邢台：“民生房产”渐行渐近

http://www.sina.com.cn 2008年01月02日00:53 燕赵都市报

　　本报驻邢台记者 张会武

　　王先生住在邢台市桥东区五一桥附近，年届不惑之年的他守着妻儿一直蜗居在50平方米屋檐下。每天在看到周围旧区改造面积不断扩大的同时，能够拥有一处“感觉得体”的住宅是他的梦想。2007年，是让他距离实现梦想最近的一年。经过层层筛选，王先生最终入围由当地房管部门刚刚公示的首批702户经济适用住房货币补贴申请家庭名单。如果顺利的话，他在买新居时将会获得2.5万元的财政补贴。

　　王先生只是2007年千名受惠者之一，伴随当地政府诸多住房保障新规的出台，一个充满浓郁和谐色彩的“民生房产”正在渐行渐近，更多低收入家庭“居者有其屋”的美好愿景距离实现已经不远。

　　1、低收入家庭：政府变“补砖头”为“补户头”

　　邢台是老工业城市，破产企业多，下岗职工多，低收入家庭多。这个群体对经济适用房政策寄予厚望，希望借此改变自己的住宅环境。可这一政策在执行时存在很多问题，住房建设规模盲目扩大，开发建设主体错位，户型面积和标准随意提高，低收入群体买不到经济房。为让低收入家庭真正得到实惠，邢台市借鉴外地经验，在全省率先出台《邢台市经济适用住房货币补贴暂行办法》，财政筹集资金将住房优惠政策以货币补贴形式，直接落实到低收入家庭。严格条件，规范程序，实行三级审批、两次公示、五层把关、过错追究，变“补砖头”为“补户头”，变“暗补”为“明补”。

　　如何保证经济适用住房补贴资金充足是政府的一个课题。邢台是相对欠发达地区，财政比较紧张。经过研究，邢台市政府发现通过高收低补可以来解决这一问题。2007年9月初，市区最繁华地带，原邢台人大所在地拍出306万元/亩的天价。20多天以后，原邢台棉麻公司所在地拍卖出206万元/亩的高价。邢台市客运中心、拖拉机厂等多个黄金地段相继“招、拍、挂”。通过搬迁市中心机关、企业，地皮挂牌拍卖使用权等措施，经济适用房补贴资金陆续到位。

　　目前，虽然只有一部分低收入家庭享受到了住房补贴，但这预示着大部分家庭终于有了住上新居的希望，随着当地政府补贴投入的逐年加大，越来越多的家庭将会从中受惠。

　　2、中等家庭：政府调控房价不猛涨不崩盘

　　天价地价的出现引发人们对2007年第四季度房价攀升的推测，推测因这个冬天两个楼盘的上市得到部分印证。2007年上半年开始销售的西部大型楼盘，开售时均价仅为2300元/平方米左右，到年底已涨到3100元/平方米左右。2007年11月份上市的永辉巴黎2期，开盘均价就已接近3000元/平方米，比其1期每平方米高出了将近1000元。

　　“房价在邢台市场刚刚进入快速增长期。”邢台智晟房地产顾问吕乐如此判断。支撑吕乐这个论断的依据是大范围的物价上涨。大城市房价之所以出现“拐点”，是因为政府政策打压了在其中“作祟”的炒房团，但在邢台市场，房子的销售对象就是它的终端用户，终端用户更为看中房子的使用价值，而非倒房再赢利。

　　邢台商品房价的继续上涨势必影响到中档收入群体，为保证房市既不猛涨，也不崩盘，当地政府从规划和旧城改造等方面对其缓冲。邢台市政府有关领导坦言，过去，政府在规划、建设方面管理有很多缺失，楼宇、平房乱建，单位行政楼、家属楼遍地开花。虽然这样能对房价涨势起到缓冲作用，但从长远看，对房价更为不利，并且导致城市功能受到重大损害，诸如道路交通不畅通、拆迁难、公共设施建设滞后等问题逐渐显现。这种危害可能还要影响邢台几十年。为改变这种状况，政府更加强调“规划为王”的城市发展思路，彻底改变重规划、轻执行、弱监管的局面，仅2007年就叫停7个没有通过规委会审批擅自开发的楼盘。

