房产博士----潘世雨

文化产业是个高附加值的行业 
 
　　周挽强是一名家装设计师。几年来，他一直在家中办公，虽然节省了成本，但为了交流思想，茶社、酒吧成了他们的聚会点，社交成本自然不少。今年年初，他和几个朋友合伙开了一家公司——展迪设计。

　　周挽强坚信，文化产业是个高附加值的行业。“一个好的创意也许就能创造上百万元的利润，我一定能‘闯’出一片天地。”

　　在南京，如今有成千上万的像周挽强这样的人投身到文化产业，成为这个时代的“文化人”。

　　民营资本和各类社会资本已成为投资南京文化创意产业的主力军。据了解，南京动漫产业协会54个会员单位中的33家动漫企业都是民营企业，占会员总数的61%；南京文化创意产业协会81个会员单位中有56家民营企业，占会员总数的69.2%；2006年8月我市公布的70项文化产业载体建设项目中，民营资本和各类社会资本投资兴建的占到了51.4%。

　　江苏省文化产业园、石城现代艺术创意园、创意东8区文化产业园、幕府山三○工园等已经较为成熟；垠坤·西祠数码网络街区、南京1949、明城汇时尚创意街区、晨光1865创意产业园、创立置业策划创意园、石头城6号创意产业园等由民营企业投资的项目都已取得实质性进展。

　　从旧厂房中淘出“金矿” ——南大漂亮女研究生与三大文化产业园区的推广

　　任何一个行当，都会有一个相当固定的“圈子”，文化产业也不例外。

　　在南京文化产业这个“圈子”里，几乎所有人都会认识一个叫沈萌萌的人。“确切的说，她是个漂亮而干练的女人。”不少人这样介绍。

　　尽管对她的情况多少已有些了解，但当记者见到沈萌萌本人时，还是有些惊讶——1.6米左右的小巧身材，配上白色T恤黑色短裙，俨然一副娇小可人的小女生形象。任谁也想像不出，三十刚出头的她，已是南京垠坤投资实业有限公司副总经理，手上掌管三大产业园区。

　　“并不复杂”的生意

　　“尽管每天的生活都很忙碌，但我觉得这很充实。”沈萌萌说。

　　由于项目都在起步阶段，沈萌萌不得不每天在园区之间来回穿梭。从白下的创意东8区到建邺的西祠·街区，再到下关的幕府三〇工园。

　　沈萌萌告诉记者，她从南京大学研究生毕业以后便在垠坤工作。她学的是社会学专业，但对文化产业一向有着特别的想法和情结。接到创意东8区、西祠·街区和幕府三〇工园3个项目后，她并不觉得很突然。“做到现在，也没有觉得有什么特别难的。”

　　年轻的沈萌萌似乎永远精力旺盛，上面3个项目的策划、推广、接待等，都由她主导。

　　随着南京城市化进程的加快，不少厂房开始往城外发展，而越来越多的闲置工业遗存引起了一个人的重视，那就是沈萌萌的老板——垠坤投资实业有限公司总经理杨雷。

　　杨雷的生意说复杂其实并不复杂：租下了这些旧厂房，再将其改造成充满另类气息的当代艺术街区，租给那些自主创业的文化企业。

　　于是，光华东街6号，原来的南京蓝普电子股份有限公司、南京汽车仪表厂及南京电子陶瓷总公司，变成了创意东8区；南湖社区茶亭东街79号，原来的江苏省淡水水产研究所，如今成为垠坤·西祠网络数字文化产业园；下关的长安汽车制造厂，变成“幕府三〇工园”……

　　“西祠街区首批推出的26个商铺2个小时就被抢购一空，很多人排了一夜的队。”沈萌萌至今仍然对今年6月24日那晚的热闹景象记忆忧新。沈萌萌告诉记者，当初也就是一种尝试，没想到这么受欢迎，“创意东8区也是在很短的时间便完成了招商，一期将有近百家创意企业和生产服务配套企业入驻。投资5000万元的幕府三〇工园，也将吸纳100家以上的企业。”

