对邢台楼市的“望闻问切”

                                 文/潘世雨
 
    “发展论”、“过热论”是业内业外社会各界针对当前房地产市场发展现状普遍持有的二个不同观点。面对国家宏观调控政策和房地产市场的发展趋势，结合我市房地产市场的实际现状，下一步，如何加强房地产行业的有效监督管理，平稳促进房地产行业的发展，从三个方面作一探索研究。
    一、当前房地产业发展的基本情况
      邢台房地产业始于20世纪90年代初，近几年来，随着邢台生态资源潜能的日益显现，“生态人居”这一品牌迅速带动了邢台房地产的发展。并一直保持着三产行业中的龙头地位。
    （一）开发企业。到2004年底，邢台房地产开发企业共34家，其中：本地企业16家，外地企业18家。这些企业中具有二级资质3家、三级资质8家、四级资质2家、暂定资质5 家、项目资质16家。外地企业凭借自身的实力抢占我市房地产市场的半壁江山，他们的加盟使我市房地产市场开始出现多元化发展，小高层、别墅、景观房产等纷纷出现，进一步提升了房产开发的理念与档次，促进了房地产市场的发展。
    （二）开发规模。近年来我市房地产投资开发规模不断扩大。据统计，2004年我市房地产投资总额达到12.26亿元，比上年增长18.7%。施工面积124.71万平方米，增长34.8%，其中新开工面积49.32万平方米，下降32.4%；竣工面积44.91万平方米，下降6%；销售面积36.71万平方米，增长34.7%；销售金额达11.16亿元，增长58.5%。
    （三）房产结构。我市的房地产开发主要集中在住宅、商业营业房和办公楼。其中商品住宅投资占房地产投资70%左右，商品住宅竣工面积占商品房竣工面积65%左右。商品住宅建筑类型也呈现多样化，从原来的传统多层公寓发展到现在的别墅、排屋和小高层，成为了主导产品。2004年住宅竣工面积占商品房竣工面积的66.15%，其中别墅、高档公寓占住宅竣工面积4.41%。商业营业房占到竣工面积27.2%。
    （四）房产价格。我市的房价在近年来保持上升的趋势。2004年房价上涨幅度很大，商品房平均价从上年的2500元/m2左右上升到3000元/m2左右。现在，多层公寓在2700-3000元/m2之间，小高层在3300元/m2左右。也有个别楼盘、春天达到4000元/m2以上。
    （五）二手房交易。二手房交易状况，是检验房地产市场成熟程度和发展健康状况的睛雨表。我市二手房交易启动于1998年。2001年二手房市场交易量、交易金额开始大幅攀升，并呈现逐年上升趋势。2001年二手房市场交易量达到1100件，交易面积19.82万平方米，交易金额为1.17亿元，2004年交易量上升到2611件，交易面积增加到49.66万平方米，成交金额猛增到7.01亿元。四年来，二手房交易宗数、交易面积和交易金额分别增长了1.36倍、1.5倍和5倍，平均每年分别递增33.4%、35.8%和81.6%，与此同时，交易平均价也从2001年的970元上升到2218元，增长1.29倍。
    目前，邢台房地产业经过市场的洗牌和自我发展，已经发生了巨大的变化，在开发理念、开发形态、开发水准、产业结构等方面都显现出新的特征。
         一是功能从单一居住型向多元化转变。进入二十一世纪之后，特别是外地开发商引进后，商品房开发类型呈现出多元化发展方向，小高层、联体别墅、排屋、景观房产、生态房产、写字楼等建筑形态纷纷出现，楼盘开发迈向高品质时代。
        二是开发从零星型向规模型转变。正在开发中的筑境2050、锦绣钱塘、玲珑花园等建筑面积在20万至30万平方米以上，无论管理与品位都大幅度得到提升。
       三是环境从注重室内设计向注重配套设施转变。随着生态理念的确立，在单体设计精益求精的同时，更注重小区整体居住环境的配套建设，在做好绿化、道路、市政、环卫、燃气、电力、电信、消防、技防等配套设施建设的同时，小区内还建造喷泉水池、中心会馆、假山、游乐设施等。
 