　　邢台市区尤其是老城区，城中村连片，为改变旧城面貌，邢台市政府开始大范围城中村改造，具体执行过程中，以村为项目单位，自主拆迁，自主开发，规划由政府实施，30%用地作绿地，40%用地建楼房补偿村民，30%建楼房作商品房出售。拆迁村村民不用花钱甚至花小钱就可以住上新房，销售的楼房每平方米均价也超不过1800元。

　　3、城市建设：变“东轻西重”为“东西并重”

　　建新还是拆旧一直是困扰很多城市的问题，邢台也不例外。邢台老城区破旧，市政府确定先集中主要财力建新，在西北达活泉公园周围建设新区，通过近十年的建设，西北新区已经走上快车道。很多有条件的市民在西北新区买了房子，那里的房价也年年上涨。同时，一些结构性问题伴随而生，交通、就业、子女上学、有条件的市民开始考虑买居住更方便、更实用的房子。

　　2007年以来，当地政府还重点实施了旧区改造工程———中兴东大街改造项目。该项目占地625亩，总建筑面积近70万平方米，总投资15亿元。日前，整个改造区范围内已投入拆迁建设资金3.2亿元，拆除各类建筑167260平方米，基本完成了年初制定的拆迁任务。

　　在该片区域内，有望出现一个40万平方米的旧城改造项目———新世纪家园，算上蓄势待发的50万平方米的天一城项目，“总共90万平方米的开发项目将打破邢台房地产市场桥西一端独大的局面。”邢台智晟房地产顾问吕乐向记者分析。

　　两个项目的开发也将为邢台桥东的城市建设、市政配套、生活配套设施的改善和提高带来机会和推动力，“这就是房地产行业对城市建设的推动和促进作用。”

　　房产结构性调整不但使整个城市更有活力，而且缩短了部分市民的出行距离，还在很大程度上缓冲了西部房价的上涨速度。

　　4、住房保障：渠道多元化让“居者有其屋”

　　2007年12月5日，经邢台市编制委员会批准，邢台市房产管理局更名为邢台市住房保障和房产管理局，并且调整了市住房保障和房产管理局的职能，组建了住房保障科和经济适用住房管理科。在此基础上，成立了邢台市廉租住房和经济适用住房管理中心，作为非营利性事业机构具体负责经济适用住房和廉租住房的补贴发放。同时，市政府专门出台文件，明确要求各县(市)房产管理部门要在2008年1月31日前完成职能调整及更名挂牌等工作。

　　伴随住房保障新机构的设置和职能的重新定位，一个包括廉租住房、经济适用住房等在内的大批政策保障性住房或许在不久的将来出现，各种收入群体的消费者可以根据自己的情况酌情选择。

　　“产品结构也会发生变化”，大连成城房地产营销顾问有限公司负责人乔志国分析到。据其介绍，目前邢台房地产市场存在一种结构性供求失衡，主要表现为大面积、高总价的中高端产品供过于求，而小面积、低总价的普通住宅供不应求。随着70/90新政(新建住宅套型面积90平方米以下的比例应占到地区总量的70%以上)的落实，这种供求矛盾很可能在未来两年内得到改变。

　　◎底色

　　七里河新区再造“达活泉版块”

　　2007年12月22日，阴历冬至。与在家吃热气腾腾饺子的温馨气氛不同，七里河新区建设工地施工正酣。

　　2007年10月底，七里河开始注水，雾霭笼罩下，烟波浩渺。河岸有工人正在植树，他们说树是从法国进口的。河北岸东郭村的张大爷一路走来，不胜唏嘘，“原先的‘龙须沟’大变了模样”。

