购房时难‘贷’亦难
调控之下的邢台楼市 全款购房将成主流

潘世雨

发于财智2011年第7期

2011房产调控新政对一线城市房价高的现象起到了很好的调控作用，但对二三线城市的作用效果似乎不大，尤其是作为三线城市的邢台。

在新政的冲击下，邢台楼市依然是长盛不衰。据走访调查，各大楼盘几乎是供不应求。尤其是景观住房，商家更是不愁卖。但付款方式较去年有了一个不小的变化。

由于政策和楼盘营销策略等方面的原因，原来十成中一次性付款者只有二成，现在提高到了四到五成。”某楼盘销售经理告诉说。这是为什么呢。

■部分银行：首套房贷暂停受理

   “我们暂时不接受房贷申请，即使是首套房客户现在也不接单子了。”笔者以需要办理贷款的客户身份，向工商银行个贷部进行咨询时，该部门负责人坦言，该行暂停各类房贷按揭业务申请已近20天。

银行暂停房贷按揭业务申请单子不止这一家支行。另建设银行个贷部人士也证实，已经暂停了各类个人房贷按揭业务。

“从去年底开始，房贷单子一直都是积压着在办，过去一两个月就能办下来，现在最快都需要三个月。有些客户甚至等了半年，都还没有等到银行放款。”中国银行个贷部人士透露，因为今年以来央行已连续五次上调存款准备金率，信贷额度确实就一紧再紧。虽然分行并没有下发通知要求暂停接收房贷单子，基于支行自身无钱可贷的现状，为避免纠纷产生，只能暂停接收单子。

■信贷规模紧缩 贷款困难加大

再度上调存款准备金率主要是为了对冲外汇占款高增长带来的流动性压力。建设银行有关负责人表示，第五次上调存款准备金率后，大约将锁定商业银行3700亿元资金，这意味着银行的信贷规模进一步紧缩，也意味着从银行获得贷款的难度加大。

“加息是提高利率，上调存款准备金率是紧缩银根。”中行某支行行长解释，央行除了年内5次上调存款准备金率外，还分别在2月9日和4月6日上调了存贷款基准利率0.25%。也就是说，会越来越难以从银行获得贷款外，还款压力也增大了。

受信贷规模限制，目前市工行和建行已暂停房贷业务。中行原则上也不再接受新的房贷申请，仅对已签订合同但还没有放款的房贷客户及重点合作楼盘放贷。农行虽然目前还没暂停房贷业务，但像以前那样敞开发放房贷已不可能，只能优先受理优质客户及合作楼盘的贷款申请。对于已签订房贷合同的客户，银行也不能保证放款时间，只能按受理申请的先后顺序放款。

 对于停办房贷的原因，有银行表示，主要是因为存款准备金率不断提高，资金短缺。不是不想做，而是实在没钱做。央行自去年以来连续9次上调存款准备金率，大约冻结银行资金3万多亿元。目前，大型商业银行准备金率已达20%的历史高位。

业界人士表示，如果银行贷款放不出来，会直接冲击市场成交量。来自我市一家房地产营销代理机构的数据表明，在去年上半年，市区购房30%左右全款，70%左右按揭。在一轮又一轮严厉政策调控及加息的影响下，全款购房比例有所上升。调研结果显示，当前购房全款比例上升了15个百分点，达到45%左右，按揭降为55%左右，但贷款仍占主流。而众多刚需者往往经济实力不强，购房会选择按揭贷款，部分银行暂停房贷，将对这些刚需者产生冲击，导致他们无法买房，从而严重影响楼市成交量。

■银行暂停房贷，是调控楼市的新“紧箍咒”。

     有人说，这家银行暂停房贷，可以找那家。但业界人士表示，在当前信贷总体规模限制的情况下，没有暂停房贷业务的银行也无法完全满足市场需求，房贷总量大幅下滑是必然的。

银行业内人士表示，作为银行优良资产之一的房屋按揭贷款，如今却要缓办，这如实地反映出银行业目前流动资金紧缩的现实。在流动性监管趋严的背景下，“缓发”个人房贷反映了部分银行资金面的“捉襟见肘”。

此外，暂停房贷对开发商资金的冲击也很大。房地产开发商资金来源主要由贷款、自筹资金、定金和预付款以及利用外资四部分组成。据有关方面统计数据，自楼市调控以来，国内贷款、定金和预付款同比增速出现了明显下降。今年前四个月，全国个人住房按揭贷款同比更是出现11.3%的负增长。在银行停止房贷的环境下，购房者预期进一步发生改变，在一定程度上会迫使开发商调整销售价格。