二、房地产业发展存在的主要问题
           我市房地产业发展有相当的优势，但也面临着诸多的制约因素，这些问题主要表现在六个方面。
         一是土地问题。房地产市场能否健康发展，土地因素不容忽视。目前城区土地供应量正在逐年减少，而且土地供应与开发计划没有很好衔接，今后势必会出现土地供应需求的矛盾。
         二是供求问题。一方面是商品房普遍供不应求，一直处于即产即（预）销的状况，而中小户型、中低价位普通商品住宅供应不足。导致大户型、大面积单套住宅价位越来越高，但中小户型、中低价位房源十分紧缺，大房子买不起，中小套的房子又买不到。另一方面是经济适用房和廉租房供给的总量少，住房保障制度尚未完全建立，许多低收入家庭长期以来住房困难，无力改善自身的居住条件。
         三是市场问题。一是存在变相房地产开发。由于历史原因形成，有的个人、企业取得土地以后，利用建造综合楼、商住楼名义搞成套住房开发买卖，实际上为变相房地产开发。二是有些企业转变用地性质后，实施房地产开发的成本与房地产开发企业竞拍土地开发的成本相差一定的差距。三是部分房地产楼盘发布虚假广告，传递虚假信息，虚假承诺，误导消费者，造成供求关系的紧张。四是房地产中介企业在交易中不够规范，一些中介机构和居民纷纷参与炒房，使许多住房滞留在流通环节，未进入最终消费者手中。而且交易中有的不规范操作，个别存有欺诈行为，损坏消费者的利益。
         四是规划问题。随着房地产业的快速发展，房地产发展的产业规划编制滞后，城市控制性规划定位与实际土地出让后开发商提出的要求存在一定的矛盾。在实际操作中，不是控制性详规来指导房地产项目的规划设计，而是控制性详规服从房地产项目的规划设计内容和条件。同时，在规划实施中，青山湖周边延石临路区块的开发企业也多次提出基础设施配套滞后，交通道路、供水、供气、供电、联网等配套跟不上，造成居住与教育、医疗、购物、娱乐、餐饮等区域服务功能不配套，影响房地产项目的开发。
         五是投机问题。在房地产需求中，现在，除了居住需求外，有很大一部分是投机需求，购买的目的是为了价格上涨时再出售以获取涨价收益。这种投机需求过度增加，会导致房地产市场繁荣的假象，引起地价和房价上升，一旦遇到经济波动和国家政策调整，会造成房地产市场供需矛盾的恶化。
        六是规模问题。近年来，我市房地产发展迅速，市场竞争日益激烈。但在我市的房地产开发企业中，规模较小，竞争力不强。全市34家房地产开发企业中注册资本在5000万元以上的仅3家，资产负债率超过80%的有28家，对稳定房地产企业队伍和房地产市场的持续发展具有潜在的风险。
         三、下一步房地产业发展的初步设想
        最近，国家出台调整房地产的金融政策，提高按揭首付比例和住房贷款利率，省政府也出台了相关的房地产宏观调控政策。面对临安房地产业发展的现状和存在的一些问题，作为现代服务业的主导产业，如何应对宏观政策对房地产发展带来的波动，下一步要从以下四个方面来进一步加强宏观调控，规范监督管理，继续保持我市房地产业持续健康有序发展的势头。
        一要编制房地产发展产业规划。科学合理地制定房地产发展规划已成为房地产业经济持续快速健康发展的迫切要求。下一步，要强化宏观调控，解决房地产市场中的问题，防止市场大起大落，实现房地产供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。要制定房地产发展产业规划，明确房地产的发展规模、发展方向、发展模式、发展政策、土地供应、功能定位、设施配套等，同时，编制房地产开发供地计划，适时适度地调整土地供应量，合理控制房地产土地出让。做到对房地产用地实行有计划供应。更好地指导促进我市房地产业的健康发展。
        二要构建多层次供给体系。在实施有计划房产开发，打造精品房产的同时，一方面要引导“居者优其屋”，另一方面更要重视落实“居者有其屋”。要着力解决社会中低收入阶层和困难户、无房户的住房问题。建立多层次的住房供给体系。一是加大经济适用房和廉租房建设的力度，增加投放量，与商品房的供应形成一定的平衡比例，建设一批中小户型的普通型商品房，稳定市场供求关系。同时，合理确定符合实际的经济适用房户型面积标准，严格控制大户型的经济适用房建设。二是从政策上建立和完善城镇住房保障制度，加快建立城镇廉租房管理制度。解决低收入家庭的住房保障问题。
         三要规范房地产市场秩序。一是从源头制度上着手建立房地产预警预报制度，实行房地产信息发布制度、网上合同备案制度，为消费者理性消费提供平台。对新房交易设置条件，限制上市期限。建议增加房屋流通环节的规费和税收。制定出台严格限制审批商住办公楼的管理规定，从源头上加强管理，杜绝成套房流向市场和变相房地产开发行为，对现已建成的单位、企业商住楼出售行为，建议政府尽快出台配套的规费补交等政策。二是加快完善房地产信用体系，查处房地产开发、交易、中介服务、房屋拆迁和物业管理中的各种违法违规行为。同时，加大房屋中介交易机构的管理，让消费者明明白白消费，维护消费者的合法权益。三是实施小区物业管理规范化。对新建小区要按照《物业管理条例》的要求，推行规范的物业管理。对旧小区的物业管理，要先进行整治，创造条件逐步推进积极培育物业管理市场，强化物业维修资金的专项使用，制定物业管理的服务标准，加强物业企业的监管，提高物业管理的服务水平。
        四是实施大邢台房产品牌战略。通过政府搭台，企业唱戏，进一步实施对外的宣传营销策略，加大媒体宣传力度，在大都市设立房产超市，特别是 青山湖区块的房产要立足更高起点的规划设计，建立高档住宅，突出邢台的房产优势，打响邢台生态房产品牌，主动融入大邢台都市房产板块，让更广范围的人关注邢台房产，吸引更多的消费者购买房产和投资者投资开发房产。
        邢台生态环境优势给房地产业的发展带来无限的机遇，但也存在着许多现实问题，必须要在普遍认为房地产“过热”和“降温”的形势下，认清当前的房地产市场和国家宏观政策给房地产发展带来的波动，应用好政府的“有形之手”和市场的“无形之手”，进一步加强行业的宏观调控，正确引导国家的政策，不断规范市场的监督管理，继续实现邢台房地产业的持续健康有序发展。