　　2006年，邢台市委、市政府把七里河综合治理和开发建设工程确定为该市“十一五”期间的标志性工程、历史性工程。同年12月，七里河综合治理工程大规模的动员和拆迁清障基本结束，正式进入施工建设阶段。

　　七里河开发建设工程河道总长20公里，确界河道面积14.9平方公里，两侧辐射区40平方公里。工程规划建设将依照“防洪、生态、休闲、宜居”的要求，围绕历史文化名城、生态园林城市、优秀旅游城市创建，坚持堤、林、路、桥、水综合整治的原则，重点解决城市防洪和生态环境问题。拟在“十一五”期间，把七里河区域建成一个环境优美、交通快捷、基础设施完善的新区。

　　新区将为市民提供更多选择，西部是依山傍水的别墅区，东部是中高档楼房，中部是服务业新区和经济楼盘区，整个新区沿着七里河蜿蜒排开。据有关人士预测，到2010年，由国有企业开发的七里河新区将明显带有“构建和谐社会”的烙印，地价出售不会奇高。楼房均价可能在4000元/平方米到5000元/平方米以内。

　　“七里河新区有望成为下一个十年的达活泉版块”，邢台智晟房地产顾问吕乐分析到。据其分析，水景两岸常常聚集着一个城市的高档社区，在邢台，一个达活泉公园带火了多少个楼盘，形成了达活泉板块。不久的将来，七里河宽阔的水面，长长的两岸，夹岸的绿化风景，必将形成一个以水景为核心卖点的房地产热点板块。

　　2007年，七里河治理工程完成投资11亿元。河道全线疏通，新华路大桥建成通车，铁路以东2.5公里的河道景观初见雏形，社会各界及省市领导给予高度评价。

　　据悉，新区建成后，如果市区按80万人计，人均可新增水面9.5平方米，新增绿地14.4平方米。同时可容纳30万人居住，增加就业岗位18万个。

　　◎努力

　　多措并举提升住房质量

　　■全面建立廉租住房制度

　　当地主管部门积极探索管理新模式，逐步形成了以市住房保障和房产管理局、两区房管(建设)局、各街道办事处及各居委会等部门构成的廉租住房保障三级管理体系，实现了廉租住房规范管理工作有序运行。

　　坚持以发放租赁住房补贴和实物配租相结合，做到了应保尽保。2007年对全市人均住房15平方米以下最低收入家庭919户、2811人发放财政补贴177万元。通过对18个县(市)入户核查，最低收入家庭人均住房面积都已超过15平方米，2007年各县(市)没有保障任务。2007年购买实物配租房230套，目前已与开发商签订购买协议，廉租房房源正在建设中。2008年按照25%的实物配租比例，采取建设和购买相结合的方法，一方面确定落实了建设项目用地、规划、资金等方面的问题，拟在经济适用住房项目———幸福人家小区建设廉租房500套、套型面积50平方米、总建筑面积2.5万平方米。另一方面，选定开发商签订协议进行购买。

　　以财政预算为主，全面落实廉租住房保障资金渠道。2007年邢台市预计提取廉租住房保障资金1000万元，其中，货币补贴已发放177万元。2008年预计可提取2000万元以上，其中货币补贴资金400万元，1600万元作为实物配租资金，进行建购结合。

　　■确定千户经适房货币补贴家庭

　　为确保经济适用住房货币化补贴工作落实到位，当地房管部门明确申请条件，特别是公布了低收入家庭的申报收入标准，即：上年度人均可支配收入的0.65倍(5863元)，并明确了发放顺序为：依据困难程度由低向高次序进行，确保最困难者首先得到补贴。今年计划完成发放补贴1000户，每户补贴标准为2.5万元，共需资金2500万元，目前第一批702户已经公示，第二批298户正在审核。