     银行暂停房贷，对楼市来说，无疑又是一道新的“紧箍咒”。

■公积金贷款成开发商救命稻草

　　前几年，想启用公积金贷款的购房者曾一度被开发商拒之门外。然而，近来多家房企已率先开始接受公积金贷款。

这对于开发商和购房者来说都是好事。一方面，银行一再缩紧银根，开发商打开公积金贷款这条渠道，可以加速回笼资金，缓解销售压力；另一方面，公积金贷款利率和首付比例更低，购房者可以降低买房成本。

　　众所周知，公积金贷款利率要低得多，但此前却并不受欢迎。某品牌房企营销负责人透露：“以前，只要手续齐备，商业贷款最快只需3天就能到账，慢的话也不过十多天，而公积金贷款，手续繁杂，流程慢，回款周期得两个多月。”

现在恰好反过来了，商业贷款不一定能办下来不说，回款速度大不如前，得两三个月，而公积金贷款只需一个月多一点。

原来无人问津的小型金融机构如农村信用联社和邮政银行等，便成了开发商急需合作的贷款机构，虽然小型金融机构贷款机制灵活，但其规模小、利率多、门槛高还是把不少购房贷款户挡在门外。

■全款购房人比例在不断增加

　　“4月15日以及5月初，国十条 出台后，房贷新政给楼市成交降温，降温的同时，也提高了全款购房比例，上月成交的都是全款。” 销售负责人李小姐告诉，而来自其他十余个尚有成交的楼盘销售负责人的消息也显示，二套房贷提高首付和利率的规定，让全款购房人比例增加，尤其是一些高档住宅的楼盘，成交的购房人几乎都是全款支付。

“房贷新政，明显抑制了投资需求利用金融杠杆的需求，成交量下跌，说明很多投机投资需求退出了市场。另一方面，一些有实力的刚性购房需求人为了减轻高利率负担，采取了全款支付，上涨了近20个百分点，尤其是邢台的一些高端楼盘，眼下成交的，大部分采取了全款支付，因为对他们而言，很多人都是三次甚至是四次购房——按照相关规定，属于被停止发放贷款的人群。”在新政的影响下，不办理银行按揭，一次性交完全部房款的人们逐渐增多。

■一次性付款就是实惠

在一些促销的楼盘中，有八成楼盘采全款购房享打折优惠等促销形式，但是在折扣和优惠幅度上不等，各个楼盘促销优惠幅度不一。但是，大部分楼盘项目优惠幅度处于全款9.5-9.7折，全款减100-500元/平方米的范围内。楼市促销总体上来看优惠仍以一次性付清全款购房打折促销为主。

一房地产开发公司经理算了一笔账，假如说30年按揭，利息钱基本上和购房一次性付款差不多了。

前不久，市区某楼盘开盘，打出了一次性付款95折的优惠，而陈先生就是看中了这点，选择了一次性付款。“按照原价，每平方米是3600元，打了95折，120平方米的房子再加上一万顶二万的排号钱，整个优惠下来能便宜3万多元。这可不是个小数目，省下来的钱都能装修地面了。”陈先生说“由于房价的连年增长，虽然幅度不大，但动辄几十万元的房款对市民来说绝不是个小数目，所以选择贷款的人一直很多。

■不做房奴拒为利息打工

选择一次性付款的购房者中，还有一部分是止步于按揭贷款的高利息。一套总房款在30万元左右的房子，如果选择银行贷款，按10年期计算，那么在按期还完贷款后，总房款则跃升至40万元左右，仅是利息接近10万元。

央行频频加息，使得众多“房奴”的月供压力日益加大，而部分银行又放缓了对个人房贷的批准，更使很多想要买房的普通购房者感到雪上加霜。

张先生在某银行工作，由于自己就是从事理财工作的，对于银行房贷利率的高收益也最为清楚。他自己算了一笔账：个人房贷，首付越来越高，还银行的利息越来越多，一次性付清款项，还能省下一些杂七杂八的费用。所以张先生看中了房子后，一次性付清了房款。

■全款购买单位集资房

与其他人选择一次性付款的原因不同，文女士全款买房则是看中了集资房低价位的优势。自去年起，有改善购房需求的她先后比较了多家楼盘，但由于户型面积和价格等原因始终没有下定决心。直到今年9月，她的一位朋友说自己有一套单位的集资房，因急需用钱，以每平方米2900元的价格出售，这个价格比我市同地段的商品房均价低了不止一点点。为此，文女士动了心，全款买房。

     文女士称，现在国家政策紧，集资建房的数量越来越少了，这样的机会也不多了。而且，2900多元每平方米的房价和一般商品房比，怎么说都划算。文女士回家一商量，全家认为，这房值得买。于是，她找亲戚借朋友，凑齐40多万元钱，一次性付清了房款。    

  业内人士指出，在当前政策收紧、银行加息的背景下，购房人在合同约定的时间内一次性交清全部房价款的趋势将不断上升，全款购房将成为一种主流。