在不动产上，这两年主意不少，成果寥寥。

2010年，我还在国外，老婆大人跟我商量要不要买个小户型作为投资。我不是太感兴趣，因为此时恰好要入股买船，现金流十分紧张。但老婆坚持，我也就没有过于反对。年底回国拿合同一看，写的居然不是住宅，而是商业地产。商业地产的转让利得税在50-55%的水平上，考虑到其它显性隐性费用和通胀，基本无利可图。另外这是期房，一年半的无息贷款借给开发商、自己背利息，装修还要再等两三个月，还要花钱配家具才可以出租、而且无法保证不空置，租售比不过区区5%不到。综上，这是一笔非常平庸的投资。我现在的打算是赶快卖掉。

门面一个，与人合资购于2005年，各占50%。条款是返租12年，年租金为初始投资的9%。不算太好的投资，但起码跑赢了CPI。不过6年来该商业中心运营情况始终不甚理想。得益于城市扩展，2010年底开始整修，2011年作为一个大型综合商业广场重新开放。正在此时，合伙人要求退出，我们非常高兴的以原价接收了他的股份。如果说6年前这笔生意不一定划算，6年后依然是同样的价格，当然要有利得多。只是还要等待6年，返租合同才到期。而门面靠的就是租金收入，高税率下资本利得并不值得期待。

外婆那边征地，我妈鼓捣了几笔投资。我一直不是很看好，毕竟政策因素并不明朗。虽然补偿有一定的标准，但标准是弹性的；尤其确定是否属于补偿范围，有很大变数。农村里面，手续齐全、程序完全合法的土地转让和房屋建造有多少？有很多平时没人管，但要较真，就经不起推敲。我去看了几块地皮，有一块是山坡地，满是杂树荒草，而且坡度极大，若要推平，土方工作量巨大，能够得到的实际可用面积也很少。一块也是山地，而且另一边是公墓。这些都放弃了。有一块地号称20亩，要利用当地一个叫老德的人的关系去买入，但他本人没有资金投入，要我们投资买进和平整，然后卖出一半收回成本，留一半待涨。我以为这简直是一个疯狂的计划，负担所有的投入却只有一半的收益，而且这种土地交易的性质在法律界定上是模糊的。结果也放弃了。最后在老德的后院地皮参了一点股，在村民的两处新房各参了一点股。并且我们、一个当地的亲戚、老德三家还计划在他家的后院办砖厂，并且有意入股一家茶楼。

最后的结果是：两处新房被作为违章建筑拆坏了，以后会怎样，尚无后文。茶楼我认为同质化严重、没有壁垒而且管理琐碎，我本人又无力参与具体事务，没参加。现在已经营业，运营一般。砖厂，处于三无状态：无资金（另外两家都拿不出钱来）、无技术（技术工人短缺）、无管理（无人负责日常管理）。老巴说过，要克服两项变量才能成功的项目，他就不大考虑了，因为太困难了，而我们面临着三重变量，可以说这个项目基本已经是扯淡了。老德的后院，继续闲置。所有投入，处于套牢状态，幸而不算太大。

我妈是一个行动型的人，凡事急进。她以前做生意倒也很成功，遇到不利情况也总能扳回来。确实是一个能干的老妈。如果年轻十年二十年，想必可以成为非常优秀的管理层。但投资正好相反，需要多看、多想、谋而后动。经过一年多运作，我们一无所成，花费了时间精力，资金还被套牢。失败不算什么，做实业就是要不断尝试终至成功；可投资却需要确保成功才去尝试。我们犯了很多错误，比如把希望寄托在别人身上，比如对合伙人的实力和决心认识不够，比如在政策和潜在收益均不确定的情况下就开始项目，比如需要克服的变量太多、超出了我们能力圈范围之外，等等。

与此同时，县城周围也有一些土地出售。我们也去考察了两处，第一处位置太偏、要价过高，被我老爸否决了。第二处是一块100多平的地基，规划是四层，平均每平米楼面地价800元左右，加上基本的建筑成本，每平米楼面成本要1400-1500元，预期售价不过1800元，而且这只是个预期价格，实际价格还要随行就市，有向下波动的可能。微薄的毛利率（比万科还低得多），巨大的资金压占，比较长的建设周期，不确定的盈利前景，而且还没有国土证。所有这些，明明白白的写着“风险”二个字。过后不久，这个土地项目便被认定为违规而叫停，相关责任人都被处理。

这让我想起了之前去看的一个菜市场门面，不到10万的绝对价格似乎不是很贵，但其实只是1.5平米的一个屠凳，两个加起来才是一个完整的肉摊。返租合同写定9%的回报，一个肉摊的租金能有多少？扣除运营成本，如何能做到9%的回报（一个肉摊大约是1.6-1.7万每年）？而且交定金的时候只有收据，连具体的合同条文都没有。公摊面积是多少，如何分配，都未说明。即使如此，交钱的人还要排队。还有一个酒店式公寓项目，返租合同回报是12%，预期85%的入住率才能支撑这个回报，85%以上才是管理方的利润空间。从常识来说，有几个酒店可以长期保持85%以上的入住率？而且还是期房，一年半以后才能建好，现在怎能知道一年半以后可以保证85%的入住率？但买的人依然很多。中国老百姓赚钱很难，省钱更苦，投出去却这样轻率。或者并非是中国人如此，这就是人的天性？

船上的生意倒是运作正常。筹划过入股新船，不过为了避免恶性竞争，新的政策已经出台，没有船退出，就不能新进，也就作罢了。不过这倒是好事，已有的生意可以多红火几年。

以上，教训居多，收获甚少。好在没有吃大亏。我仍然会多看、少动，保持观察。