　　情感与商业的融合

　　对于前景，沈萌萌很是自信。她说，文化产业是个高附加值的产业，一个好的点子就能创造巨大的收益，如阿里巴巴。

　　在3个项目里，西祠·街区自然是最为人关注的。西祠·街区的创意在于将社区网站“西祠胡同”从网上搬到网下，由虚拟搬到现实。

　　“西祠是全球最具影响力的华人社区网站之一，现有网民1300万，有讨论版20万个，其中商业经营讨论版近10万个，还有很多网店。如何整合网络经济资源，把虚拟的网络世界转到现实中来，我们思索了很久，最后设计了西祠·街区。这是对网络新经济模式的一种探索，当众多参与到街区的网友赚到钱时，我们就盈利了。”沈萌萌说。

　　“西祠街区完全是创新式的，在文化和建筑上都体现了自己的特色。西祠胡同为街区提供文化背景，建筑的围合式和挑高布局体现出‘胡同’的感觉，网络文化成为商业强大的支撑点。”垠坤投资实业有限公司总经理杨雷表示。

　　据介绍，南湖社区人口密度逾30000人/平方公里，超过南京老城人口密度。按照一般的商业发展规律，社区人均商业面积需达到0.7到1.2平方米，才能合理满足区域人口的日常生活与消费需求。而南湖社区总计商业面积约3.5万平方米，周边居住人口约10万人，人均商业面积约0.35平方米，南湖社区内至少存在4万平方米以上的商业缺口。据预计，正式开街后，3.2万平方米西祠街区每年的经营收入将在2亿到3亿元。

　　当然，业内人士分析，西祠·街区需要解决几个问题。比如成本，必须需要实现“三低”，进入成本低，运营成本低，退出成本低，而技术、政策、信息上还要有保障。此外，西祠经济属于“长尾模式”，西祠需要注意收集，保证足够长的长尾，如果无法保证则走短头。

　　另外，网上人气如何转化成线下是西祠街区商业模式能否成功最重要的一点，网络已不是孤立存在的，而是情感和商业的融合。

　　价格优势的吸引力

　　这样的艺术街区为何会受欢迎？沈萌萌介绍，租金是最大的吸引点。

　　她说，有好多文化企业其实是初次创业或者处于起步阶段，所以他们的租金比其他普通办公楼的租金要低很多。

　　如一般新街口办公楼租金在2～3元/平方米·天，大行宫办公楼租金在2～2.2元/平方米·天，新珠江路办公楼的租金在1.5～1.7元/平方米·天，湖南路办公楼租金在2～2.5元/平方米·天，御道街办公楼的租金在1.3～1.6元/平方米·天，而创意东8区的租金只有1.2～1.3元/平方米·天，西祠街区的租金也只有1.2元/平方米·天。

　　目前，创意东8区一期已基本完成改造与招商，定位为“科技动漫园”的东8区二期将于9月启动改造。沈萌萌说，保守预计，经过3到5年的运作，创意东8区的整体年营业额将可达20亿元，而投资5000万元的幕府三〇工园经过3-5年的市场培育，预计可实现经营收入10亿元。

　　■专家解读，创意园到底怎么做

　　据不完全统计，目前南京有各类文化产业园区（基地）36个，其中创意文化产业园（基地）21个。一位不愿意透露姓名的业内专家表示，一窝蜂似地搞创意园，存有风险。由于南京的创意产业起步较晚，还处于摸索阶段，到底该怎么做？能否成功都还是个未知数。

　　他说，南京有发展创意产业的思想萌芽是去年年底，今年“十一五”规划中正式提出发展文化创意产业的战略，远远落后于上海、北京、深圳、成都、昆明、杭州等城市，事实上南京的文化创意产业，在中国创意产业发展的第一波浪潮中尚处于劣势。

　　他还冷静地分析了南京发展创意产业面临的难题：近年来南京工业发展相对较慢，工业总产值在省内低于苏州、无锡，而在省外低于杭州、宁波、青岛、大连等城市。而创意产业的发展，就是要在工业发展到一定程度的基础上才能获得大发展。

