　　面对如此复杂的房地产市场，各家开发商如何突破种种阻碍实现销售额的提升？各类购房人如何在纷繁的楼盘中选择中意住所？中国房地产市场中两大角色，“地产开发商”和“购房人”如何进行有效的沟通，在开放的交流平台上，获取所需信息，达成有效交易？而随着互联网生活在中国应用的深入，互联网媒体在其中又扮演着怎样的角色，未来互联网是否会成为购房人获取信息的第一媒体？

　　基于以上行业背景，艾瑞近期针对中国房地产市场一新兴推广模式进行研究，即搜索引擎与垂直房产媒体相结合的合作模式。通过对房地产开发商、相关互联网媒体的访谈，深入探究这一新兴房产销售平台在整合楼盘资源，连接楼盘开发商与购房人背后的技术支持，服务理念，以及这一新平台的推广模式及实际营销效果。

　　一. 新平台整合房产资源 建立开发商与购房人的信息沟通平台

　　全网民覆盖 直达区浏览 开发商与买房者的沟通新平台

　　2010年7月，百度与乐居的合作，推出百度乐居这一房产销售新平台。这一举措从战略层面分析，百度融合了新浪乐居在房产行业专业的专业形象与积累，涉足新领域，利用新模式兑现价值，将利益最大化。新浪乐居则借助百度涵盖轻、中、重度网民的群众优势，占领房产垂直搜索风头。两者合二为一，在中国目前的房地产市场大背景下，为开发商，为购房人的实际买卖行为，带来了哪些便利或改变？对整个房地产网络格局又产生了哪些影响？

　　1. 开发商拓宽楼盘曝光范围 精准投射 直接对话购房人

　　根据艾瑞iUserTracker网民行为监测数据显示，百度作为中国覆盖范围最广的搜索引擎产品，在家庭及办公人群中，周独立访客超过2.2 亿。艾瑞认为，使用搜索引擎为用户主动行为，即用户已有明确购房意向，才会产生楼盘搜索行为。百度乐居帮助楼盘开发商锁定更精准的购房人群，提升有效咨询量，及实际销售数量。利用实际效果吸引更多楼盘开发商的合作。

　　以北京朝阳区北五环一楼盘为例，楼盘开发商与百度乐居合作的2个月期间，咨询楼盘相关信息的有效来电量提升20%-30%。通过百度乐居精准锁定目标人群，通过来电咨询成单量占其剩余房量的10%。

　　2. 效果计费 房产网络营销新模式

　　百度乐居在计费模式上也有突破，其目前采取CPA收费模式，即按实际效果付费。帮助房产开发商获得较高的投入产出比。

　　3. 核心信息提供 信息实用透明 购房人的购房大典

　　另一方面，基于百度乐居对买房者需求的理解，建立“楼盘直达区”(如下图)，减少用户页面点击次数，节省用户时间，使得用户通过最少的点击获得最核心的信息，通过良好便捷的用户体验，和实用的信息提供，进一步锁定目标用户，提升用户使用忠诚度。

 

　　400电话延展房产网络信息服务，为买卖双方带来全新使用体验

 

　　房产新平台的主要沟通模式是通过用户拨打400电话，目前使用400服务电话的房产网络，主要以搜房网的搜房电话、爱房网、百度乐居为主，各家房产网络在400电话服务流程上有所不同(如下图)，其中百度乐居在技术、人力上投入最大。

 

　　

    2010年7月，新浪乐居与百度合作，推出百度乐居，目前覆盖105个城市，其中超过三十个城市拥有自己的400服务团队，其他电话由附近城市400团队代接，意在使用最熟悉本城市的人来解答购房人提出的疑问，使得答案更精准、更实用。

　　百度与乐居合作，通过400电话服务，买房者可直接拨打楼盘售楼处分机号码，或接通百度乐居客户服务专员两种渠道了解楼盘信息。百度乐居在买房者，百度乐居服务专员，楼盘售楼处之间，形成一条交互式的连通轨道。用户拨打一次电话即可多次与不同楼盘售楼处进行沟通，咨询信息。经过一段时间的运营，百度乐居发现85%的用户不清楚楼盘分机，甚至不明确自己想要了解的楼盘名称，百度乐居的客户服务人员可通过客户的基本需求，如购房地段、房型、房屋价格等信息提供专业的购房咨询服务。