　　■公积金覆盖率进一步提高

　　截至2007年10月底，邢台全市缴存单位达到2356个，缴存职工234295人，2007年新增缴存单位1023个，新增缴存职工60487人，全市缴存覆盖率达到74.71%，比上年增长15个百分点；住房公积金制度建设进一步规范，全市17个县(市)均出台了县(市)建立住房公积金制度实施方案，资金已经拨付到住房公积金专户，各县(市)管理部门已将资金落实到职工个人账户。目前，邢台市财政供养人员已经全部建立住房公积金制度，并开始正常缴存；住房公积金的使用率不断提高，截至2007年10月底，住房公积金使用率达到37.18%，比去年增长3.8个百分点。

　　另外，自2004年该市住房公积金管理中心成立以来，到目前全市累计归集住房公积金已经突破20个亿，累计提取住房公积金5.81亿元，累计发放住房公积金个人住房贷款6.18亿元，共为7000多户职工解决住房81.95万平方米。

　　◎观点

　　政策引导楼市趋向规范----邢台市房地产协会副秘书长潘世雨

　　回顾2007年，两个现象值得我们关注。

　　随着住房价格不断攀升，民众压力越来越大，加强保障性住房供给的呼声也一浪高过一浪。伴随经济适用房货币补贴政策在邢台的率先启动，一系列与低收入家庭住房问题相关的包括廉租住房制度在内的惠民政策接连进入公众视野，我们姑且将这个大范畴称之为“民生房产”。

　　另外，主流开发商由单纯地产开发向“城市运营商”转变。“城市创造价值”是“城市运营商”的主导理念。2007年像滨河、凰家、中鼎、中房等主流房地产开发商均亮出了做“城市运营商”的决心和信心。开发商转变成“城市运营商”的过程艰难而痛苦，但只有真正从开发商成为城市运营商之后，才会有更广阔的市场份额。

　　展望2008年，邢台住宅市场方面，供应量将超过2007年；房价继续上涨，但幅度不会很大；经济实用房、廉租房政策的实施将是影响2008年楼市价格走向的一个重要因素。

　　◎权威

　　访谈推进城市化规划是灵魂——本报专访邢台市委常委、常务副市长宋文

　　2007年12月23日下午近6时，星期日，非工作日，非工作时间。宋文副市长在办公室依旧忙碌。在其案头，摆放着一个邢台市十大污染企业限期治理和动态进展表格，表格内数字的变化反映着这座城市在环保方面所做的努力：截至2007年12月23日，二级及二级以上天数达310天(其中一级天数47天)，与去年同比增加32天，目前在全省排名第三。

　　环保治理只是这届执政者经营城市的一个缩影。

　　记者：在这一年，普通的牛城百姓都能感觉到邢台的天蓝了、路宽了，城市变得漂亮了。作为主抓城建的常务副市长，您最满意哪几个方面？

　　宋文：在2007年，城市基础设施日臻完善，城市建设水平单项评比位居全省第三，城市化水平2006年为36.02%。七里河河道全线疏通，新华路大桥建成通车，铁路以东2.5公里的河道景观初见雏形。拆违拆迁107万平方米，改善了城市面貌，提高了城市品位。并且还提前完成村村通油路工程。

　　与此同时，在2007年，城市规划有了突破性进展。新一轮城市总体规划通过了省规委会审定，为城市的长远发展提供了蓝图。

　　市区污染物减排目标超额完成，市区空气质量明显改善。

　　住房保障工作也受到省政府考核组好评，这些都让我们很受鼓舞。

　　记者：提到住房，我们都清楚邢台的房价在全省处于较低水平，其中暗含的原因在哪里？针对目前当地房价市场隐性高涨与百姓心理承受能力之间的矛盾，邢台的解决思路是什么？

　　宋文：邢台的一个主要问题是城市化严重滞后于工业化。按一般的规律，城市化和工业化是互动的，现在我们的工业化水平大体处在工业化中期的初级阶段，工业总产值已经占到总产值的52%左右，而我们的城市化水平，才到达36.02%。为什么呢？就是邢台作为中型城市，它“首位度”偏低，城市化严重滞后于工业化，反过来又制约了工业化的发展。