　　另外，南京不少创意产业人才存在流失的现象。上海、北京作为中国文化发展的高地，一直以来就吸引了大量国内顶尖创意人才，特别是上海对南京的人才诱惑力最大。像上海有不少动漫基地，南京已有不少动漫人才，纷纷投奔上海。创意产业的基础，就是人才的雄厚和层出不穷，没有人，光有钱和地方，做不成真正的创意事业。

　　一次前所未有的尝试， 胡建军：创意产业经济形态在中国处于起步探索阶段

　　与沈萌萌有着同样睿智眼光的，还有胡建军——南京晨光1865置业投资管理有限公司总经理。

　　年过中年的他，做过很多项目，如今之所以选择这个项目，文化是看好文化产业的巨大投资前景，其次也是对自己的一次挑战。他立志要用3～5年时间，把其打造成南京乃至华东地区知名的融科技、文化、商业、旅游为一体的综合性时尚生活创意展示中心。

　　由于园区地处南京晨光集团，而晨光集团的前身又是清朝洋务运动期间，时任两江总督的李鸿章于1865年9月在此创建了金陵机器制造局，“晨光1865”也由此而得名。

　　“晨光1865”项目酝酿了好几年，一直到今年年初才正式签约启动，由秦淮区政府和南京晨光厂共同打造，双方共同注册成立了一家“南京晨光1865置业投资管理有限公司”，专门负责策划运作该项目，胡建军就是这家公司的总经理。

　　据悉，该项目总投资额达5亿元，注册资本2000万元，园区占地总面积21万平方米，建筑面积11万平方米。目前，园区内共有清朝、民国、建国后不同年代各具特色的各类建筑40余幢，其中清代文物建筑9幢，民国时期建筑19幢。

　　“创意产业经济形态在中国尚未成熟，处于起步探索阶段，我们参与其中确实是一次前所未有的尝试。”南京晨光1865置业投资管理有限公司总经理胡建军坦言。如何能利用好这块宝贵的资源，将其打造成有别于其它相似经济形态园区的科技创意产业园，为南京城南设置一块闪亮的地标，一直是胡建军和他的团队长久思考的问题和努力的方向。

　　经过多次商讨，胡建军决定将科技创新研发作为重点。科技创新研发区占地面积达32937平方米，占园区总面积的36%，是“晨光1865”占地面积最大的区域。科技创意博览区也是“晨光1865”核心部分之一，总面积13974平方米，占园区总面积的15.5%，这里将致力于发展大型汽车、雕塑、时尚艺术展览厅和影视制作基地。

　　“今后的‘1865’不仅是各种创意企业入驻的地点，也是市民娱乐休闲的好去处。”

　　在整个创意园的东北面，将打造一个时尚生活区，如缎带一般，在园区的背面画出一道优美的弧线。记者了解到，时尚生活区总面积21455平方米，占园区总面积的24%。这里将致力于发展具有浓厚文化和休闲主题的特色餐厅，现在已经有多家知名餐饮企业正在洽谈入驻事宜，同时还会有独特文化和时尚气息的零售店入驻。

　　记者看到，园区中央有个小山丘，沿着脚下红砖铺的小路，“爬”上马家山，四周林木环抱，气候宜人。“今后这里会打造一个山顶花园酒店商务区。”胡总告诉记者，山上的建筑多建于上世纪80年代，建筑格局考究。酒店商务区将致力于发展温馨舒适、时尚个性的高端花园式酒店。而工艺美术创作区将致力于发展手工艺、实用美术、环境艺术、工业设计方面的相关企业。

　　今年7月份，园区已经正式对外招商，现在十几家企业正在洽谈中，影视、旅游、创意研发等企业将入驻科技创意区。“我们将争取这个月正式开园。”胡建军对未来充满了希望。他说，交通便利优势很明显，园区距禄口国际机场仅有38公里，距地铁1号线中华门站约500米，规划中的地铁3号线和8号线在园区东面交汇，距新建的亚洲最大火车站——南京南站仅2.4公里。园区周边地区文化和人文历史底蕴深厚，与夫子庙、中华门、秦淮河、雨花台、大报恩寺遗址等南京标志性建筑遥相呼应，可谓是人文荟萃。