房产博士----潘世雨

 邢台 的房地产市场历来就比外地的迟钝。

房地产市场会不会好转呢？什么时候能好转呢？不好说！

看开发商的行动了；降价越早，反弹越早；降价越多，反弹越快；

如果不降价，可能需要挺2-3年吧；
 
为什么这么说呢？先不说大环境，从需求说起，也从我们身边的人说起：

有钱的人一般都买过房了，对价格无所谓，缺的是信心；

没钱的人，一般没买房，因为买不起或不急着住，缺的是钱；如果降的可以买得起，或攒的钱可以买得起，才会买；

如果降价幅度大，很多人一次性扎堆都能买得起，需求量大增，反弹的可能性最大，反弹与会很快！

如果不降，客户攒钱，可能需要2-3年才有可能买得起；客户需求攒够首付款，还要准备生活应急费用，甚至还要先结婚生孩子等！

现在,已经到了开发商和客户博弈的关键时刻，一方面开发商需要大额回款，度过年关，同时还要规划明年发展和资金配置。另一方面，刚性需求的客户并不是足够理性。也就是说，年底和明年年初是地产未来发展的关键时刻，未来动向近期会趋于明朗。
 
前几天金域首府、水榭翰城低价开盘，可以看到，现在已经进入“价格才是硬道理”的时代。

年底的回款，不是开发商控制得住的；客户晚买几天几个月，无所谓；反正租的房或借住，多一天少一天的，无关紧要；开发商凭什么在春节前让他们掏钱？现在降价，或小幅降价，打动客户的机率比较小；正如上半年万科降价，异军突起，收到数百亿元回款，现在降价还真是未必有人买！

所以，博弈的关键时刻是：两个方向均有突破现有价格框架的条件。
开发商需回款，降价才能支撑，搞忽悠手段没用。
客户对价格均有自己预期，达到临界点自然冲动。

还有人说，现在已经进入价格松动的关键时刻，年前价格会再有小幅回落。
这也不一定；有钱的开发商有挺的资本，没钱的开发商只是跟风，别人不降，我也不降！真正有实力的开发商，现在有的是钱；也就是前期融的资还没有支出；真正没钱的开发商，半年前就没钱了；即使没钱的公司，由于负债有限，现在还可以通过其他渠道或方式，拿到急需的钱。
 
开发商资金问题，很多人都一直在关注。

部分开发商确实已经山穷水尽，民间拆借利率高达5，都有开发商借。3.5-4之间的短期拆借利率比较正常的出现在各中小开发商。包括郑州去年某销售冠军企业都在寻求民间拆借。

据各大投资担保公司数据显示，各大开发商到省内各地市，从500万到4000万资金拆借不等，还款期限均在明年5月份前后。如果市场没有按照消费者需求降价，市场需求难以有效释放，明年的市场将依然冷淡！届时开发商的日子将会更难过：自有资金紧张，拆借资金到期，销售资金回不来，农民工夏收结款，……。

也就是说，明年5月份，邢台的房地产，才会进入真正的降价周期。