　　政府为了做好这个城市的房地产，按照市场发展的客观规律，合理调控供求关系，做到调控房价既不猛涨，也不崩盘。今后，在以下几个方面要严加关注，一是有节奏地供地和有调控地供房，使2007年的平均房价控制在每平方米2000元左右。二是政策平台。市政府出台了一系列的配套文件，统称“11+1”。这是约束政府和开发商的一个共享平台。人类文明的过程就是自我约束的过程，约束政府一要公平，二要透明，三要提高效率；约束开发商一要守法，二要建设，三要奉献。开发商是一个城市的建设者，建设者的劳动应该是崇高的劳动；目前政府还没有大量的资金投入城市建设。所以只有协调开发商一起来开发，共建共享共赢。

　　记者：邢台在城市化发展道路上，需要格外注意哪些问题？

　　宋文：推进城市化，规划是灵魂，它决定着城市发展的水平和质量。要树立全面的科学的规划观念，变以往单纯地指导城市建设为统一筹划城市定位、产业聚集方式、城乡一体化的现代规划理念。进一步强化规划在城市建设中的战略地位，切实维护规划的“龙头”地位，发挥规划对经济社会的引导和调控作用。

　　同时，要认真研究国家政策，以科学发展观为统领，在土地和环保政策的导引下推进城市发展。

　　搞好城市的文化运营是邢台城市发展的重要内容，综合悠久的历史文脉和丰富的革命文化，我们推出以郭守敬为标志的城市形象，彰显这座城市“创新创业，开放诚信”的文化品牌。

　　记者：老百姓都在期待着2008年政府有什么样的举措？

　　宋文：我们的目标是：提升综合竞争力，打造宜居宜业城市。要点是：关注民生、改善环境；突出重点、打造亮点；精细管理、提升品位，全面推进中心城市又好又快发展。

　　2008年市区计划完成城建总投资71亿元，较去年增长18.3%。其中，政府投资7.34亿元(107改道项目投资3.5亿)，比去年增长111.5%。市政基础设施投资完成28亿元，较去年增长33.3%。供水普及率达到100%；污水集中处理率达到80%；生活垃圾无害化处理率大于90%；医疗垃圾处理率达到100%；新增集中供热面积260万平方米，集中供热普及率达到72.2%；绿化覆盖率达到37.5%；人均道路面积达到16平方米；太阳能建筑一体化应用面积占新建建筑面积55%以上；廉租住房保障对象做到应保尽保；人民群众对城市的满意度逐步提高。

　　◎百姓声音

　　手拿25万元，想买套百平方米的3室新房。在几番“追寻”之后，我发现，同样价格、面积符合要求的房子是少之又少。我就实在不明白，好地段为什么要开发那么多的大户型？就不能弄一些100平方米左右的给咱这些工薪阶层住一住吗？

　　———张先生(媒体从业人员)

　　价格始终是我们要考虑的一个门槛，虽然邢台的房价在全省处于较低水平，但生活在这座城市的市民，与周边城市比起来，其收入也属偏低。我们夫妻两人的收入在3000元左右，在邢台这个城市应该算得上中等收入，但买起房子来还是很吃力。买个30万的房子，需要用十几年去还清。

　　———王女士(教师职业)

　　我们真切地希望，诸多保障性住房补贴能够落实到位，监管到位。

　　———边城浪子(网友)

　　◎数据

　　邢台市中心城区面积67平方公里，人口63万。

　　邢台2007年前三季度全市经济运行平稳。全市实现生产总值652.4亿元，同比增长13.2%。全市居民消费价格指数104.3%，同比上涨4.3%，涨幅同比提高2.7个百分点。城镇居民人均可支配收入7891元。