创意地产：麻雀变凤凰的创意投资

　　“创意时代已经来临。”这句美国硅谷和华尔街新经济精英的宣言，同样也在我们的房地产领域引起共鸣。陈旧破败的老厂房，在经过一番妙笔生花后，俨然成为当下最流行的房地产元素——创意地产。而老厂房、老房子与新兴创意产业的新老结合，本身就带有很强的创意性。根据“十一五”规划，上海将全面加快创意产业经济的发展。当商业地产遇上创意产业，将激发一加一大于二的效应，面对创意地产的飞速发展，你准备好了吗？

创意园区突破80家

“上海目前已经有80家创意园区。”上海创意产业协会总干事吴臻祺向《地产星空》透露。作为上海房地产领域的新兴项目，创意地产近几年正在以几何倍的速度迅速扩容。上海十一五规划已经确定上海将大力推动和扶持创意产业的发展，新的战略目标是，用用10年时间，建成亚洲最有影响力的创意产业中心之一；用20年时间，和伦敦、纽约、东京站在一起，成为全球最有影响力的创意产业中心之一。在良好的政策背景下，上海创意地产遭遇了前所未有的发展契机。

创意产业最早源自英国，其概念在世界上许多国家被沿用发展至今。所谓的创意地产概念，则是地产＋创意产业的模式，核心是一种新型的商业地产运作。所以创意地产目前基本上都是商业地产项目，但与传统商业地产所不同的是，创意地产更注重文化的建设，是在传统商业地产的基础上进行创意加工。“创想就是随时在工作，又随时不在工作。”这是某创意地产的宣传标语，它很好地诠释了创意地产中“工作无处不在”的理念。

从运作模式来看，创意地产主要通过商业地产范畴内的商铺、商业街、办公楼和其他商业设施的改建、新建等方式，营造适合创意产业运作的建筑空间，并把这些建筑空间以租赁或销售的方式，提供给从事创意产业的个人或者机构单位。创意地产或通过老建筑文化资源的发掘，或通过新建筑文化形态的创新，塑造创意地产的灵魂。作为产业发展高级阶段的普遍趋势，创意产业是在制造业充分发展，服务业不断壮大基础上形成的新兴产业，不仅可以大力提高产业附加值，也将对经济增长、产业结构、城市发展和城市功能带来长远影响。

麻雀变凤凰的故事

田子坊、八号桥、莫干山路M50……翻开这些上海较早落成创意园区的史册，我们发现其前身不过是一个个破旧的工厂用房，而如今它们已经是炙手可热的创意艺术空间。形形色色的创意产业纷纷入驻成群的创意园区，广告、建筑设计、手工艺品、时尚设计、电影、音乐……一系列新兴创意产业就像四散的麻雀终于找到了自己的巢穴，在创意园区内落脚办公。“我们并没有彻底翻修大规模改头换面，建设方面投入的资金也很有限。”泰康路创意产业中心总策划吴梅森认为，老厂房改造的创意园区要尽量保持建筑原有的面貌。经过有限合理的改造，投入成本少了，这样的创意园区租金也就相对较低，非常适合一些年轻的新兴创意企业或者起步阶段的艺术家工作室。目前泰康路创意园区的租金水平在2元/平方米/天左右，而同一地段的写字楼租金却要远远高出数倍。

上海的创意地产不仅仅是旧厂房改造，在河畔绿地附近也有许多全新的组合空间，成为新的创意园区。逝去的陈逸飞先生为我们留下了逸飞创意街，也带起了一股创意街的风潮。它毗邻世纪公园，整条街西起杨高南路，东至锦绣路，北临张家浜景观河，与上海科技馆隔岸相望，全长800米，分地上与地下两部分，外观通过块面的组合展现了划时代的创意产业特征。它总建筑面积约2万平方米，各个绿色的双层小建筑单体面积在200平米左右，目前已经有许多现代、时尚的顶级创意工作室和艺术创作工作室进驻。

创意地产还有一个重要组成部分是一些重新规划建设的创意项目，代表案例是大连路上的海上海。它是上海新文化地产的代表，虽然没有旧厂房改造的那种老建筑艺术风格，但海上海仍然始终贯彻了文化地产的理念。它的创意主要体现在功能、结构、产业和文化等方面，LOFT办公楼紧邻住宅公寓楼，工作和生活能够有效结合。目前海上海LOFT办公楼已经基本达到满租状态，公寓楼也销售良好。上实发展股份有限公司总裁卢铿表示，海上海是一个全新的地产概念，有很多的成功经验可以总结。不过他也承认海上海遗憾的地方在于，它只有非住宅部分贯彻了创意概念。

四“造”模式

“创意地产要贯彻四个造。”上海创意产业协会总干事吴臻祺总结了创意园区开发模式中的四个“造”。

首先是结构改造，这主要体现在旧厂房的改造中。原本已经破旧不堪的厂房完全不能适应办公的需求，有些老建筑甚至已经岌岌可危。所以在房屋的结构上要对其进行改造，比如著名的建国路八号桥，那里原本是汽车公司的闲置厂房，在经过一番结构改造后，八号桥屡创租金奇迹。而在八号桥的改造过程中，建筑师最大程度地保留了所有厂房的轮廓，把海派老建筑的那份艺术文化也保存了下来。所以说，在旧厂房改造时对整体建筑格局的保留十分重要，要在尽可能不破坏建筑原有形态的基础上对其进行结构改造。

第二是功能再造。同样是石库门，把原先的居住功能改为办公，这就是功能的再造。泰康路上的田之坊是上海早期的创意园区之一，它基本上仍然保留了石库门的面貌，只是在功能上进行了改造，石库门摇身成为艺术工作室。

第三是文化塑造。创意地产的精髓是它的文化价值，没有足够的文化内涵去依附它，就不能完全体现创意地产的价值。海上海提倡新文化地产，对入驻的企业有严格要求；八号桥更是拒绝过许多500强企业，虽然大企业愿意出更高的租金，但只要不符合八号桥的整体文化风格，开发商宁愿少赚钱不租，来坚守这块艺术设计的办公天堂。
最后是氛围营造。创意地产光有文化支撑还不够，它还必须创造出商业价值。四川北路上的多伦路文化街是一个缺乏商业氛围的典型例子，虽然它的文化概念已经被充分挖掘，但缺少商业氛围的营造，目前虹口区政府计划对其进行重新规划。

吴臻祺表示，创意地产的开发必须贯彻这四个“造”，前两点是基础，后两点是核心关键。创意地产的文化价值被充分挖掘，并且营造出好的商业氛围，其商业附加值具有无限的潜力。

上海创意产业中心秘书长何增强表示，由于成本很低，市场需求旺盛，创意地产的投资风险很小，收益完全可以计算出来。业内人士指出，创意地产的入市，为当前供应紧张的写字楼市场带来有效的补充作用。目前沪上不少创意地产的租金不低于乙级写字楼的水平，但这类创意地产的价格在今后的市场发展中将更具优势。