根据经验，澳洲房市在大选后的一年通常会降温。而近日出炉的数据便显示出，全国住宅物业贷款宗数降至9年来最少，反映房市过去一年半的升浪有减弱迹象。适逢财经周刊《经济学人》早前发表的一篇文章指出，在20个国家和地区中，澳洲房价偏高的情况最严重，这是否意味着澳洲房市正陷入泡沫呢？
　　　
房贷宗数创9年新低

        澳洲统计局在周一公布，在6月份，业主自用的住宅房贷申请宗数减少了3.9%，跌幅几乎是市场预期的2%的一倍，降至46,420宗，为2001年以来最低水平；按金额计算，同月住宅贷款额下跌1%至134亿元。至于来自物业投资者的房贷，更下跌了3.6%，降至73亿元。
　　
        房贷增长放软脚步的原因，主要是基于按揭利率上升，以及首次置业津贴减少。此外，联邦大选所产生的不明朗因素，也令部份置业人士和投资者近日采取观望态度。事实上，踏入2010年以来，住宅拍卖成功率已见下降。

        CommSec经济师詹姆士指出，数据显示房市上升动力正在减弱，而利率上调将会继续影响房市表现。AMP的首席经济师奥利华表示，房市持续了18个月的升浪或许将暂告一段落。

        当然，这也未必全然是坏消息，至少澳洲储备银行在今年底前再加息的空间将收窄。不过，业主和投资者同样关心的是，澳洲会否出现房市泡沫爆破。

经济学人：澳房价偏高6成

        诺奖经济学奖得主史提格里兹（Joseph Stiglitz）近日便指出，大家应始关注澳洲房市泡沫现象。另外，“投资者脉搏”一项调查发现，六成受访投资者相信澳洲呈现房市泡沫，导火线就是住宅供应一直短缺、利率早前跌至偏低水平，以及投机炒卖活动热炽。

        《经济学人》早前发表的一篇文章指出，澳洲住宅价格在今年首季按年劲涨20%，超越去年底录得的13.5%按年升幅。更让人关注的是，按照房价相对租金的长期平均值得出的比率，澳洲住宅价格较“合理价值”高出61.1%，偏高的程度是20个国家和地区中最严重（附表列出部份排名）。

        房价第二偏贵的地区是香港，达到53.6%。至于中国大陆的房价则被指偏高了17.1%。

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各地房价偏高程度 

基建承诺惠及个别城区
　　
        澳洲将于本月21日举行大选，这对房市又有何影响呢？
　　
        RMIT物业投资系教授希金斯说，经验所得，面对澳洲将会举行大选，跟着一年的澳洲房价不易有突出表现。他在报告中指出，以墨尔本为例，过去40年里，在联邦大选之前的一年，墨尔本住宅中位价每季平均升1.21%；可是在大选过后的一年里，每季升幅收窄至0.84%。

        穆迪的罗宾逊认为，房价之所以通常会在大选前升得较好，可能是由于大选前的基建承诺，例如是道路升级和兴建医院和图书馆等，这往往会惠及一些城区，从而推高整体房价。

        附图显示，房货负担能力指数明显下降，该指数是量度家庭平均收入，相对于应付平均房贷还款额的比率。对于住宅负担能力的问题，工党和反对党又有何见解呢？

        工党表示理解许多澳洲人难于储够首期购买他们的第一间物业，所以设立了“首置储蓄户口”；而政府也明白到市场缺乏普罗大众容易负担得起的物业，故此当局会致力增加这方面的供应。

        反对党则表示会针对“买楼难”的根本原因，并承诺会减少不必要的开支，藉以降低利率上升的压力。

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        打压房价因素未同时出现 
 

        对于澳洲楼市是否呈现泡沫，大部份经济师和房地产分析师均认为，如果失业率进一步上升、移民澳洲净人数剧降、利率持续攀升，以及银行大举收紧信贷等上述因素同时出现，澳洲房价才会大幅下挫。这种情况尚未发生，但个别因素经已出现。

        一些经济学者认抱持乐观态度，他们认为，在经济持续扩张的大好形势下，澳洲房市依然看俏，甚至有专家推测房价在未来4年可升值四成。

        记得在去年金融海啸期间，麦格理的利率策略师罗伯逊与西悉尼大学经济系副教授基恩打赌房价去向。罗伯逊表示，假如房价由高峰回落四成，他会由堪培拉步行到澳洲最高峰Mount Kosciuszko；但若果基恩输了，他便要受到同样“处罚”。结果是基恩输掉了，花了8天时间登山，全程更要穿上一件写着“我估错楼价”的T恤。

