如今的房地产         
   住房有多种属性与功能，一是，居住功能，不管是国家保障的，还是自行购买的，或是租用的，都可以解决居住的功能问题。二是，投资的功能，自购住房作为一种资产，具有资产增值的功能，自住也不减弱这种功能，人们可以在更换自住住房条件时实现这种资产增值的功能，这也是财产性收入的重要部分。三是，金融的属性，人们在货币资产与实物资产的转换中回避了通胀和负利率的风险，和黄金的储备功能类似，因此价格的波动会分别影响这三种功能属性。

  中国拥有自有住房产权的比例高达85%也就是说房价的波动首先影响的是中国大多数家庭的财产价格，而不是仅影响开发商。

  其次影响的是国家或城市拥有的国有土地价格，土地的出让价格标志着地区政府拥有的土地财富。当价格上升时，政府的收益增加且当地居民因此获得的公共支出增加，变相增加了居民的消费能力和财富。而土地的价格下跌和流拍时，自然会影响到地方政府的收入与支付能力。

  为什么大量的地方政府出台了大量的“救市”政策。他们首先是在救自己，因为没有了开发商这个群体将土地转化为房屋产品、转入为消费的流通，那么政府就无法实现土地的收益，无法实现基础设施的投入等城市建设与改造的公共支出。

  许多地方政府的支出中，土地收益占到了40—60%的比重，因此也影响到城市的其他经济发展。当地居民一定会希望房价越低越好，但没有人愿意政府城市改造的投入能力越低越好。但房价的下跌一定会影响到地方政府的土地收益。现在市场几乎没有所谓的刚性需求，能买得起房屋的家庭都在房价未上涨合上涨时期买了第二套房，第三套房，剩下的家庭基本无力承担目前的房价。       

   到目前为止，中国的大多数房地产企业的发展主要是依靠经营管理型战略来实现的。大多数房地产企业对资本运作战略是相对陌生的，即使有所了解并努力去实施，并且在一定时间和空间获得阶段收益的房地产企业，资本运作交易型战略的运用也远未到位，远没有充分发挥这种全新的资本战略对快速扩展房地产企业价值所起到积极的作用。

   具体而言，房地产企业所面临的问题是：下一步发展的重点将是定位于继续单一致力于企业内部经营管理挖掘潜力还是外部扩张；是以短期信贷迅速筹资还是借壳，买壳上市发行股票、房地产债券进行长期融资；是部分出售资产、还是兼并、收购资产业务的选择。总之，房地产企业资本运作已成为业界共同关心的话题，它将决定房地产企业下一阶段获得持续发展应该采取的战略。

   设想一个极端情况，如果房地产行业大部分房地产商破产了，市场上房子的供应量少了，在需求一定的情况，房价只能往上涨，市场的局面就是供不应求；相反，房地产市场能兴旺发展，市场上有许多房地产公司在造房子，市场供应量大，老百姓才有选择，选择自己喜欢的房子，价格也自然会降到合理的范围内。

目前别的行业的例子也证明了同样的道理。关掉的煤矿越多，煤的价格越涨。关掉的奶粉厂越多，奶粉的价格就越涨。没有农户养猪了，猪肉的价格就涨。

目前，许多房地产公司在生死线上挣扎。如果大面积的房地产商死亡，不仅不会使房价下降，反而会上涨。有人会提出异议，既然要死了，为什么不降价销售给我们房子？必须看到的是，目前市场上许多房地产公司手头没有房子，只有土地，没有钱和时间变成房子他就已经“死”了，2007年他们大规模买的土地，还没有资金和时间建成房子。大量房地产企业的倒闭会引起经济的萎缩，金融机构和银行的安全也会受到威胁。

  担忧：资金链紧绷，地价回落，原材料上涨。应变策略：除非销售有显著好转或对土地和项目大幅变现回笼资金或者宏观调控松动。否则，房地产公司经营困难将公开化，烂尾现象即将重出江湖。