房地产行业不在我的能力圈之内，关于房地产是否有泡沫，泡沫多大，众说纷纭，实在无法结论。真实情况可能是，泡沫存在，但不像有些人认为的那么严重，一旦破灭则有没顶之灾。而且泡沫也是有区域性的，不同城市的房价以及供需关系差别很大。

这里发个牢骚，银行最大的利空来自地产崩盘，结果地产的估值还远高于银行，为毛啊？其实股市不涨，大家都在找利空来解释。哪来那么多利空，真正的利空是没资金。欧盟和日本的经济难道比中国好？烂多了，但他们的股市表现极好。

我还是找到了一些房地产行业相关数据。

2012年，房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%；土地成交价款7410亿元，下降16.7%，降幅扩大6.4个百分点。

2012年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%；其中，住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%。房屋新开工面积177334万平方米，下降7.3%；其中，住宅新开工面积130695万平方米，下降11.2%。房屋竣工面积99425万平方米，增长7.3%；其中，住宅竣工面积79043万平方米，增长6.4%。

2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额64456亿元，增长10%，比2011年回落1.1个百分点；其中，住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增长12.2%，商业营业用房销售额增长4.8%。

商品房待售面积36460万平方米，而2012年销售了111304万平方米，从以上文字可以看出，房地产平均库存量仅为4个月，大于2011年同期。2011年末同期为2.4个月。

1998年我国实施住房市场化改革以来，住宅投资保持快速增长，住房供给快速增加。1998年到2012年，我国城镇住宅投资额由4311亿元增加到5.7万亿元，年均增长20.4%；住宅竣工面积从4.8亿平方米增加到10.7亿平方米，年均增长5.9%，15年来我国累计住宅竣工面积达104亿平方米。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，房改以来大规模的住房建设，使我国住房市场发生了深刻的变化。根据2010年第六次人口普查数据和相关数据推算，目前全国累积的存量住房约179亿平方米、2.2亿套。按照当年常住人口家庭来算，户均约1.02套住房。

　　央行调查统计司的有关研究也显示，1991年到2012年我国城镇住宅竣工套数约为1.4亿—1.7亿套，以1990年城镇居民住宅存量为8000万套计，当前我国城镇住宅存量约为2.2亿—2.5亿套。2012年我国城镇人口数为7.12亿，以2011年城市户均人口数（2.87人/户）计算，我国城镇居民家庭数已达到2.48亿户。因而，估算我国城镇户均住房套数约为1套。

　　“到2015年，‘十二五’末，我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。”任兴洲说，“中国住房最短缺的时候已经过去了。”

有业内人士认为，上述这些估算可能还是低估了目前的存量房水平。由于房屋登记制度不完善，大量房改以前单位分配的公房和小产权房没有进行有效登记，如果算上这些住房，存量房的数字可能更庞大。

　　不仅户均拥有的套数在增加，房改十几年以来人均住房面积也快速增长。今年两会的《政府工作报告》指出，到2012年底，中国城镇人均住房面积达到32.9平方米。这一数字比1998年增加了14平方米，年均增加1.1平方米，远高于房改前（1978—1998）年均增加0.6平方米的水平。

　　任兴洲表示，虽然户均拥有住房已达到1套左右，但如果计算带厕所厨房的成套住房，这个数字就下降到0.72套。因此，下一步住房市场除了数量型发展，更要注重提高住房的质量和舒适度。

　　也有专家指出，由于我国正处在城镇化快速发展和人民生活水平不断提高的阶段，未来10年到20年，住房需求仍然十分庞大。这其中既有城镇外来人口的首次置业需求，也有居民改善住房条件的需求，从这种动态视角来看，或许中国的住房还将长期处于相对短缺状态。

以下是我的分析：

可以看出，住宅施工面积42.9亿平米，其中2012年新开工面积13.1亿平米，竣工7.9亿平米。假设一个项目施工周期平均为3-4年（实际上周转快一点的企业不需要这么长的周期，不过由于精装房的普及，会把平均周期拉长一些），再对比7.9亿的竣工数字，只占目前施工面积的不到五分之一，也远低于2012年新开工面积，再回过头去查统计数据，可以发现这庞大的42.9亿平米在建面积大多是最近3年开工的。也就是2009年以后开工面积增速骤升（不过2012年是同比下降的）。

加上3.6亿平米的待售面积，共计46.5亿可供应面积。至多会在3-4年释放到市场上。按照2012年11.1亿平米的销售，需要4-5年消化。如果销售量还能够逐年增长呢？那3-4年内完全可以消化，和供应增加同步（未考虑2013年及以后的新开工面积，以及地产商手里的存量土地）。2010年的数据，我国城市存量住房约179亿平米，现在应该有200亿平米以上，最新的估测数字是210亿平米。46.5亿相当于210亿的22.14%，无论怎么说，这个数字有点庞大。户均住房已经达到1.02套，整个国家人口已经基本停止增长，80后渐渐成家立业完毕，90后人口基数骤降。买得起房子的人许多都有几套住房，买不起房子的人还是买不起。李总理的城镇化将会把城市化程度从50%提升到70%以上，不过估计至少需要20-30年，每年提升比例大约1%上下。而且他说的是城镇化，也就是更重视小城镇的建设而不是把人口一股脑的塞进中心城市。现有商品房更新，则商品房设计寿命50年，每年更新2%，按照210亿的存量，不过4.2亿平米。而且城市里真正的旧房子都拆得差不多了（没有统计数字，只是生活经验，不非常严谨），现在的存量房大部分都还比较新，十年二十年之内无需更新（除非政府一定要更新...）。

估计在消化库存、并挤出一批中小房地产商以后，房地产市场还是会回到良性发展的轨道。但会需要几年时间。其间，优秀的企业也许会活得很好。也许会覆巢之下无完卵，日子也不好过。总之不是我所能看懂的。

退一步讲，即使房子的供应不过剩，但非常不可能还有继续快速增长的空间了。 

请懂行的高手指正。