        这反映了一个事实，市场对房市有不同见解，就算是专家们，要准确预测房市走势也不是一件易事。

房产价格或被高估

        澳大利亚统计局日前发布的数据显示，截至今年第二季度的12个月中，澳大利亚主要城市住房价格上涨了18．4％。

        来自摩根士丹利的市场数据显示，参照人均国内生产总值水平，澳大利亚住房价格至少被高估了50％；参照居民可支配收入，澳房价被高估了大约35％；而参照租房收益水平，澳房价被高估了40％。

        在美国房地产市场遭受次贷危机的2007年，多达13．5％的澳大利亚纳税人报告拥有租房收入，这使得澳大利亚已经成为名副其实的“房东之国”。更值得警惕的是，自2000年以来，该国房东的租房收入总额低于购房花销和出租住房所产生的税收等费用。在某些情况下，房东的租金收入尚不足以偿还购房贷款利息。

        摩根士丹利据此分析认为，相当一部分投资者举债在澳购房，却没有偿债能力，他们指望靠房价上涨而非租金收益确保投资成功。如果房价下跌，这类投资者将沦为首当其冲的受害者。在摩根士丹利的分析师看来，澳住房市场已势如累卵，一旦经济出现风吹草动，很可能触动大规模抛盘，激起市场动荡。

“软着陆”与“稀缺论”

        尽管过去一年，澳大利亚主要城市房价上涨近20％，一些分析人士指出，澳大利亚房价涨幅近期趋于收窄，市场将实现“软着陆”。另外，由于近年来澳用地报批程序趋于严格，可用土地资源稀缺，供给有限，今后一段时期澳房价还可能维持涨势。

        相关统计数据显示，相对于去年第四季度高达5．5％的环比平均增幅，今年第二季度澳大利亚主要城市住房价格涨幅明显收缩。

        另据7月底发布的澳大利亚RP Data/Rismark住房指数显示，澳住房平均价格在经历了连续17个月的上涨之后，开始微幅下跌。一些经济学家认为，澳大利亚住房市场即将迎来拐点，下半年房价涨幅将进一步收窄。不过，一些分析人士和开发商坚持认为，由于住房资源总体稀缺，加之澳经济前景乐观，房价今后一段时期仍将受到有力支撑。

美国投资银行GMO的钱塞勒（Edwards Chancellor）近日表示，澳洲房地产市场的盛况不具备可持续性，房产泡沫随时面临崩溃。

        钱塞勒表示，尽管大多数人相信澳洲已经领先其他西方国家率先摆脱了最坏时期，但澳洲经济尚未摆脱全球金融危机。他指出，澳洲房产平均溢价超过50%，这种情况40年难得一见。一旦房价开始回归历史平均水平，恐怕要跌得很惨。钱塞勒预言澳洲房价须大挫超过三分之一，才能回到合理价值区域，并符合历史的平均房价和平均收入比。

        他还形容澳洲银行业是一个“走运的垄断集团”，之所以没有在全球金融危机中像其他发达国家的同业那样遭到打击纯属运气。澳洲银行业缺乏竞争，反倒帮它避免了美国银行普遍存在的不良贷款。

        钱塞勒忧心澳洲利率上调将使首置业者不得不将绝大部分收入用于还贷，这将最终引发房地产市场崩盘。此外，中国对澳洲的铁矿石、煤及天然气需求一旦下降，也可能触发澳洲房价暴跌。鉴于澳洲私人信贷剧增、房产市场脆弱，钱塞勒预言，澳洲房市传出坏消息“为时不远了”。

        钱塞勒是金融方面的历史学家和金融泡沫专家。他1999年出版其投机史经典之作－－《贪婪时代－－金融投机的历史》，这部史书研究了过去300年来的投机狂热。记述了由1630年的荷兰的郁金香狂热，到英国铁路股票热潮，以至日本泡沫经济爆破的数个投机热潮，当然也少不了1929年10月24日，触发全球大衰退的华尔街股市崩盘，20世纪90 年代高科技泡沫，当时格林斯潘声称预测任何泡沫都是徒劳的，但是该书准确预言了高科技泡沫的破灭。

        钱塞勒在其2005年2月出版的《信贷巅峰时刻》一书中预言，美国和英国的房地产市场“看上去非常脆弱”，可能因利率上调而崩溃，届时借款方会遭受损失，大量不良贷款使得贷款方的资产负债表不断恶化，终将引发信贷危机，某些情况下，还可能引发全面的银行危机。两年之后的2007年，美国房地产次级贷款危机爆发，不幸被钱塞勒言中。