　　购房用户更精准 信息更新更及时 双方沟通更便捷

　　百度乐居这一全新房产销售平台与新浪乐居涵盖人群有所区别，既包含新浪乐居的房产行业专业优势，亦包括百度搜索引擎的全民应用优势，其用户群覆盖更加广泛，加之其网站详尽的楼盘信息，进而通过感兴趣''''基本信息浏览''''深入信息咨询这一过程，到达深入信息资讯的买房者购房欲望更加强烈，带给开发商更有效的来电询问。

　　百度乐居考虑到楼盘开发商信息更新的及时性，提供每个楼盘一个固定页面，开发商可自行进行编辑。同时，百度乐居考虑到用户及楼盘开发商的咨询服务成本，提供“免费通话”功能，即通过网络输入个人电话号码，即可坐等百度乐居将买房者与楼盘售楼处人员链接，进行信息咨询。

 

　　基于以上两个角度的分析，艾瑞建立房产400电话评测指标体系，通过400电话覆盖范围，自主语音系统两个维度，对百度乐居、搜房电话、爱房网的400电话服务进行评测。

 

　　二. 技术支持决定服务质量 新平台身后的强大根基

　　如果把这一类新兴房产销售推广平台比喻成一颗刚发芽，蓄势待发的树苗，那么400电话就是树苗的枝叶，而背后的技术支持，服务团队，策划团队就是保证这颗棵树苗茁壮成长为苍天大树的根基和营养。艾瑞本次通过对支持百度乐居400电话技术团队负责人的访谈，梳理百度乐居在400这一新平台上的技术投入、人员投入。

　　通过访谈，我们发现，百度乐居使用分布式IP呼叫中心，可根据购房人所处IP地址，将其指定给当地的百度乐居服务中心，本地的语音菜单，服务时间会根据当地的生活习惯进行调整。本地服务人员对当地房地产情况了解更加深入，问题解答更加实用、专业。同时，为了降低购房人拨打电话时的等待时间，保证每个购房人均能获得有效高质的服务，百度乐居采取一对多的电话接入方式，即一个百度乐居座席对应同一楼盘的多个售楼员电话，当全部售楼员电话忙时(购房者等待时间控制在45秒内)，系统会自动发送购房人电话至开发商设置的手机号码上，避免错失销售机会。并且通过百度乐居的每通电话，都会进行电话录音、满意度评价、工单(来电记录)以及知识库管理系统。

　　同时，百度乐居的电话服务中心突破传统的电话转接角色，与买房者及楼盘售楼中心形成三方通话，即当买房者与楼盘售楼中心结束通话，可转回百度乐居电话服务中心继续转接其他楼盘。避免目标用户重复拨打400电话带来的厌倦心理，为购房者一次提供全方位的深入服务。

 

　　综述

　　互联网营销，在经历第一阶段CPM付费模式，第二阶段相对精准的CPC付费模式之后，如何满足目前房地产开发商看重最终营销效果，核心在于营销的投入产出比。而百度乐居目前的计费模式以CPA为主，以有效电话(单通电话通话时长超过8秒)为衡量标准。如百度乐居保持目前的服务力度，进一步吸引更多新网民通过百度乐居关注房地产信息，形成购买力，CPA的收费模式将获得房地产开发商的认可，此种收费模式势必成为未来业内的发展方向。

　　艾瑞认为，未来房地产开发商在互联网营销上的投入会随着实际效果的显现，逐渐提升，而百度乐居在这其中扮演着推手的角色。而精准！高投产比！便利！将成为房产网络营销关键词。百度乐居通过线上(如通过直达区缩短购房人搜索路径，逐级人群精确等)、线中(如400呼叫中线，短信提示服务等)、线下(如乐居会，购房日等活动)三个维度的立体式服务，将会把房地产营销之路逐步引向效果为王的时代。